房價漲勢未變難言“有所緩和”

國家統計局5月18日發布的4月份70個大中城市住房價格指數顯示，北上廣深4個一線城市房價漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0個百分點，上漲勢頭有所緩和。但是，權威部門的數據與老百姓的實際感受是不同的。如果考慮到一線城市從3月份開始就對新建商品住房價格進行指導（即“限價”），控制批準預售節奏和網簽時間，在房價數據上做文章，4月份實際的房價漲幅遠遠不止國家披露的數值。即便如此，一線城市房價漲幅依舊在全國四甲之列。同時，根據統計，我國房價水平再創歷史新高：百城房價在4月份首次突破萬元大關，連續11個月環比上漲；4月份全國商品房銷售均價同比上漲接近11.4%；北京新房的價格為每平方米26821元/平方米，同比上漲15.26%。

因此，房價并非官方所言“有所緩和”，而是呈現快速上漲之勢，甚至如中國社科院財經戰略研究院報告所言的“住房供求已經失衡，房價面臨全面失控”。近幾個月房價快速上漲，既是2012年下半年房地產為配合“穩增長”而回暖的延續，也是市場對新國五條過度解讀后的糾偏。房價上漲在成交量方面得到確認和牢牢的支撐，今年以來居民購房熱情高漲，一點兒都不亞于“中國大媽”對于黃金的鐘愛。1~4月住宅銷售面積同比增長41.1%。盡管受3月份趕“末班車”的影響，4月份成交量被透支了一部分（重點城市3月成交量的環比增長在2倍~4倍之間），但4月全國商品住宅銷售面積環比3月也僅僅下降了15%，4月份重點城市出于限價考慮而減少預售證發放和高價盤跨月網簽也是重要原因，如4月份北京新房預售證發放下滑了近20%。進入5月份，市場成交依舊保持在高位，居民購房熱情似乎再次高漲，廣大的二三線城市似乎也開始復蘇。未來一段時間內，房地產市場整體難改在快速上漲的通道中行進的趨勢。

首先，流動性寬松態勢將維持。盡管針對地方融資平臺和房地產行業定向貨幣緊縮的政策還將繼續堅持，但考慮到消化產能過剩、國有企業高杠桿以及地方政府債務對銀行風險的沖擊需要漸進推進，適度寬松的貨幣政策環境就要維持。同時，實體經濟盈利能力下降導致信貸需求快速萎縮，甚至出現流動性陷阱跡象，整體流動性較2012年下半年以來會更加寬松。如果貨幣政策整體維持寬松，針對房地產實施定向的貨幣緊縮是沒有辦法成功的。2008年以來，每一輪貨幣政策的適度放松均伴隨著房地產資金來源更大程度的改善。最近兩年，即使國家對于房地產行業資金來源給予嚴厲的擠壓，但各路資金對于房地產行業的暗中接濟源源不斷。

其次，發達國家回避解決結構問題（財政支出剛性、過度消費、金融杠桿高等）的量化寬松政策在刺激實體經濟方面的效率越來越低，可能將全球帶入通貨緊縮的流動性陷阱。未來全球主要經濟體中，只有中國政府的投資是活躍的，而且這種投資不僅具有穩定經濟增長的目的，而且具有實現債務風險、房地產風險和金融風險同時軟著陸的目的，即政府最后兜底系統性風險，并確保一定的投資收益率。因此，國際流動性進入我國的動力在增強，外匯占款去年12月份以來連續4個月增長顯示套利資金加速進入我國，房地產資產絕對客觀的收益率是吸引外資的首選。

再次，無論從工業增加值增幅還是從國有企業利潤增幅來看，或是從剔出虛假數據后的出口實際水平看，實體經濟之冰冷已經成為共識，直接或間接地進入房地產業，或者階段性地靠房地產盈利彌補實體經濟虧損，已經成為地方政府、融資平臺、國有企業，甚至是過去一直堅定地從事實體產業投資的私企無可奈何的選擇。無論是城鎮化在下一階段進入規劃戰略實施的階段，還是城市基礎設施和民生項目的大規模啟動，對于政府支出的剛性要求，均一致地指向了房地產。4月財政收支數據顯示，中央財政與地方財政出現“一負一正”的倒掛現象。4月份，中央財政收入5357億元，同比下降2.2%，地方財政收入6074億元，同比增長14.7%。1至4月份，中央財政收入19963億元，同比下降0.8%，仍延續負增長態勢，地方財政收入（本級）23502億元，同比增長13.9%。地方財政之良好主要受房地產市場向好的拉動，占地方稅收大頭的營業稅收入1631億元，同比增長12.8%；地方其他稅種中，土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅收入分別增長30.5%、69.2%和16.9%。

然后，2012年下半年以來，特別是今年“兩會”（新舊政府交接）至新國五條在地方落地前，調控政策前景一直不明朗，開發商對于市場的預期較為謹慎，2011年以來消化庫存的姿態一直占據主基調，拿地、新開工、施工進度一直處于下降趨勢。2012年四季度以來，由于成交不斷趨于旺盛，一線城市和重點二線城市新房庫存持續下降。而且，庫存下降在近期出現加速態勢，驅動因素除了市場成交火熱外，嚴重低于預期的調控政策打亂了市場供應和重點城市限價對于高價樓盤預售設卡是兩個不可忽視的因素。目前，短期內增加自然供應的難度比較大，供求關系緊張是驅動房價上漲的另一個因素，這在一線和二線重點城市更加明顯。

最后，3月份以來土地市場“地王”不斷，預示著開發商對于市場前景非?？春??；仡?007年以來“地王”在同一時期集中出現的現象后發現，“地王”與隨后房價持續上漲具非常很強的關聯性。而且，本輪“地王”主要集中在一線城市和重點二線城市。從這個角度來講，這些城市政府實施的限價政策是很難實現房價控制目標的，而這些城市對于全國房地產市場又具有非常強的市場風向標意義。近期，大多數二三線城市的房地產市場有望告別持續了一年多的“低迷”，成交量開始呈現復蘇型上漲，一線和二線重點城市的帶動作用功不可沒。

中短期內，改變樓市上行趨勢的最大因素還是調控政策。目前，影響調控政策出臺的因素除了民生訴求、地方土地財政外，房地產泡沫和金融風險的權重在上升。在壯大實體經濟越來越力不從心、全球流動性陷阱和人民幣升值的情況下，房地產泡沫及對金融風險影響的關注度在上升。

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