與常規地產項目相比，創意農業地產受規模龐大的前期投資、漫長的回報周期，以及農業和土地方面的政策、項目運營過程中“裸奔”的風險等種種不可抗拒因素的制約。并在開發商天然逐利性和地方政府政績效應的推波助瀾之下，地產上位，農業、旅游淪為附屬。日前，我院度假養老分院院長劉祎接受了《中國房地產報》采訪，針對創意農業地產的發展困境、盈利模式等問題發表了自己的觀點。訪談已于2014年4月21日在《中國房地產報》旅游地產板塊B-2版刊載。主要觀點如下：

雙線分化

目前創意農業地產存在兩種開發模式：以農業種植為主的模式、以地產開發為主的模式。這兩種模式與真正意義上的創意農業都還有很長的距離，目前均沒有形成成熟的農業旅游形態，其發展也逐步呈現分化趨勢，主業低迷，依靠兩頭產品盈利。

劉祎院長認為，“房地產和農產品銷售是讓產品走出去，而真正創意農業是讓消費者主動走進來完成消費。” 這被看作是創意農業最核心的特征，即項目利潤不依賴于地產項目和農產品銷售，而是旅游度假及經營性物業收入。

業主盈利難，地產上位

對于目前國內創意農業地產的投資回報，劉祎告訴中國房地產報記者，創意農業投資回報周期至少在5年以上。“一個創意農業項目，要想做得好，首先是農業不賠錢，通過出讓一部分土地和地產使用權回收建設成本，而后通過農業觀光、旅游度假等項目實現穩定的盈利。”

但實際情況是，多數項目難以完整實現，地產上位現象屢見不鮮。“依照我們的經驗，如果沒有相應的地產支撐，基本只能靠政府補貼維持現狀。” 劉祎院長如是表示。至于地產比例占多大，劉祎認為主要看地方政府和開發商之間博弈結果，對于開發商而言，整個項目中，地產所占比例越大，意味著其回報率越高；對于地方政府而言，由于有國家政策限制，其希望開發商把更多資金和精力投放在主業上面。

多因素制約，破題艱難

創意農業在國外并不乏成功案例，在法國、德國、荷蘭和日本等國家及中國臺灣地區，創意農業不僅帶來了穩定的收益，也成為一個國家和地區的主要名片。但劉祎院長表示，“國內基本沒有成功案例，主要原因是盈利模式和資本滾動回收問題。” 由于受到政策、市場等大環境的影響，國外成熟的商業模式在國內幾乎不具有可行性，這一行業要想發展好，還要走出具有中國特色的發展模式來，這需要政府、開發商和社會大眾的共同努力。