七彩云南三色騰沖――騰沖高黎貢國(guó)際旅游城二期運(yùn)營(yíng)策劃和概念性規(guī)劃案例解析

2013-10-22 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

一、項(xiàng)目背景

高黎貢國(guó)際旅游城，項(xiàng)目位于云南省騰沖縣東山，是由恒益東山休閑度假有限責(zé)任公司所投資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與政府的著力打造，將使這片區(qū)域形成一個(gè)集旅游、娛樂(lè)、度假、購(gòu)物、商務(wù)、居住為一體的超大規(guī)模生態(tài)旅游居住大城。項(xiàng)目占地2萬(wàn)畝，共分四期開(kāi)發(fā)，是以高爾夫、馬術(shù)、休閑旅游為核心價(jià)值的主題社區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目最終目標(biāo)將發(fā)展成為中國(guó)一流的高端商務(wù)旅游及生態(tài)棲居地。

從傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，很多類(lèi)似本項(xiàng)目的大型綜合開(kāi)發(fā)，都會(huì)以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，最后由于缺少核心吸引力和相關(guān)公共配套，而形成大量鬼樓鬼城；然而，若傾力打造旅游核心吸引力，也同樣面臨前期投資巨大，資金回收期過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。因此，對(duì)于一個(gè)大型旅游綜合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售并不難，難得是如何打造吸引核聚集人氣，最難的是如何平衡旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、百姓多贏局面。因此，恒益集團(tuán)特邀北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院深度參與騰沖高黎貢國(guó)際旅游城項(xiàng)目，首次合作的任務(wù)是項(xiàng)目二期的運(yùn)營(yíng)策劃和概念性規(guī)劃，期望將其二期打造為整個(gè)項(xiàng)目的旅游休閑核心，充分展示騰沖本土文化，聚集人氣，帶動(dòng)一、三和四期發(fā)展。

二、規(guī)劃難點(diǎn)

項(xiàng)目二期總占地4500畝，地形復(fù)雜，投資巨大，將旅游產(chǎn)品和文化概念整合起來(lái)并非易事，綜合來(lái)說(shuō)存在以下三大難題：

（一）文化繁雜難甄選

打造項(xiàng)目旅游的核心吸引力是首要任務(wù)，那么文化的甄選更是重中之重。然而，騰沖自古就地處邊境且與眾多民族聚居，其文化特性中就極具多元性、開(kāi)放性和融合性。高黎貢的生態(tài)文化、翡翠文化、馬幫文化、遠(yuǎn)征軍文化、南方絲綢之路文化都極富吸引力和神秘感的，如何甄選著實(shí)難以抉擇。

（二）競(jìng)爭(zhēng)激烈難突圍

項(xiàng)目難點(diǎn)之二是競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，一方面是旅游方面的，幾乎所有文化都會(huì)融在騰沖各大旅游景點(diǎn)中，如火山熱海景區(qū)、和順古鎮(zhèn)、國(guó)殤墓園等。一方面來(lái)自地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，如世紀(jì)金源等。

（三）巨額投資難平衡

恒益集團(tuán)在前期規(guī)劃中考慮了大量的旅游休閑產(chǎn)品，既有適合大眾觀光游樂(lè)的歡樂(lè)谷、美食城、滇緬抗戰(zhàn)紀(jì)念園、觀景長(zhǎng)廊等，又有適合高端休閑度假的賽馬、馬術(shù)俱樂(lè)部、濕地公園、佛寺等，都是巨額投資且運(yùn)營(yíng)成本巨大的旅游項(xiàng)目，故規(guī)劃中合理分期考慮投資商的資金平衡問(wèn)題是重中之重。

三、解決方案

（一）文化提煉魅力無(wú)限

項(xiàng)目成功之處就是對(duì)騰越文化做出了創(chuàng)新解讀，騰沖文化多元且包容性強(qiáng)，但我們通過(guò)甄選比較，認(rèn)為騰沖給人們最直接的印象就是代表三種顏色的文化。分別是：藍(lán)色，絲綢古道和馬幫文化，行走在天上；綠色，生態(tài)高黎貢和翡翠；紅色，中國(guó)遠(yuǎn)征軍的滇緬抗戰(zhàn)。而這三種顏色正是大自然的三基色，兩兩相配可調(diào)出任何色彩，才能構(gòu)成三色騰沖、多彩畫(huà)卷。

（二）市場(chǎng)導(dǎo)向精準(zhǔn)定位

本次規(guī)劃合理構(gòu)建項(xiàng)目旅游度假體系，一方面深入研究騰沖旅游市場(chǎng)，策劃的旅游產(chǎn)品彌補(bǔ)了目前騰沖市場(chǎng)休閑、娛樂(lè)、互動(dòng)、體驗(yàn)的空缺；另一方面，結(jié)合宏觀市場(chǎng)和場(chǎng)地限制，對(duì)宗教體驗(yàn)和馬術(shù)休閑產(chǎn)業(yè)也做出了精準(zhǔn)定位。我們?cè)谥黝}文化提煉的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合了現(xiàn)代游客的需求，分別根據(jù)三基色策劃了相對(duì)應(yīng)的文化體驗(yàn)旅游產(chǎn)品。

（三）場(chǎng)地利用挖掘價(jià)值

在大型綜合開(kāi)發(fā)中，場(chǎng)地利用是特別重要的。本項(xiàng)目位于騰沖縣城東方，二、三、四期都是隆起的平頂山，其地塊南部邊緣具有極好的觀景價(jià)值。我們將主題文化、地形、游客需求、開(kāi)放商訴求有機(jī)結(jié)合起來(lái)，策劃了一條以南方絲稠之路為主題的空中的文化休閑商業(yè)街區(qū)――古驛天街。將文化體驗(yàn)、休閑商業(yè)、觀景長(zhǎng)廊有機(jī)結(jié)合，聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目一期和三期，以期望其成為整個(gè)項(xiàng)目的文化休閑聚集核心。

（四）分期開(kāi)發(fā) 核心引爆

在二期分期開(kāi)發(fā)規(guī)劃中，充分考慮市場(chǎng)和投資壓力，決定將整個(gè)二期開(kāi)發(fā)分為兩個(gè)部分，先開(kāi)發(fā)大眾旅游項(xiàng)目，再開(kāi)發(fā)高端馬術(shù)休閑項(xiàng)目；在大眾旅游項(xiàng)目中，我們又將古驛天街休閑商業(yè)項(xiàng)目放在第一階段，以主題文化體驗(yàn)式的休閑聚集核來(lái)引爆整個(gè)項(xiàng)目，聯(lián)動(dòng)一期和三期，快速回籠資金，然后再開(kāi)發(fā)主題公園等項(xiàng)目，再次引爆人氣。