讓旅游綜合體成為旅游綜合改革創新的戰略抓手-旅游綜合體開發模式研究

       何為“旅游綜合體”？

12月9日，旅游綜合改革試點城市工作座談會在京召開，確定成都、張家界、秦皇島、舟山四個城市為首批旅游綜合改革試點。這標志著我國旅游業綜合改革試點工作正式啟動。國家旅游局局長邵琪偉提出了旅游綜合改革的工作思路和重要原則，明確將從“與一二三產業融合發展上、在推動旅游業建成現代服務業上、在體制機制改革創新上、在建設生態文明和實現旅游業可持續發展上、在落實41號文件（《國務院關于加快發展旅游業的意見》）精神上等五個領域先行先試。

這是中國旅游發展又一輪嶄新的機遇！那么，要有序推進旅游綜合改革創新，必須有一個合適的載體和抓手，我們認為，作為未來旅游開發的主流創新模式，“旅游綜合體”無疑將成為旅游綜合改革創新的核心抓手！

作為中國旅游運營與休閑地產開發的腦庫，綠維創景近幾年來所接觸的絕大多數課題，幾乎都是各類旅游綜合體項目，這也從側面反應了“旅游綜合體”實際上已經成為各地探索旅游改革創新（特別是旅游開發方面）的聚焦點所在，以杭州、黃山為代表的旅游城市，以華僑城、港中旅、海昌為代表的大型旅游企業，以萬達、雨潤、恒大為代表的地產集團，都把旅游綜合體作為未來旅游休閑產業升級或土地綜合開發創新的戰略抓手，目前已經形成了多個成功典型，且釋放出來的巨大效應正在顯現。

因此，我們認為，在全國啟動新一輪旅游綜合改革的大勢下，完全應當大力推進戰略抓手――“旅游綜合體”的創新開發，并首先強化對“旅游綜合體”的經驗總結與理論研究工作。本文是綠維創景在吸取已有“旅游綜合體”相關研究、結合項目規劃設計實踐基礎上，對“旅游綜合體”的概念、類別及開發模式提出的初步研究，希望對“旅游綜合體”的深入研究與開發建設形成一定的促進作用。

（一）概念

“旅游綜合體”的概念，實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區別。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體）。而“旅游綜合體”，有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產業聚集區，也是一個旅游經濟系統，并有可能成為一個旅游休閑目的地。

（二）特征

“旅游綜合體”出現，是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區發展模式升級（從單一開發到綜合開發）、地產開發模式升級（從傳統住宅地產到綜合休閑地產）”三大升級共同作用的結果。從這個意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動中國旅游產業再次升級的主力引擎，也決定了其核心特征包括以下五個方面：

“旅游綜合體”五大特征

1、以一定的旅游資源與土地為基礎

這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內的泛旅游資源的概念，如何轉化成具有獨特吸引力的旅游產品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規模大小，影響著產品的配比結構。

2、以旅游休閑功能為主導

作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導，基于泛旅游產業綜合發展的構架，融合觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等多種旅游功能在內的“綜合旅游休閑”的概念，當然，在實際開發中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能。

3、以土地綜合開發為手段

旅游綜合體，實際上根本就是以旅游休閑為導向的土地綜合開發利用的一種手段，其目標是通過綜合開發，進行多功能、多業態的集聚，以旅游發展提升土地價值、推動衍生產業發展、多元文化互動，最終實現開發回報的最優化。

4、以休閑地產產品為核心

在此說的休閑地產產品，既包括度假酒店地產、休閑商業地產（商街）、休閑住宅地產三大核心類別，也包括其他特色主題地產如創意地產，這是旅游綜合體開發最核心的一個板塊，是贏利的核心所在。

5、以較高品質服務為保障

作為旅游開發的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區的較高品質的服務作為保障，才能夠實現良好的運營。

（三）作用

從大的層面上來說，一個成功的旅游綜合體，對于提升城市品牌形象、提供更多就業崗位、推動產業轉型升級等方面都有巨大作用。

從旅游發展的角度來說，旅游綜合體實際上有三大作用：
其一，推動區域旅游從“觀光時代走向休閑時代”。
其二，推動區域旅游從“景區時代走向旅游目的地時代”。
其三，推動旅游開發從“單一產品時代走向綜合體時代”。

從地產開發的角度來說，旅游綜合體為大地產開發特別是旅游休閑地產的開發提供了一種創新的模式；按照“旅游綜合體”的特色模式進行旅游休閑導向的土地綜合開發，實現地產開發與綜合旅游休閑發展的完美融合，為旅游休閑地產的創新開發帶來了巨大的空間，東部華僑城正是一個最為成功的典型。 

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