林峰視點：文旅開發頑疾需要新的開發運營模式

第五屆中國國際旅游景區裝備博覽會于2023年6月30-7月1日，在安徽合肥濱湖國際會展中心隆重拉開帷幕。會議期間有幸采訪到了中國旅游景區協會景區開發運營專委會主任、中國旅游景區協會專家委員會副主任委員、

一、旅游開發運營體系與存在問題

新的旅游綜合開發，已經實現了兩個突破。一個突破是旅游與城鎮化結合，旅游區與城鎮村的開發全面融合，并形成典型的旅游綜合體新模式。另一個突破是旅游服務產業與文化、教育、會議會展、養生養老、醫療、體育、農業、房地產等產業的全面融合，形成了旅游產業主導下的泛旅游產業聚集與整合，出現了泛旅游產業集群。

旅游開發是一個涉及多主體、多內容、多流程的復雜系統，從頂層設計，到開發建設、持續運營，涉及規劃服務商、投資商、開發商等角色的有效溝通，涉及多要素、多類型、多載體的統籌考慮?；诼糜螛I的復雜性，在全域旅游的快速推動下，旅游開發快速增長的同時，也出現了很多問題，綠維文旅將其歸納為三個脫節（規劃設計與運營脫節、政府投資與市場脫節、企業投資與回報脫節）、四大分離（旅游投資與旅游開發分離、旅游投資與旅游運營分離、旅游規劃設計與旅游建造分離、旅游規劃設計與旅游運營分離）、三大難題（開發融資難、產品創新難、落地運營難）和四大失衡（旅游咨詢服務與市場需求失衡、服務機構業務失衡、旅游市場信息失衡、人才供求失衡）。

旅游引導的區域綜合開發“三大脫節、四大分離、三大難題”問題一直沒有得到良好的解決！旅游項目落地的關鍵，在于開發運營的全過程銜接協同！旅游引導的區域綜合開發運營涉及多主體、多內容、多流程，是一個復雜的系統結構。

針對這些問題，林峰博士提出五個解決路徑：一，運營前置。以此來考慮你的產品如何形成收益結構，如何實現商業模式，如何實現有效的管理。二，策劃引領。運營的問題是策劃不是規劃，需要產品策劃、運營策劃、商業模式策劃等。三，全過程管理。策劃到最終的運營，中間有土地問題的解決、投資問題的解決、老百姓問題的解決、有很多復雜結構，是一個漫長的過程。這些問題的全部解決，每個環節有效的整合，有一個一以貫之的合作伙伴非常重要，這就需要全過程的管理模式。四，落地執行。每一段都有落地性，策劃的落地性、規劃的落地性和建造的落地性，再到開業招商落地性、持續經營的落地性和提升的落地性等。綠維文旅一直提一個口號“創意經典、落地運營”，策劃一定是無線創意的，落下來要落實各個環節的要求。第五，全鏈協同。文旅開發不是一個點，是一個全鏈的、全產業的問題，旅游不是一個產業是一個全產業鏈協同的產業。

二、文旅開發頑疾需要新的開發運營模式

林峰博士指出在探索文旅開發運營解決方案過程中，他認為EPCO模式和文旅開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式是高效、務實的開發服務模式，將成為未來主流的文旅開發運營服務模式。

1、由實踐到理論的探索

林峰博士于2019年出版《旅游開發運營教程》，這本書是在上百個開發運營案例研究的基礎上形成的一本具有“旅游開發運營“全新知識架構的方法論教程。這本書立足旅游發展新階段，創造旅游開發運營知識體系，結合經典案例教學，形成了覆蓋旅游開發運營全要素、全產業鏈、全過程的新理念、 新模式、 新方法， 以旅游引領區域綜合發展的視角和市場化的理念，對現階段旅游管理學科的知識架構形成了結構補充， 對旅游目的地綜合開發、 旅游策劃規劃設計、 旅游投融資、 旅游運營與管理都能夠起到有效的整合指引作用。

基于旅游開發都是區域綜合開發這一基本實際，旅游開發運營管理，是由不同類型的行業管理構成的復合型綜合管理，旅游產業發展的實踐中，形成了觀光游覽開發運營管理、旅行社運營管理、酒店住宿開發運營管理、休閑消費開發運營管理、休閑商業開發運營管理、房地產開發運營管理、泛旅游產業整合開發運營管理、旅游城鎮化開發管理八大類完全不同行業的類型管理。

2、文旅投資的高效率模式——EPCO模式

林峰博士指出EPCO項目，不是傳統意義上的EPC，而是以運營回報率達成為前提的完整的策劃、規劃、設計、建造、經營運作的全程服務結構。因此，須要保障四個方面要求：整體策劃、運營驗收、完整設計、全過程服務。從運營咨詢、運營全程參與、竣工運營驗收、運營的啟動與執行，全程的運營參與結構是EPCO的關鍵。

一，整體策劃：須要保證項目的定位準確，市場盈利可行；因此，需要做整體項目策劃、市場研究論證、農旅產品與業態的深度策劃；

二，運營驗收：以建設完成即可經營為前提，進行驗收。因為資金包干，這里運營驗收，要求項目竣工后，不再需要投資軟硬件，即可開展經營活動；運營驗收，包括一般建設工程硬件達標且符合運營要求，項目業態配套硬件、項目運營需要投資建設的軟件（智能智慧化、品牌形象、外觀燈光美陳、多業態配套軟件等），都需要驗收達標。這些內容，需要運營團隊前期介入進行策劃設計。

三，完整設計：所謂完整設計，不僅僅是建設工程須要的勘探及工程設計，還是完整的旅游區產品設計，包括景區景點、樂園、酒店、多種服務業態等硬件、智慧化軟件、VI品牌包裝、演藝、互動游樂等等專項工程所需要的策劃和設計；

四，全過程服務：以項目運營盈利為前提的EPCO，須要進行策劃和運營團隊深度參與的全過程咨詢與把控服務。策劃和運營團隊，首先開展前期專項咨詢服務、同時深度參與建設工程的勘察、規劃、設計服務、進一步需要直接策劃設計或深度參與為運營提供的專項策劃與設計。因此，策劃和運營團隊是全程參與服務的部門，因此才能驗收合格成果，實現承包經營盈利目標。

綠維文旅的EPCO模式能保證項目設計與運營收益完全對接，并使前期策劃、規劃、設計、報規、報建等高效落地，土建、房建、市政、景觀、室內、游樂互動等建設過程緊密結合，大幅提升項目工程效率，通過對賭條款實現社會效益和持續經營回報。綠維文旅助力文旅開發的EPCO模式也多次經受住市場的考驗，屢獲好評。實踐證明，EPCO模式是目前文旅投資高效的模式之一。

3、文旅開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式

綠維文旅正在全力推廣文旅開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式。林峰博士認為現在文旅開發運營需要一個機構從頭到尾為投資企業、開發企業等，從前端到后端提供全方位服務。綠維文旅過去做的是規劃和設計、建造、運營，現在綠維為文旅不止是做這些，還要做這些內容的咨詢服務。

林峰博士認為，文旅開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式是中國文旅產業高質量發展的咨詢服務創新模式，需要深入探索其管理要求和咨詢服務內容。文旅開發運營全過程管理咨詢服務模式，即包括文旅開發運營過程中的財務顧問咨詢、策劃規劃設計咨詢、工程管理咨詢和運營管理咨詢四位一體的訂單式管理咨詢服務模式。該模式解決了三個脫節和四大分離的問題。該模式以運營全程參與為前提，使前期策劃、規劃、設計、報規、報建等高效落地，土建、房建、市政、景觀、室內、游樂互動等建設過程緊密結合，大幅提升項目工程效率和持續經營回報能力。

林峰博士指出綠維文旅將提供基于整個文旅項目開發建設運營的各個環節的咨詢服務，從前期籌備階段的咨詢、招商引資階段的咨詢、開發建設階段的咨詢到開發運營階段的咨詢。圍繞四個方面的咨詢，構架咨詢服務的方案，形成咨詢服務的內容，落地實現咨詢服務的效果，構成一個服務模式。我們認為中國非常需要的這樣的全過程的咨詢服務，這將是中國未來文旅開發運營非常重要的推手模式和經濟化的模式。全過程管理咨詢在工程過程中已經非常成功，主要是造價管理、項目管理、工程監理等內容，我們不做工程管理，我們做的是開發運營管理，解決的是資金問題、土地問題、策劃設計產品與后端運營之間的關系問題，這樣一個開發運營的全過程管理，是在工程管理之外的更大的全過程管理。

三、綠維文旅案例：我的園藝家生態農莊

2022年，綠維文旅以幸福慢村模式的創新特色中標《肥西縣三崗黨建農旅中心暨小殷崗村項目EPCO工程項目》。綠維文旅以運營為先導，本著未來10年持續運營不落后的理念，完成了該項目的策劃規劃設計，形成了“我的園藝家”生態農莊的特色IP。項目規劃以園藝產業為引擎，以“我的園藝家”作為特色，以黨建和研學為基礎，以親子休閑為市場化發展結構，提升苗木產業，融合一二三產，實現產業振興，并將項目整體打造成為集黨建研修、文化體驗、鄉村休閑、產業促進于一體的園藝式黨建文旅休閑樣板區。目前綠維文旅多個團隊，已經完成一個總規、兩大詳細設計、多個專項設計，項目進展順利，已經封頂，舉行了封頂儀式，各項建設有條不紊的推進中。

以綠維文旅為主任單位的中國旅游景區協會景區開發運營專委會全力推動模式上的創新和探索，此次推出的EPCO模式和全過程咨詢管理服務模式將克服多年來文旅投資的頑疾，實現效率提升，為文旅開發提供了嶄新的思路。

歡迎合作

綠維文旅是文旅康養與鄉村振興EPCO綜合服務商，“四甲”規劃設計、建設總包、文旅運營全程服務機構。從2005年創立之初，便提出了“創意經典·落地運營”的理念，經過十幾年創新發展，目前已經形成了頂層設計、投融資、EPCO、招商、運營、智慧旅游、博物館展陳設計等全產業鏈多引擎驅動發展新格局。

從頂層設計到落地運營，綠維文旅形成了“運營為基礎、資源全整合、規劃設計建設運營一體化”的全流程操作的核心能力，將更好地為文化、旅游、大健康、體育、農業、教育、房地產等區域綜合開發及項目落地建設、運營管理提供全鏈全程的服務。

綠維文旅期待與大家的合作！

本文關鍵字：旅游規劃 規劃設計 景區提升 EPCO 查看更多