林峰視點：文旅開發運營全程管理顧問咨詢服務模式

旅游項目的綜合開發往往有很強的綜合性效益，可以帶動一個地區的經濟發展，也可以提升該地區的文化品牌，對區域經濟、人文、生態都具有深刻的影響。項目的從無到有，涉及到多方面利益，必須科學規劃，精心設計，做好旅游項目開發建設各階段的管理工作。

根據旅游項目特點和項目開發建設的客觀情況，可以把旅游項目開發建設過程劃分為四個階段：開發前期籌備階段、開發招商投資階段、開發建設階段、開發運營階段。每個階段對應的核心任務。

1.開發前期籌備階段

投資決策與可研研究：投資決策過程中，最重要的是對旅游資源及項目開發價值的評價。投資方可委托旅游投資顧問公司進行市場調研，對資源價值、市場環境、客源區域、游客結構、消費習慣、價格接受度的初步考察之后，對項目總體進行可行性研究，平衡好項目總投資額、成本回收期及經濟、社會效益，最終出具一份《可行性研究報告》作為決策依據。

策劃、規劃咨詢方案：通過產品策劃明確項目定位、業態配比、產品組合、經營周期，并與此同步編制旅游總體發展規劃，確定規劃條件，或直接編制控制性詳細規劃。

項目設計、運作策劃：項目設計不是旅游規劃，項目設計及項目開發運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請專業的旅游項目開發咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發運作計劃》。

政府審批事項辦理：通過政府的各項審批非常重要，主要是用地審批與手續報審。其中涉及發改委立項、可行性研究報告審批、規劃評審、市級/省級/國家級重點扶持項目立項與申請、國債項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等，這些工作為政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作奠定基礎。同時投資商與旅游資源控制方簽訂合同前，須劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地，確定核心土地購買權、門票收益權、項目開發與招商權等所有權和經營權。

2.開發招商引資階段

資金運作與招商引資：旅游項目的開發一般都是回收期較長的長線投資，分階段的招商引資成為旅游項目開發的具體和持續工作，目前往往通過“引智”達到“引資”，將“資源”在“智力”的創意下轉化為“資本”，邀請專業咨詢公司，借用其專業的、廣泛的人才和資源渠道，對旅游項目進行推介。

3.開發建設階段

開發建設階段以建設工程管理為主，重在建設的招標管理工作和后期的驗收管理。

工程招標與建設管理：以項目經理為首協調各方，負責工程招標、建設準備和工程施工期間的管理工作，監督、控制工程進度、安全與質量，協調各施工單位的交叉作業，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游工程中主要有基礎設施與公共設施建設項目、重點引擎與一般項目、區域綜合開發項目等。

工程竣工驗收：項目建設工程結束后，項目法人要組織建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監督等部門，全面檢查是否符合設計要求和工程質量，并取得竣工合格資料、數據和憑證，促進項目及時發揮投資效果。

4.開發運營階段

開業前籌備：項目建設完工階段，必須著手管理團隊的架構與服務人員的培訓工作，確保管理體系和相應的管理制度的完整。人員管理涉及到導游、保安、環衛人員、技術維護、營銷人員等服務人員，必須通過現場實操、崗位培訓、應急演練等夯實性基礎工作的培訓管理，才能運行到位。另外旅游標識系統、旅游衛生系統、旅游安全保障系統、游覽服務系統、游客接待服務系統等也要在開業初期保證正常運營。開業前還要有切實可行的開業營銷方案，營銷隊伍要理清渠道、展開品牌推廣和活動促銷，提高項目的社會影響力。

開業試運營：重點是樹立品牌意識，做好文化體系建設和特色服務。推進旅游項目的文化體系建設和加強主題服務設施，實施豐富多樣主題活動、內部運營與營銷相互促進、完善提升管理水平，建立預防為主、防消結合的安全保障體系，強化團隊和人才培養，以“外樹品牌，內立品質”為理念，保證項目的良好口碑和品牌知名度，促使客流量穩步上升、內部運營體系規范高效。

持續運營升級提檔：隨著已開發旅游資源價值的逐步釋放，要不斷進行旅游延伸產業的開發和完善，同時根據市場新需求不斷推進旅游產品的深度開發與更新，適當的進行持續性包裝并打造項目IP。

02 旅游項目開發建設流程

由于各種原因，現在也出現了“邊規劃、邊報批、邊建設、邊開放”的開發現象。綠維文旅在多年研究和實踐的基礎上，提煉出了旅游項目的一般開發流程。在一般開發流程里，綠維文旅特別強調了“四先定律”：一是先進行產品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃；二是先規劃，再建設，而非盲目建設，或搞四邊工程；三是先確保旅游特許經營權，再鎖定核心地塊的資源權益；四是先設計商業運作模式，清晰的把握資金運作思路，找準盈利點再投入資金。

旅游項目從投資意向產生到項目建成交付使用，必須經歷一個完整的開發過程。這個過程由若干個環節組成，每環節相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯系，環環相扣。

旅游項目開發建設流程圖