旅游地產四大開發模式：誰是江湖霸主?

這是一個群雄角逐的新沙場，不管是有著正統血脈的旅游企業，還是生于草莽的土豪地產商，抑或是半官半商的城市文化投資公司，甚至是精耕一方的農場或私家酒莊，都從這個旅游地產新江湖的一隅崛起，并迅速展開了兇悍的疆場廝殺。旅游地產的核心在于旅游產品，針對不同的客群、地域、資源而產生了豐富多樣的旅游產品模式，如同沙場上的不同兵器，各有所長。濱水海景、主題樂園、度假酒店、文化古鎮、主題秀場、溫泉、滑雪、高爾夫……

商場如戰場，我們當然鼓勵通曉各類兵刃，這在未來也的確是大勢所趨，然而“兵無常形、隨心所欲”的戰神畢竟是少數。江湖中有一句話，“一招鮮，吃遍天”，海爾人最近有一句話也讓商界陷入思索，“平均就是死”。在旅游地產的領域，如果能將一類兵種玩得爐火純青、登峰造極，一樣能在戰場上殺出一條血路，甚至開辟一個新的帝國。

經過前期的報道和觀察，中國房地產報以“兵刃”的概念劃分，將目前國內的旅游地產分為四大類型――主題游樂型，景點依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮型。每一類“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤變化的有機體系，運用之妙，存乎一心。對于有志于旅游地產的開發商和投資者而言，完全沒有必要貪多務全，將其中一種模式修煉到極致，已足以成為揚名立萬甚至開宗立派的一代宗師了。

本期《旅游地產兵器譜》專題，正試圖將對旅游地產進行一次系統梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優勢和短板，同時搬來國外成熟案例這塊他山之石，并探討通過他們的此消彼長，會怎樣影響這個江湖的未來走勢。

旅游地產兵器譜

刀――主題游樂型

刀為兵器始祖，大巧若拙，氣勢磅礴，向為疆場廝殺的主兵刃。在中國，主題游樂型旅游地產模式誕生于人們對外界充滿無限向往的八九十年代，在改革開放的窗口深圳，深圳歡樂谷和世界之窗的出現，正迎合了人們改革開放走出去的心理需求，隨后，贏商網華僑城開始了一二線城市的全國布局，并有了越來越多的仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風靡起來。

不過，由于往往規模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營維護也是天價，對開發商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。效仿華僑城模式的深圳華強集團，目前距離前者還有較大差距。而一直將“中國迪士尼”作為目標的華僑城集團[簡介 最新動態]至今仍是國內的龍頭巨無霸，但相比較自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產仍是小巫見大巫。

用主題公園帶動配套商業和地產項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動項目也與此有異曲同工之處，融體育經濟、賽事經濟、商務經濟、休閑經濟及房地產開發于一體的“觀瀾湖[最新消息 價格 戶型 點評]模式”即為其中的典型代表。在國民收入不斷提高、文體休閑需求越來越旺盛的今天，這一類文體休閑主題的旅游地產有望獲得新的爆發。

典型代表：華僑城集團、宋城股份、深圳華強集團有限公司、長隆集團、觀瀾湖集團、海昌中國、常州恐龍園等

優勢：這種模式曾經一度深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩定門票收益、配套商業及地產項目的快速回現，使得這個看起來資金沉淀較大的形態現金流很容易得到平衡。2012年，華僑城甚至憑借良好的運營能力，成功實現了未來門票收益資產證券化，成為旅游行業第一單。

短板：主題游樂型旅游地產的發展，必須有持續的市場熱情作支撐，然而，缺乏強大造血能力的國內卻很難做到一招鮮，往往都是用地產銷售作為重要支撐。隨著迪士尼、環球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產項目銷售都受到了一定程度影響，曾經的優勢很難再得以發揮，歷史也將他們推到了轉型升級的節點，是“坐以待斃”還是擲重金激發新活力，成為主題游樂型旅游地產的兩難選擇。

未來趨勢：如何持續地留住游客，用鏈條和聚集效應來延續旅游消費是重點，融入文化秀是其中的一個必然選擇，華僑城、華強、宋城等都已經有了很扎實的探索;利用最新的網絡與科技也是一個重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯動效應。

他山之石：長盛不衰的迪士尼神話

創始于1923年的沃爾特迪士尼公司，經過90多年的不斷發展，現已成為業務覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網絡和玩偶商品等多個領域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。

不同于國內主題游樂市場主要靠門票加配套房地產項目的收入結構，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。在美國佛羅里達迪士尼世界的四個主題公園，共有18座主題酒店、俱樂部、溫泉和別墅，約有2.3萬多個床位，2個18洞的高爾夫球場，1個450公頃的天然湖，9個網球場和一些有娛樂設施的露營地。這些除主題公園以外的消費收入是迪士尼的重要收入來源，作為“二次消費”，迪士尼的招數還有很多。

斧――景點依托型

斧者，斬殺之劈器，劈山開嶺雄姿威武，但往往難以持久，戰場上運用難度頗高。這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數是傳統地產領域殺過來的“土豪”。

鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的，占據一個就少一個。動輒數十億元的高額投入，數千畝的拿地規模，但最關鍵的還是如何協調地產和旅游產業比例的問題。占據大量土地和自然資源的項目如何實現土地集約化利用?布局在產業缺失的三四線城市的超級大盤如何避免空城現象?僅僅是城市地產的簡單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產品?這是對賺慣了快錢的傳統房企提出更大的考驗，如果還是快產快銷的“三板斧”，勢必不能長久。

典型代表：萬達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產、雅居樂地產、恒大集團、中信地產、世紀金源集團等

優勢：通過品質開發企業在景點周邊所做的商業生活配套，很容易給一個景點和欠發達地區帶去生機，比如萬達在西雙版納和長白山的項目，比如雅居樂在海南清水灣和云南原鄉的項目，雖然投資回報尚不樂觀，但無疑給地區的發展帶去了活力。

短板：由于過分依賴住宅銷售，山東、遼寧、海南等多個山水超級大盤淪為空城鬼城;中坤集團多地布局拿地卻鮮有項目做成，世紀金源在夢幻的瀾滄江邊筑起高聳城市建筑破壞了自然景致，這種建設與破壞之劍的悖論是最值得警惕的。

未來趨勢：“一家通吃”的開發模式下，多樣性投資形成的豐富吸引力將不可避免地消失，必須賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業設施。

他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區

幾經自然演變和規劃調整，已經有數百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮儼然一副夢幻的童話仙境。在歐洲，即便是大型房地產開發企業也沒有數十公里拿地統一開發的情況，私人個體在景區的開發中發揮了更大的能動性，很多當地的原著居民購買了私人土地產權后建造幾座木屋別墅對外經營，整個小鎮的別墅外形豐富生動。與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業態已經很發達，在一個旅游小鎮逐漸成型后，滑雪的服務功能轉變，形成了一個以服務為導向的旅游小鎮。

弓――度假酒店型

弓者，百步射人，萬無一失，是所有主流兵刃中最為隱蔽，打擊范圍卻最廣的種類。十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最首位的住宿問題，其在其他三個模式中也常常包含，但不同于傳統綜合體開發的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產項目來彌補經營缺口，這類度假產品的贏利點更多在于產業鏈各個端點的交易，實現獨立生存發展，這如同弓弩一樣，自成一派。

在旅游地產領域一直采用“拿來主義”的復星集團在一系列地中海俱樂部度假產品之后也開始了向度假酒店的發力，計劃投資200億的亞特蘭蒂斯七星級酒店選址海棠灣[最新消息 價格 戶型 點評]，淡然這里也同樣有今典集團的七星級酒店。未來不久，這類產品集中的爆發或將帶動分時度假酒店產權交易活動的活躍。

典型代表：今典集團、復星集團、陽光100

優勢：有別于傳統度假酒店可以滿足的基本居住生活需求之外，這類產品有更多的度假、藝術、文化元素在里面，拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業不需要再進行住宅開發即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產高峰期實現了小而精的成功。

短板：對于企業長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統地產企業往往難以承受。另外，文化的差異、經濟發展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩定性。

未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產品的結合、酒店產權交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準全球市場，走向海外也無可避免。

他山之石：RCI(國際分時度假交換公司)

目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司RCI，總部設在美國印第安納洲。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過250萬。同時，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發為主的分時度假網絡公司，如：SUNTERRA公司，不但經營交換業務，而且自己開發并銷售時權酒店，總部設在佛羅里達洲。目前已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發了89個度假村，擁有5600個單位。

劍――文旅小鎮型

劍者，古之圣品，短兵之祖，近搏之器，以道藝精深，遂入玄傳奇。劍之中蘊藏的文化、故事和技藝，已經成為了一種藝術，而不僅僅是一種縱橫沙場的兵刃。

厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多的選擇在一個小鎮發呆幾日，享受那里淳樸與恬靜，目前，國內也已經形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅游古鎮。

良性的文旅小鎮運營，應該是與居民市井、文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業味濃重的建筑。在歐洲及東南亞很多旅游小鎮，政府主導、企業擔綱、居民參與的生態體系非常完善，而我國更多是企業政府與企業的一廂情愿之舉，能否把握好開發節奏和保證其有血有肉尚難做定論。

典型代表：中坤宏村項目、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮、周莊等

優勢：文物遺存、特色民風民俗和悠閑的古鎮生活，可以為旅游開發大大加分，開發者往往不需要規模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在未來的城鎮化趨勢下，更多特色、迥異、各具千秋的文旅小鎮將會被挖掘出來，市場機會巨大。

短板：對于古建筑古文物、原生態民俗文化的保護對所有開發者都會很頭疼，另外對本地居民的溝通也會是一個障礙，開發者如何解讀、升級文旅小鎮的歷史文化價值對自身能力要求更高。

未來趨勢：產業多元化

他山之石：英國溫莎小鎮的王室文化遺響

不同于我國堆砌拼湊的出的某個年代的情景還原，這個小鎮上至今還有濃厚的王室文化氣氛。溫莎小鎮是英國最著名的王室小鎮，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮上的人們生活愜意，傳統英式住宅隨處可見。雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個國王般的閑適下午。

本文關鍵字：旅游地產 查看更多