康養地產：養老度假站在“十字路口”

人口老年化形勢嚴峻，銀發消費市場規模不斷擴大，但也帶來供需失衡等問題，中國養老度假市場處在轉型升級、快速發展的十字路口。

一方面，我國人口老齡化趨勢的影響逐漸顯現。根據國家統計局數據，截至2019年末，我國60歲及以上人口約有2.54億，占總人口的18.1%。未來，我國人口老齡化趨勢將明顯加強，20世紀60年代生育高峰時期出生的群體即將步入老年，同時，人口增速將進一步放緩。

然而，我國的養老基礎設施及行業發展仍存在許多亟待完善之處，養老度假產品和服務的供給仍然相對缺少，供需失衡。

面對人口老齡化的嚴峻形勢，黨的十九屆五中全會提出，實施積極應對人口老齡化國家戰略?！吨泄仓醒腙P于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》也明確要加快發展健康、養老、育幼、文化、旅游等服務業，加強公益性、基礎性服務業供給；積極開發老齡人力資源，發展銀發經濟；培育養老新業態，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系。

另一方面，銀發消費市場規模正不斷擴大。據《2019中國銀發經濟消費市場研究報告》顯示，2018年我國銀發經濟相關產業規模超過3.7萬億元，預計未來老年產品及服務市場將快速增長，2021年總體市場規模達到5.7萬億元。旅游已經成為銀發經濟社交娛樂消費的主要組成部分。2018年，中國老年人旅游消費超過4000億元，2021年老年人旅游消費或將超過7000億元人民幣，預計增速可達23.0%。

“互聯網+旅游”發展背景下，為了讓老年人消費更便捷，解決老年人面臨的“數字鴻溝”問題，國家聚焦老年人日常生活涉及的高頻事項，發布《關于切實解決老年人運用智能技術困難實施方案的通知》，提高文體場所服務適老化程度，比如為老年人保留一定數量的線下免預約進入或購票名額，在老年人進入文體場館和旅游景區提供必要的人工幫扶等服務，文體和旅游類企業提供更多適老化智能產品和服務，通過虛擬現實、增強現實等技術幫助老年人便捷享受在線游覽等智能化服務。

越來越多的老年人不再禁錮在“以房養老”的傳統思想中，而是期待更多的溫馨舒適的服務及溫情關愛的精神供給。未來，與頤養休閑、健康保健、文化娛樂等相關的養老性服務產業將迎來黃金發展機遇。

01、銀發族需要“享老度假”

綠維文旅作為“旅游引導的幸福產業·特色小鎮·鄉村振興創新引領機構”，致力于養老度假產業的研究，打造“健康+旅游”平臺。顛覆傳統的養老思維，綠維文旅創新提出“享老度假”這一概念。

綠維文旅認為，度假時代下，以休閑式養老、候鳥式養老、第二居所式養老為主要形式的度假型養老將成為未來一段時期內中國養生養老的主流形態。其發展模式可總結為“2+X+Y”：“2”指的是養老核心產品和度假核心產品，主要是適合中老年消費者的主題地產和核心的軟件服務體系如藍卡等；“X”是度假配套，如主題餐飲街區、主題商業街區、主題論壇等；“Y”是養老配套，如老年大學等。

享老度假項目在開發時，需要認清一個本質、發展兩個結構、做好四大配套、植入六大要素。

（一）一個本質——養生養老度假綜合體

享老度假項目是以生態資源為基礎、以養生養老為根本、以休閑度假功能為主導、以綜合開發為手段、以旅游地產產品為核心、以高品質服務為保障的養老養生度假綜合體。

養生養老是享老度假項目的基礎，僅僅做養老，不利于商業模式的優化，由養老衍生養生、由養生延伸至養心，才能更廣泛地吸納消費群。

休閑度假功能是主導，融合觀光、游樂、運動養生、度假、體驗、居住等多種旅游功能，并不是各功能的簡單疊加，而是根據項目定位和市場需求，側重打造其中某一項或幾項功能。綜合開發是手段，包括土地的綜合開發、產業的綜合發展、功能的綜合配置、配套的綜合建設、目標的綜合打造。以旅游地產產品為核心，包括兩個相對獨立的板塊，即養老地產和度假地產。地產板塊包括度假酒店地產、休閑商業地產（商街）、休閑住宅地產三大核心類別，以及其他特色主題地產如創意地產等。以高品質的服務為保障，度假型養老項目必須擁有超越一般景區和養老社區的較高品質的服務（包括旅游服務與公共服務）作為保障。

（二）兩個結構：度假和養老

度假和養老兩個結構板塊既相互獨立，又彼此交融。享老度假項目把傳統的養老社區項目的休閑板塊進行了專業化的系統升級，使其不但成為養老板塊的必要配套，而且成為可以獨立運營的盈利模塊，成為養老社區和外界溝通的最主要路徑，成為保證養老社區活力的源泉。

（三）四大配套：養老專項配套、度假配套、旅游配套、休閑配套

養老專項配套主要指的是五心——居住中心、服務管理中心、健康護理中心、文化教育中心、商業娛樂中心。

面對中高端游客的度假配套主要指的是會所集群——主題會所區、主題娛樂區、主題會議區、主題療養區。

面對大眾的旅游配套主要指的是主題景觀區（標志性景觀）、特色購物區（風情街）。

面對家庭型的休閑配套主要指的是家庭休閑莊園、家庭農莊和科普教育等。

（四）六大植入：文化植入、金融產品植入、互聯網智能化技術植入、環保技術植入、健康產業鏈導入、會員模式導入

文化植入是度假型養老項目取得突破的關鍵，這里的文化不但指的是傳統的孝文化和長壽文化，更重要的是地域文化，同樣也指時尚休閑文化。

金融產品指的是對于較大面積的養老綜合體而言，導入金融產品，才能讓產業鏈更加富有活力。老年人拿著不動產是沒有價值的，因此，不動產的現金化是享老與財務的重要金融結構。

智能化技術指的是ICT系統：云計算、物聯網、互聯網、通信網、人工智能等，打造高效的智能辦公中心，成就智慧社區。

環保技術的植入主要指的是注意可再生能源的利用。

健康產業鏈導入，除了藍卡等外在技術和資源的嫁接利用，同時對服務養老模塊的健康管理中心和青春修復中心的核心技術，如羊胎素等技術，進行產業化培育。

會員制的導入指的是營銷層面GO（Gentle Organizer）會員制是可以導入的享老度假的重要制度之一。

02、康養地產需要模式創新

多年來，各地也在積極探索養老度假的新模式。綠維文旅梳理發現，比如武漢創建“老年宜居社區”，每個老年宜居社區都將設立一個“社區綜合養老服務體”，并借助鄰近醫療、商業等服務設施，推動養老設施多元化、服務專業化、模式智能化；海南探索“全生命周期健康服務示范區”以及多元化社會辦醫、醫養結合和醫療旅游等多元服務模式，“一小時三級醫療服務保障圈”雛形初具，大健康產業發展初見成效；云南全面放開養老服務市場，以昆明、大理等旅游城市以及環滇池、環陽宗海等湖濱區域的大型旅游地產為依托，打造集自理型、介護型、介助型一體化的候鳥式度假養老社區，使云南成為面向全國的養老養生基地；“綠城”南寧也在打造“候鳥”老人養生旅游或定居的目的地。

綠維文旅認為，新冠疫情讓人們希望能夠改善高聚集性的生活方式和城市社區生活方式，改善現有服務管理水平差的居住環境，城市郊區和鄉村的休閑度假式文旅地產成為了人們住房新需求方向，也成為新生活方式的代表。養老人群更加注重居住區域的醫療條件，更加注重獨立的戶外活動空間，注重居住地區的環境和服務管理；追求高質量生活的人群，也對旅居生活有了新的需求。

大健康是未來趨勢，疫情之后將迎來新熱點，或將獲得更大市場份額獲得爆發式增長。文旅康養與地產相結合進行綜合開發，最終形成康養城市、康養小鎮、康養綜合體、康養度假區、康養社區等，與養生養老相結合形成旅游養老、度假享老等，具有很大的發展潛力和開闊的發展方向。

養老地產創新模式案例：

作為養生圣地煙臺市，依山傍水、民風淳樸、物產豐富，儒釋道文化、民俗文化、農耕文化、海洋文化等多條文化發展軸線在這里交匯，已經形成山海一體、儒道相和、東西交匯、農商相融的獨特的特征，具備打造國內新一代健康養生養老度假旅游目的地的潛力。

近年來，煙臺沿海區域很多房地產打著養生養老的旗號，建設了不少養老地產項目。但大多沒有文化內涵，急需主題文化破題，在日趨激烈的養老地產競爭環境中，需要形成不可替代的獨特品牌，打造“我國養生養老新模式”。

對此，綠維文旅在煙臺鴻瑞·東臨-頤海灣養老健康城項目中，將專業化作為第一抓手、將養老地產與養老服務機構同步建設作為關鍵、將休閑養生產品與高端養心服務配套作為提升、將養老室內環境與戶外環境的打造作為重要手段，形成一種綜合型創新模式。

售樓中心（暨養生養老體驗中心）建筑設計效果圖（已落地）

在產品層面上，以專業化養老服務中心為依托，帶動養老物業地產開發；依托企業健康產業優勢，做特色養生產品，形成養老產品補充和配套；以養心為亮點，開展國學養心（東方儒釋道傳統文化精髓）和心理學養心（西方現代心理學），與養老、養生互融一體。最終以“養未老”為理念，形成一個銀齡養老（基）、白領養生（體）、金領養心（魂）的體系。

在重點項目設置上，一是“養老在仙境海岸”，形成“住宅、健康管理、營養飲食、學習娛樂、健身調理”完整的養老產品回路。二是“養生在優雅海岸”，根據白領客戶群的特征，提供特色化、時尚化、定制化服務，全面養護身心。三是“養心在國學海岸”，挖掘五千年國學文化精髓，融匯“儒 釋 道 醫 藝“，打造國學心靈SPA，定制心靈回歸。

整個項目的順利推進，為煙臺養老地產市場提供高端居住產品，打造集吃、住、游、健、養、學、教于一體的高端養生養老休閑基地，為山東半島乃至整個華北地區樹立了“養生-養心-養老”三位一體的養老綜合體新典范！

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