構建長效機制頂層設計，三中全會開啟地產新改革

解析新三中全會《決定》 之地產篇

三中全會《公報》與《決定》猶如給中國房地產扔下一顆深水炸彈，正式拉開新房地產改革序幕。圍繞著構建“房地產調控長效機制”框架，《決定》涉及房地產行業的改革，直面房地產各項政策的“硬骨頭”，呈現出制度性與全面深化性的改革頂層設計。

現行的調控政策是否有效貫徹并轉化為長期制度，土地制度、房產稅、住房制度等制度設計能否有重大突破，區域經濟發展中能否有新的產業有效替代房地產的支柱地位，這三大因素決定著未來房地產市場的走勢。毫無疑問，新房地產改革，預示著未來調控方向由去行政化轉向市場化、調控手段由抑需求轉向增供應、調控目標由調房價轉向市場。不僅有望打破過去十年房價調控“越調越漲”的魔圈，還將徹底終結“行政管制”房價的歷史。無疑改革的“寶劍”不是指向房價，而是房價背后的上漲根源，以及房地產業發展存在的系列弊端。一旦房地產調控長效機制取代違反市場經濟規律的政策，必將成為中國房地產業長期健康發展的“法寶”。

一是城鄉土地制度改革，突破此前瓶頸，首次明確產權的范圍與土地改革的方向及讓農民享有更多財產權，是土地制度改革劃時代意義上的轉折點。一方面是集體土地用地入市與農用地入市工作加快，同地同產同權同價是未來土地改革的核心，由試點轉向正式上市是時間問題。另外一方面是小產權房轉正雖然基礎條件與時機不成熟，但是推動轉正的態度與決心依然堅定。

建設統一的城鄉用地市場，并不意味著會將所有的農村建設用地推向市場，只會推出符合規劃的部分，農村集體仍有權自主開發，況且，現在建設用地并不缺少，但是浪費太過嚴重。中國的房屋產權不清、歸屬不明一直存在，一方面是現行農村集體土地產權制度不完善，另外一方面是房屋類型復雜，基礎數據難以統計。因此，當前土地改革面臨的首要問題就是產權明晰，做到公私邊界清楚。《決定》在土地制度改革已有所突破，包括繼續進行農地的確權、頒證、登記工作，繼續創新農村土地承包經營權流轉實現方式的多樣化，在轉包、出租、互換、轉讓、股份合作之外，通過信托、抵押等方式將其與金融創新捆綁在一起，從而增加農民的資產性收益。不可否認，“集體土地入市”與“小產權房轉正”是市場化改革的必然趨勢，可以解決現行土地制度的多種積弊，提高土地資源的配置效率，有效增加市場供應，是構建房地產調控長效機制的核心內容，其重大意義不可估量。

二是財稅制度改革，中央文件首次提出房地產稅立法的問題，回應了房產稅開征的合法性、公平性、正當性的訴求問題，這是稅制改革中的一大亮點，彰顯改革決心。無疑，房地產稅立法的提出，擴大房產稅試點到全國開征是大趨勢。

房地產稅并不是一個稅種，而是一個體系，包括房產稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅等。房地產稅是對公眾財產權的分割，直接向個人和家庭征收，一定要遵循稅收法定原則，要立法?，F行《房產稅暫行條例》于1986年由國務院制定并頒布實施，并不是法律。2011年1月上海和重慶開征房產稅是經國務院同意的局部試點。推進房地產稅改革，前提是遵循“稅收法定”的原則，由立法機關主導制定相關方案，并最終由立法機關通過實施，通過法制思維和法制方式來推進改革，稅制設計會更公平。

從《決定》看，房產稅立法的步伐會加快。但如果希望通過房地產相關稅收去調控整個市場，需要制定一個疏堵結合的稅制方案，而不僅是一個針對保有環節開征的房產稅種。考慮到當前我國住房市場現狀，房產稅短期內還有法律和現實操作上的障礙。我國土地在建設和銷售過程中，已經交了很多稅，再征稅有重復征稅的嫌疑，必須考慮與已有稅種和收費之間的協調整合。解決問題的唯一辦法，是建立房地產法律制度體系，在立法基礎上，再開展房地產稅制綜合改革。毫無疑問，《決定》所提及的“建立城鄉統一的建設用地市場”與“加快房地產稅立法并適時推進改革”，都是房地產調控長效機制不可缺乏的系統組成部分。

三是住房保障制度改革，首次提出建立符合國情的住房保障和供應體系，并規范完善住房供應“雙軌制”與住房公積金制度。一方面是住房保障問題上升到政治層面，成為考核地方政府官員的指標之一；另外一方面，從融資的手段上完善住房保障建設資金的不足。

三中全會召開前的中央政治局學習(10月29日)中，習近平總書記已明確強調：“加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系?！闭f明了中央對住房問題的政策方向，即政府為主提供住房保障，市場為主滿足多層次需求。

所謂住房保障和供應體系，即：對低收入住房困難家庭保障其基本住房需求，以廉租住房、保障性租賃住房和經濟適用住房制度為主要保障方式；對中等收入住房困難家庭支持其改善住房條件，以限價商品住房制度、舊城區城中村改造、中低價位中小套型商品住房市場化為主要改善渠道；高收入家庭的住房問題主要通過市場調節解決。住房保障制度改革是房地產調控長效機制三大基石之一，住房公積金制度的改革有利于彌補住房保障資金不足，完善住房供應體系“雙軌制”。

四是“全國住房信息系統聯網、戶籍制度、金融體制的改革”，作為構建房地產調控長效機制最根本的基礎，與土地制度、財稅制度、住房保障制度的改革存在內在密切聯系，缺一不可。不僅關系到房產稅的全國開征與土地制度的“同地同權同價”及住房保障的“雙軌制”，更是關系到房地產調控長效機制能否建立的重要因素。

《決定》指出：“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺”，這與房產稅與住房信息系統聯網存在直接關系。毫無疑問，全國住房信息系統聯網加速推進的信號非常強烈，但面臨不少問題，譬如住房普查與不動產登記及小產權房等問題未解決。此次中央在《決定》中提出來，可見其決心。此外，《決定》指出：“創新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮和小城市落戶限制?！睉艏母锊粌H有利于打破住房制度不平等的弊端，助推新型城鎮化的發展，實現統一的“教育、住房、社保、醫療”等改革紅利。其三是《決定》指出：“完善金融市場體系，并加快利率市場化的步伐”。之前的提法是“逐步推進”、“漸進式推進”和“深化”利率市場化，而三中全會提法是“加快”，釋放了強烈信號。毫無疑問，有了“全國住房信息系統聯網、戶籍制度、金融體制改革”作為基礎，房地產調控長效機制必將形成一套大系統，為促進房地產業長期穩健發展與房價合理回歸市場發揮作用。

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