“鬼城”破解之路 把握城市內驅力

不管是搞政績工程還是盲目跟風逐利，缺乏合理規劃和根本驅動才是造成“鬼城”現象的主因。所以，要變“鬼城”為繁城，提升內驅力才是關鍵。

如今，中國邁入了“造城時代”，一切都不一樣了，就連偏遠的小城鎮也不斷出現大量“建筑工地”。

由于近幾年城鎮化的加速，在商業與產業尚未成熟、需求并未特別凸顯之時，眾多“新城”拔地而起，隨后“鬼城”層出不窮，就如一場瘟疫蔓延在三、四線城市。從南方的貴陽、昆明到北方的營口，從東部的溫州到中部的鶴壁、十堰，再到西部的鄂爾多斯(600295,股吧)、神木，“鬼城”魅影頻頻閃現。

近期，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組對12個省區的調查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區；144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區。

城鎮化≠房地產化

“如今政府的宏觀政策正是讓這些開發商覺得有利可圖?！庇始姨卦S測量師學會資深經濟學家吳俊毅表示，“近幾年來優惠政策的推動與暢通無阻的融資平臺，使得開發商們熱衷于所謂的‘新城’建設。”

故而城鎮化被簡單的定義為了房地產化。

曾經的邏輯應該是這樣的，就開發商而言，房地產價格持續上漲的預期使得他們更有勇氣大手筆借貸和投入，銀行業基于同樣的預期而更樂于核準對開發商的貸款。同樣是基于這樣的預期和“土地財政”的現實，政府有著強烈的內在沖動去鋪開新攤子，建設新城區，全國幾乎所有城市的地方政府都在大力推動本城市擴張，以至于形成了百城競建“國際化大都市”的奇觀。

雖然大多地方政府不愿承認“鬼城”一說，原因是沒有數據直接證明這些房子是空置的。實際情況是很多房子都是被有錢人以及外地人買走的，這些房子被當做投資對象，處于事實上的空置或者閑置狀態。

“中國的房地產市場存在很大問題，一些民眾購入多套房產作為投資，造成大量房屋空置?！蓖顿Y大師、索羅斯基金管理公司創始人喬治?索羅斯就曾直言表示。

另據胡潤研究院《2013年中國千萬富豪品牌傾向報告》的調查數據顯示，仍有64%的中國富豪表示將房地產作為投資首選，這一比例已連續四年超過60%。

以上或許是造成“鬼城”的直接原因。因此，要解決“鬼城”問題首先要擺脫投資人乃至于地方政府對于房地產的依賴度，這就牽涉到土地制度的改革。

中國人對土地的感情尤深，且依賴程度一直未降低。

2013年，中國的宏觀經濟連續兩個季度增長放緩，但房地產行業卻保持著一枝獨秀的態勢。根據國家統計局數據顯示，雖略有波動，但全國房地產開發投資已經連續5個月保持高于20%的同比增速。

除此之外，最能反映樓市預期的土地市場同樣在最近出現了大幅升溫。不僅一線城市頻頻傳出“地王”新聞，全國賣地和買地的熱情都一并高漲起來。房地產開發企業土地購置面積的增速已經由年初的同比下降22%降低到目前的10.4%。

有專家認為，在土地制度改革方面，未來可以嘗試以土地融資的模式建設城市，就是地方政府通過土地出讓或者土地抵押的方式，獲得城市建設以及基礎配套建設必需的資金，通過這種方式推動城市的建設和發展。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，在高風險區域內，應減少土地供應，緩解供求關系。“在經濟整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補充財政資金的傾向愈加明顯。因此，應警惕地方財政短缺加大賣地沖動的行為，進一步挖掘地方購買力，以免更多的‘空城’變為‘鬼城’。”

理清城市定位與內驅力

在很多城市，城市規模被人為的擴大。這種爆炸式的圈地不僅意味著全國范圍內的城鎮化是脫離當時城鄉居民購買力水平和需求的無本之木，更造成了城市規劃的混亂。但是，城市的驅動力并非靠圈地造就，而是產業。從西方的經驗來看，城市化的根本動力是工業化，城鄉人口隨著工業化進程發展有序變化；城市化的核心，不應該僅僅是土地的城市化，而應該是人口的城市化，只有持續增加就業和收入才能讓人真正融入城市，只有市民真正具備了城市的思維方式和生活方式，城市化才能可持續發展。

財經評論者吳其倫指出，“鬼城”若要擺脫現狀，短期來講，應該慎重上馬新建項目。未來3～5年內，當以集中精力清理庫存為主。從長遠看，要進行產業規劃的調整，像鄂爾多斯、貴陽這樣的城市，不要僅僅停留在只適用于當地人口的產業，而是應該與周邊進行緊密的戰略合作，大力吸引勞動密集型企業，聚集人氣，使城市更具活力。

以著名“鬼城”鄂爾多斯為例，它如今依然是資源主導型的經濟結構，新的經濟增長點-非煤經濟需要較長的培育周期，同時煤炭業發展正處于一個快速增長期，因此，在現階段可以說是“一個在走，一個在跑”，還難以做到步調一致，經濟發展受制于煤炭開發的狀況在相當長一段時期內都是無法改變的。

“而對于一個尚未建設或者還在初期規劃中的新城來說，要避免‘鬼城’的命運，首先應該明確城市的內驅力與產業的特色定位，這樣才能釋放掉過剩的需求，并將有效需求帶上來。除此之外再將相應的產業配套建設完善，這樣城市才能夠得到內驅力。按照此種方式，現有‘鬼城’的消化期大致為5～10年?！眳强∫惴Q。

遼寧的沈本新城便是一個很好的例子。

在遼寧省的沈陽和本溪兩大老工業城市之間，一座規劃人口達百萬的沈本新城正在崛起。記者采訪看到，這里并沒有急于興建大片住宅樓，而是著力構建醫藥產業集群，200多個項目入駐形成逾千億元的新興醫藥產能，成為國內最大生物醫藥產業集聚區，越來越多的醫藥企業員工選擇在當地置業定居。

區域規劃要明確

另外，要避免“鬼城”的出現，還需要在建設之初對區域做相應的規劃與調整。

在吳俊毅看來，這需要區域內各個政府之間、以及中央與地方政府的良好溝通與規劃，并需要一個整體的思維，而非以簡單的政績眼光來看。例如，在打造“1小時生活圈”與“xx生態圈”的概念下，新城的建設并非單個城市產業定位明確即可，有的城市對于規劃僅僅是一個概念，并沒有深入理解這個概念的可行度與成功度。

“規劃者應該明白，這個圈內需要哪些產業，摒棄哪些產業，讓區域之間具備互補性的特質，才能形成一個良性的循環?！眳强∫阏f。

例如，鄂爾多斯在呼包鄂金三角的聚集度不高，尤其是這三地尚未形成真正的城市群，沒有城際快速鐵路支撐，更沒有實現資源的高效配置，最終我們看到了康巴什30多平方公里才住五六萬人的窘況。所以，只有實現金三角整體城市規模的擴大、人口規模的高度集中，才能吸引更多投資，也可以為首都經濟圈減壓。因此，在厘清城市本身發展思路的同時，區域的整體規劃也需要清晰明了。

而對于區域來說，一、二線城市周圍的新城定位或許能夠更為明確，而人口流出較為嚴重的三、四線城市需要思考的更多。

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