旅游項目開發的模式與流程.

旅游開發，涉及到旅游產品設計、旅游商業模式設計、開發運作策劃及景觀設計四個方面。我們把四個方面整合起來的策劃，稱為旅游項目開發的商業策劃（或全案策劃）。旅游開發的成功與否，取決于游憩方式創新，商業模式落地，景觀設計獨特和的運營策劃的現實。研究旅游項目開發的模式與流程，是為了從一開始，就較好的把握項目的核心。

一、 旅游資源開發的歷史劃分

我國旅游項目開發的模式，有一個進化的歷史過程。旅游的發展，形成了從原始資源直接利用，到觀光產品開發，再到體驗參與及休閑度假產品開發，進一步發展到創新生活方式的旅游產品開發的螺旋上升結構。產品與資源之間的關系越來越遠。文化和人性化的創新提升，成為旅游發展的主要方向。我們將中國旅游資源與產品開發的過程，劃分為五個階段。

原始資源利用期：80-90年，將景區圈起來，就可以收門票，并初步建設接待實施；

資源開發起步期：90-95年，以基礎設施建設為前提，開發可進入性和觀賞、接待條件；

資源開發轉軌期：95-02年，全面開發觀賞型旅游產品，開始引進并開發游樂休閑產品；

資源深度挖掘期：03-15年，進入情境體驗型、參與娛樂型、休閑度假型產品開發階段；

后資源開發期：15以后，進入休閑度假旅游及以創新生活方式為核心的產品開發階段。

二、 旅游項目開發模式

我們從不同角度大致用七個類別來劃分旅游開發的模式：

1、按開發區域結構劃分為三種模式：單一項目開發模式、成片整體開發模式、目的地整體開發模式；

2、按開發投入時序劃分為三種模式：滾動開發模式、分期開發模式、一次性完成開發模式；

3、按產業多元性劃分為兩種模式：單一開發模式、綜合開發模式；

4、按土地利用性質劃分為三種模式：游憩區開發模式、旅游房地產開發模式、旅游城鎮開發模式；

5、按與市場的關系劃分為五種模式：近郊型項目開發模式、遠郊型項目開發模式、區域型項目開發模式、全國型項目開發模式、國際型項目開發模式；

三、 旅游項目開發的前期工作流程

根據旅游行業特點和項目開發建設的客觀實際情況，可以把旅游項目開發建設過程劃分為三階段五期。

工作內容

開工準備階段投資決策與合同簽定期

管理架構與運作策劃期

開工準備與政府審批期

程建設階段資金運作與建設工程期

開業運作階段開業準備與運作期

１、投資決策：投資決策的過程，最重要的是對旅游資源及項目開發價值的評價。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據。

２、合同簽定：旅游項目開發，一般都涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對于這些資源，都有完全不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法規，對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權、項目開發與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地。

架構管理：合同簽定后，應立即著手組建開發管理團隊，并建立開發運作的管理構架與管理制度。開發管理，應包括前期工作、建設管理、開業運營三方面。前期工作部：負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問公司進行市場調研；委托旅游產品策劃機構進行產品策劃；委托規劃設計單位對工程項目進行規劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。工程管理部：以項目經理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。景區管理部：負責景區開業營銷策劃，辦理開業手續，落實景區運營必備的人、財、物，提高景區的經濟收益和社會影響力。

４、產品策劃（項目設計）及項目運作策劃：項目設計不是旅游規劃。項目設計及項目開發運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必須聘請專業的旅游項目開發咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。

５、規劃、設計：產品策劃完成后，或與此同步進行，應該聘請專業機構，編制《旅游總體發展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃，應該包含部分需馬上動工的區域的修建性詳細規劃。同時對一期工程，應該進行景觀設計及建筑設計。規劃、設計基本程序：勘察－規劃－設計方案－初步設計－施工圖設計。新建項目要先進行旅游規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門辦理用地規劃許可證，方可委托專業機構進行建筑設計。

６、政府審批事項辦理推進：通過政府的各項審批非常重要。其中，發改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業項目、旅游項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。

７、資金運作與招商引資：項目建設資金不能全部靠企業自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設資金。

８、建設準備與工程建設：以項目經理為首協調各方，監督、控制工程進度與質量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作。

９、開業運作：項目完成工程建設，與開業運行，還有較大的差距；開業需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。景區開業需全面配置大量的服務人員，包括導游（講解員），技術維護，環衛人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅游標識系統、旅游衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統、游覽服務系統、游客接待服務系統等等 ，這許多屬于軟件建設，必須通過規則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。要達到一炮打響的目標，是開業營銷的重點；需要建立營銷隊伍是基礎，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等。旅游景點在開業后的1-3個月進入正式運營階段。正式開業營運一年以上的旅游景區點，可以向當地旅游主管部門申請景區等級評定。

本文關鍵字：旅游開發 旅游產品設計 旅游策劃 景觀設計 查看更多