城郊旅游房地產發展的模式探討

       三種城郊房地產

隨著城市化進程的推進和城市人口的劇增，城市規模不斷壯大；伴隨私家車的普及，據統計北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產發展逐漸郊區化、邊緣化，地域概念淡化。在這個背景下，休閑與居住日益密切，度假地產與常住地產的逐漸交融，這對城郊房地產的發展提出了新的發展方向，對房地產項目的交通、綜合環境、社區服務、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長避短開發城郊旅游房地產呢？在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。

一、研究背景

近年來我們做了一些關于旅游房地產開發的項目，其中城郊旅游房地產項目占很大比重，這些項目大都依托大都市，基本相同的市場環境和開發背景，但由于開發商理念的不同，開發步驟不同，產生了不同的開發模式，對市場形成了不同的影響，取得了不同的收益。

我們認為城郊區域雖然基礎設施相對欠缺，離市區較遠，難以與市區同等項目競爭，但城郊地產項目也有自己的優勢，如良好的生態環境，相對私密的生活空間，寬敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀依托。城郊地產項目與旅游、度假地產相結合，通過旅游項目開發，匯聚人氣、形成區域的人流、物流、商流，完善區域基礎設施和配套設施，提升地產項目的土地價值，這是城郊地產發展的必然趨勢。 

項目一：昆明城郊旅游房地產項目A――旅游小鎮帶動房地產

該項目位于城郊一個景區，景區在昆明具有一定知名度，但以水庫和湖泊為主體的大眾休閑型旅游產品老化，處于更新換代之際，游客人數不多，景區內有一個賓館和幾個度假別墅，但入住率不高，景區經營狀況一般。

該區域屬于世博園區的延展，已經有幾個高檔別墅項目，是昆明未來高檔地產發展的一個區域，但與其它項目相比，項目A距離市區較遠，道路交通狀況不好。項目處于鄉村之中，配套設施較差，基礎設施建設還不完善。

如果直接開發房地產，由于距離和交通原因，難以開發中高檔樓盤，只能以低價取勝，而初期投資由于需要大量基礎設施建設，開發商的盈利空間不大。 

項目策劃中，我們提出由旅游帶動地產，通過旅游小鎮開發，休閑、度假旅游項目帶動區域的人流、物流，完善配套設施，提升土地價值，促成地產增值。

項目二：成都城郊旅游房地產項目B――公園里的景觀房地產

該項目是成都城郊著名旅游景區，景區通過5年運作，已經成為區域成熟、知名景區。我們在策劃中提出“乾坤大挪移”的手法，把房地產建在公園里，在旁邊新的地塊重新按照現有景區開發模式復制新景區，將現有景區成熟地塊運作房地產，通過這樣的挪移，開發商取得了很好收益。。

項目三：南京城郊旅游房地產項目C――房地產樓盤改造景觀建筑

該項目開發商擁有在市區開發地產的成功經驗，規劃用地約5400畝，其中水面約2400畝，直接在城郊地塊按照城市樓盤開發，一期約2500套酒店式公寓，350棟獨立別墅以及各類配套項目。酒店式公寓為五層退臺式設計為主，15萬元左右一套一居小戶型40平米左右帶溫泉的湖景房，該地產項目在南京地產市場掀起購買高潮。 

但由于樓房密度過高，丘陵山地變成了“房山”，樓房鱗次櫛比，自然景觀被破壞，沿湖濱的高檔別墅無法按預期出售，僅以比公寓高1000元/平米的價格出售。 

要提升后期獨棟別墅的潛在價值，必須要改造其景觀效果，提高土地價值。項目通過開發溫泉旅游，建設高檔溫泉度假區，同時改造現有公寓樓房設計，增加樓間回廊連接，通過花卉、園林等景觀，形成花卉園林景觀平臺，在“房山”構建花團錦簇、綠廊相連的空中花園景觀，將密集的“房山”公寓改造成為特色的景觀建筑，提升了區域的土地價值。

由以上可以看出三個旅游房地產項目的共性： 

1、都屬于城郊房地產項目，距離市區中心有40分鐘至一小時車程； 

2、依托于百萬人口的大都市； 

3、開發商都是以房地產開發為盈利目標，同時都希望本項目能成為城郊中高檔房地產； 

4、有小型水庫或湖泊及低矮山地丘陵為環境依托，山水相依，植被茂密，生態環境良好； 

5、開發商具有一定實力，同時在本地都具有成功開發市區樓盤的經驗；

隨著城市化進程的推進和城市人口的劇增，城市規模不斷壯大；伴隨私家車的普及，據統計北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產發展逐漸郊區化、邊緣化，地域概念淡化。在這個背景下，休閑與居住日益密切，度假地產與常住地產的逐漸交融，這對城郊房地產的發展提出了新的發展方向，對房地產項目的交通、綜合環境、社區服務、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長避短開發城郊旅游房地產呢？在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。

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