國內外綜合體經典案例解讀
拉斯維加斯綜合體
拉斯維加斯是美國內華達州最大的城市,1931年的“賭博合法化”法令,將這座城市推向了以“博彩”為主要支柱產業的大繁榮。奢華的酒店賭場如雨后春筍般拔地而起,并拉動了相關產業如娛樂業、餐飲業、旅游業、地產業的迅猛發展,締造了拉斯維加斯傳奇。隨著市場需求的不斷變化、市場競爭的加劇,拉斯維加斯的賭場也經歷了從傳統的純博彩,到旅游賭場,再到更加多元化的娛樂休閑賭場的發展歷程。拉斯維加斯的政府也意識到,靠單純的博彩業無法完全支撐該市的發展,因此近年來,以博彩聞名的拉斯維加斯,主要致力于非博彩類旅游資源的發展,包括會展、歌舞表演、購物、美食,以及周邊自然景觀。這一新的發展戰略卓有成效,拉斯維加斯已成為世界聞名的“會展之都”、“休閑和商務游的目的地”、“世界娛樂之都”,非博彩盈利已經超越了博彩盈利,正向全世界展現它的全新面貌――綜合類旅游目的。
這里的每一個項目都集多種功能于一體,都可謂是一個旅游綜合體。比如,被稱為“拉斯維加斯誕生地”的“Springs Preserve”就是一個綜合性的文化類景點,包括博物館,畫廊和兒童樂園。The Trump 國際酒店,秉持了Trump奢華生活方式的一貫理念,擁有1,232 間客房和50間頂層套房,還有豪華Spa、休閑沙龍、健身中心、餐廳、私人泳池,室內會議空間和會議中心,為每一位貴賓提供專屬服務。
一、城市綜合體――City Center(城市中心)
(一)項目概況
“City Center(城市中心)”是美國拉斯維加斯于2009年底建成的大型綜合開發項目,位于拉斯維加斯大道的核心地段,由米高梅(MGM)公司和迪拜世界的子公司無限世界共同投資開發。項目預算總投資額85 億美元,耗時將近五年建成,是美國歷史上規模最大的和投資額最高的商業地產項目??偨ㄖ娣e約167.4 萬平方米,包括4 座獨立的酒店(其中一座含賭場)、一座購物和文化娛樂中心、兩座公寓樓。根據規劃,這些設施中共包含約6000間酒店客房(含產權式酒店)、2400 套公寓/住宅、38 家餐廳和酒吧、一個會議中心、一家購物中心、一個1800 座的劇院。
“City Center(城市中心)”,由6根類似水晶的巨塔組成,是集豪華酒店、購物中心、藝術畫廊、健身中心、娛樂中心和住宅區為一體的綜合娛樂中心,是全世界至高無上的度假休閑圣地,游人可以在此盡享一站式的度假體驗,從饕餮美食、頂級SPA、風情酒吧到特價購物廣場。它將梅高梅酒店的“目的地”服務模式及服務娛樂化經營理念發揮到了極致,把酒店客房、餐飲、綜合會議、演藝等功能聚合,將酒店和城市生活融為一體,以服務娛樂化打造城市綜合體。
(二)功能分區及分項目介紹
(三)項目后期運營
本項目開工時正好是房地產繁榮期,項目開發后期則遭遇金融危機爆發,竣工時面臨經濟深度衰退。因此中間出現了降低樓高、減少成本、下調產權式公寓價格、向購房者提出融資方案等問題。2010年第一季度,City Center 項目的核心部分――Aria 度假和娛樂中心的入住率為63%,平均房價為194 美元/天。同期拉斯維加斯全市的酒店入住率為82.4%,品均房價為93.23 美元/天,不到Aria 酒店的一半。購物中心的開業進度也較慢,盡管 2009 年12 月開業時商鋪出租簽約率達到了100%,但截至2010 年7 月商鋪的實際開業率約為70%。
截至 2010 年3 月31 日,City Center項目虧損2.55 億美元,主要原因之一是在開發時點和節奏上出現問題,如果是在正常的經濟環境下,該項目應該能夠取得較大成功,并為城市帶來大量客流。
二、酒店綜合體
在博彩業的帶動下,拉斯維加斯的酒店業得到了迅猛發展,全球最大的20家酒店有18家落戶在這里。在激烈的市場競爭條件下,為吸引游客各家酒店一方面在建筑外觀、室內裝修上用盡心思,主題特征明顯;另一方面配備極為齊全的酒店設施,表演、會議、SPA、健身、博物館、蠟像館、購物、室內高爾夫等應有盡有。游客無論置身于哪一家酒店,都可以足不出戶享受到全方位的服務。
由以上分析,可以看出,拉斯維加斯的酒店綜合體主要有以下幾個特征:
(1)主題式發展。拉斯維加斯是主題酒店最為集中的區域,每一個酒店都有自己鮮明的特色;
(2)多元化發展。拉斯維加斯酒店內除不可或缺的賭場外,還配有購物、表演、會議、健身等多種功能;
(3)盈利多元化發展。拉斯維加斯酒店的主要盈利點仍為賭場收入,酒店與餐飲收入為次要盈利點,購物中心收入為第三盈利點。
(4)業態設計注重業態之間的互補,注重人流共享,善于把握業態與建筑設計格局的最佳匹配。
曼德勒灣酒店、盧克索酒店、威尼斯人酒店
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