瑤池仙境，雨林天堂――七仙瑤池熱帶雨林溫泉度假酒店設計解析

       項目策劃

（二）項目策劃

1、提出問題

綜合現狀分析，目前本酒店面臨著市場開發、風格主題、硬件配套評星、租售現金流控制和區域互動等多角度問題，因此，我們項目團隊多方位考量項目開發的市場預期、產品定位。

（1）初出茅廬，何以搶占海南市場？--從地塊成熟度的角度論證項目可行性；

（2）溫泉雨林，何以抗衡碧海銀沙？--從上山下海的趨勢謀劃項目差異競爭力；

（3）軟硬兼施，何以問鼎白金五星？--滿足項目成本控制和高端定位的平衡關系；

（4）租售配比，如何進行合理分配？--從產權銷售角度滿足項目健康持續現金流；

（5）南院北湯，如何創造三贏格局？--從酒店功能的核心出發關聯溫泉別墅板塊；

（6）南亞巴厘，如何打造別樣風情？--將東南亞巴厘島風情進行移植和點睛。

2、分析問題

為解決上述問題，我們結合項目地本體資源特點， 綜合考慮成本與租售現金流， 以獨特風格文化滿足白金五星標準， 豐富配套支撐度假功能， 打造區域經營和收益核心。我院經過研究提出，衡量一個酒店公寓項目的合理性，需要構建6把標尺：

（1） 經營合理

（2） 成本可控

（3） 功能完善

（4） 租售配比

（5） 主題文化

（6） 區域互動

3、解決問題

根據以上分析和推論，我們從經營性、銷售性、奢華性、互動性四個角度出發，提出了解決思路：

經營性策劃思路――定位高端度假酒店

通過對海南、三亞及保亭酒店現狀的調查，我們發現海南的高星級酒店利潤水平與國內其他地區相比遙遙領先，部分五星級酒店的經營利潤率(GOP)水平接近70%，投入產出效益比低星級或經濟型酒店更加良好，加之甲方打造高品質溫泉酒店綜合體的訴求，我們將本項目定位為“白金五星度假酒店”。另外，面對周圍旅游線路尚未成熟且酒店林立的現狀，我們將溫泉、雨林差異化資源作為未來酒店發展的核心，得出一個“熱帶雨林溫泉度假酒店”的策劃概念，并與會議和度假功能相結合。

銷售性策劃思路――構建合理租售配比

綜合分析本區域的同質酒店，我們認為本項目存在亮點，且市場環境優越，潛力巨大。策劃的主線應通過妥善處理溫泉與酒店之間的關系，構建酒店合理的空間結構和功能分區，設計滿足度假客人需要的戶型，配套會議、康樂等項目，保證白金五星級品質，并形成合理的產權酒店投資收益模式，讓項目發揮自身最大優勢和魅力。

（1）產品體系

通過調研，我們發現七仙嶺酒店的主要經濟來源以客房收入為主，其次是餐飲、會議和康樂。因此，本酒店的產品體系定為住宿、餐飲、會議、康樂。

住宿產品，分為酒店客房、酒店式公寓和總統別墅。通過我院市場調查，中端地產市場（酒店式公寓）和高端地產市場（獨棟或聯排別墅）的單位用地面積可產生的建筑面積比為2.5-3:1，相當于同樣面積的建筑用地可以創造的中端公寓地產面積是高端別墅地產面積的2.5-3倍，而兩者的銷售價格比僅為1.5-2:1。在本項目中酒店區的南側留有大量高品質別墅用地，為避免同質競爭，在不降低總體檔次的前提下，我們結合地形，加大了公寓區的面積配比。酒店式公寓主要面向第3套度假型住房需求客戶，高端別墅以80-150小別墅為主，主要強調野奢性和私密性。

餐飲提供中、西餐，且以中餐為主。設置多功能廳、宴會廳、董事會議室，滿足不同類型會議的需求。提供SPA、棋牌、迷你高爾夫、各種球類、射箭等康體娛樂活動。

（2）銷售模式

我們將本酒店的銷售模式分為常規銷售模式和產權銷售模式，并在保證酒店功能性前提下，盡可能降低持有比例，按照“地塊內適建客房數量-酒店經營最佳狀態客房數=銷售數”計算，可銷售面積控制在酒店總面積的2/3以上。其中一部分進行產權式銷售，即售后簽訂回租經營合約，合理控制回租比例及租金成本，適當增加回租運營策略，以每年使用天數劃分不同檔位，提供不同服務和回報，形成良好資金鏈。對持有部分進行會議、餐飲、康體、娛樂、接待、后勤等多方面功能劃分，滿足約200間客房的居住需求，保證酒店的白金五星級標準和多方面配套功能。

客房總比例關系

奢華性策劃思路――移植巴厘島風格

首先在建筑風格的確定上，我們從文化背景、緯度約束、產品周期這三個方面，類比了馬爾代夫、夏威夷布里斯班、南亞島嶼的度假酒店開發模式，認為本項目在地域生態資源、客群偏好、容積率控制等方面都與南亞島嶼類似，所以我們將本項目的建筑風格定義為具有南亞文化氣息、與當地其他度假酒店項目形成鮮明差異的巴厘島風格特色。

別墅區以地形因素為基礎，遵循低密度開發的原則，建設少量純高端總統套房，其余用地均進行酒店式公寓的開發以增加可銷售的建筑面積。地形不適合建公寓的區域進行山地別墅建造，面積差由其他區域補充。

互動性策劃思路――串聯溫泉、酒店、別墅

我們以溫泉休閑線、酒店商會線、別院地產線三個主題線將各個項目鏈條串聯起來，形成一點種植、多點開花，一個項目、多項用途的目的。在這個鏈條中，每一個項目都不是單獨功能，可形成功能投資乘數效應，增大項目間正向外部經濟效應。比如，溫泉作為酒店的配套和主題，估計每年將帶來2-3萬住宿客源和5-8萬餐飲客源；別院區別墅的建設將提升酒店的檔次，向高端市場邁進一步；三片區盡可能共用停車場、景觀、餐廳、客房、會所等多項資源配套。

 
酒店、溫泉、別院的互動

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