升級版產權酒店---私產酒店商業模式淺析

       2.2.2 歐洲分時度假模式

  時權酒店（Time Share Hotel）起源于歐洲20世紀60年代。第一家時權酒店的概念是在法國阿爾卑斯山脈地區的一家名為“Superdevoluy”的滑雪度假村誕生的。其賣點是該度假村能保證每一個購買該度假村某一時斷的消費者能在預定的時間內來此滑雪度假。對該度假村開發商而言，由于把未來的使用權提前銷售給購買者，從理論上來講，開發商已提前收回了開發成本和利潤；對時權購買者而言，這種方式能保證他們能用較低的價格（一次性買斷）獲得預設時間里，特別是旅游旺季時能使用該度假村的權利。

  時權酒店（Timeshare Hotel）是指消費者或個人投資者買斷了該酒店在每年某一特定時間里的若干年使用權。其概念就是“分時度假”，既度假村酒店的開發商，將酒店每間客房的使用權每年按周劃成52份，用優惠的價格按份兒銷售給顧客。顧客每購買一份就擁有一定期限內(一般為20至40年)在這一住所每年住宿一周的權利，同時還享有轉讓、饋贈、繼承等系列權益，以及對酒店其他服務設施的優惠使用權。由于購買者購買的時權是某一特定的度假酒店，但購買者又不可能一輩子都在同一地方度假，因此，為了便于銷售，又出現了時權交換公司。時權交換公司是指為不同地區或國家的時權購買者提供相互交換的平臺，為時權購買者在不同地區旅游度假創造了條件。在國外，時權購買者一般都是事業有成，接受過良好教育的中等偏上的中產階層，平均年齡在49歲左右。

  典型的時權酒店是具有類似于公寓式的房間，提供傳統度假村所需的餐飲，休閑，娛樂等設施，以及與之相應的服務。其經營模式是開發商在把該度假村的使用權售出時，成立使用權購買者委員會，由購買者委員會和開發商共同雇傭管理人員或酒店管理公司來進行管理。在美國，購買時權酒店的消費者不僅不能從購買行為中獲利，反而每年還必須向時權酒店管理公司交付維修保養和管理費用。1994年，美國的時權酒店購買者平均支付的此類費用是600美金。正如Stutts and Worthman（2001）指出的，購買時權酒店的消費者應把它看成是一種能享受和使用的商品，而不能把它當作是一項投資。

2.2.3 美國有限合伙投資及權益性投資基金

  20世紀60年代初期在美國出現的，以商業不動產為主要投資對象的有限合伙投資和房地產投資信托基金（REITs）等房地產金融創新模式，不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具，也為房地產業的發展提供了高效的融資渠道，成為連接金融和房地產兩大行業的紐帶。
有限合伙投資是美國早期辛迪加企業最常使用的投資形式。辛迪加企業主要是為中、小投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的商業經營活動提供機會的一種投資形式。房地產辛迪加企業專業從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷等活動，可以被看成辛迪加的參與者的收益來源主要是服務經營和銷售房地產項目的活動。房地產辛迪加企業收購房地產項目時，一般要吸引其他投資者的資金，以構成股本基礎；房地產辛迪加企業一般較少投入他們自己的資本，而是更多地以代理人的身份出現，利用房地產投資者們委托給自己的資金，為他們收購、經營和銷售房地產，同時收取代理費用。

  REITs是一種房地產公司的組織形式，是一種匯合眾多個人和機構資金、由專業人員管理、投資房地產資產的投資工具。REITs在上世紀60年代就已存在，源自美國國會在1960年通過的《房地產投資信托法》，但經過了幾十年稅務和法規上的改良，自1992年起才成為一項具影響力的投資工具，目前已從美國擴展到歐洲和亞太地區。截至2007年底，美國掛牌上市的152家REITs總市值已超過3120億美元。

  REITs按投資對象一般分為兩類，一類稱為抵押貸款型REITs (MortgageREITs)，其投資對象為證券化了的住房抵押貸款，這一類型的REITs并不多，在全部REITs約占9%。另一類是股權型REITs (Equity REITs)，美國絕大多數REITs屬于此類，REITs往往指得就是股權型REITs。這種REITs專注于對旗下物業的經營管理，以獲得租金收入為目標。由于股權型REITs一般會集中持有某一類的物業，如酒店式公寓、酒店/旅館、寫字樓、購物中心、工業設施等。

2.3 產權式酒店在國內的發展

  90年代開始，隨著國內經濟和旅游業的迅速發展，國內最先引入產權式酒店模式的是海南省三亞市，當時是1995年。從2001 年起開始風靡全國。

  截至2003年末，全國星級酒店共9751家，產權式酒店在數量上占到了它的1/50,而操作成功的比例占到產權式酒店總數的20％左右，所在區域一般都是在泛珠三角地區、長三角地區、環渤海灣區域。到目前為止，北京、上海、海南、廈門、蘭州、昆明、深圳等地都相繼建設并推出了形式各異的產權式酒店。

目前國內的產權式酒店大約有700多家，遍布20多個省、自治區、直轄市。

2.4國內產權式酒店業的市場環境分析

2.4.1市場消費潛力開始釋放

  這來源于近幾年對外開放和國內經濟發展的結果，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念；

2.4.2市場氛圍已經形成

  一方面旅游度假區隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受。

2.4.3市場的制度、法規和秩序有待規范

  國內產權式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規和秩序卻有待規范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規和秩序的，客戶投資產權式酒店的信心和安全感也來源于此

2.4.4國內缺乏完善的分時度假體系

  國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯盟可以為產權式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產權式酒店、分時度假消費均不同于國外的先有需求后有市場，在國內酒店客房平均出租率僅50%出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求，國內分時度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時度假交換公司RCI在中國的成員酒店也不足20家。

2.4.5分時度假消費中存在強迫性和欺騙性銷售

  我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是強迫性銷售和欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產權式酒店的魅力沒有得到足夠的體現。

本文關鍵字： 查看更多