地產反哺旅游：綠維“溫泉+”小鎮模式

綠維文旅在思拉堡溫泉小鎮規劃中創新性地提出了“溫泉+”小鎮開發模式，即跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準當地市場空缺，利用“溫泉+X”的開發模式，提出將思拉堡打造成為一個以溫泉產業為核心，以高爾夫和滑雪等運動產業為引擎，以旅游聚集人氣、帶動地產，以地產反哺旅游的綜合性溫泉度假小鎮，從旅游項目商業聚集、旅游地產、旅游與地產的整合幾個方面來設計思拉堡溫泉小鎮的商業模式。

思拉堡溫泉設計鳥瞰圖

項目位于遼寧營口市蓋州雙臺子鎮思拉堡村，交通區位優勢明顯，山體曲線優美，擁有豐富的地熱、森林、農業等資源。根據《營口市旅游發展總體規劃》，項目地被定位為溫泉商務花園，屬于五大分區中的“西部濱海溫泉旅游區”。思拉堡溫泉小鎮的開發成為實現營口市旅游發展目標的重要組成部分，受到了地方政府的高度重視和支持。在這一背景下，綠維文旅受蓋州市思拉堡溫泉小鎮開發有限公司委托對項目地進行了策劃、規劃和設計。

一、難點聚焦

作為一個新開發的溫泉小鎮項目，如何依托溫泉項目快速樹立品牌，形成小鎮的核心競爭力，并通過旅游產業發展帶動項目地發展？如何跳出傳統溫泉市場的行業壁壘，在高強度競爭的紅海領域塑造自己的獨特性和優勢，形成與競爭者的產品差異？如何充分利用復雜地形，打造溫泉景觀的層次性？這些都是本案亟待解決的難點和重點。

二、核心思路

經過分析，綠維文旅跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準當地市場空缺，利用“溫泉+X”的開發模式，提出將思拉堡打造成為一個以溫泉產業為核心，以高爾夫和滑雪等運動產業為引擎，以旅游聚集人氣、帶動地產，以地產反哺旅游的綜合性溫泉度假小鎮。

思拉堡溫泉小鎮總平圖

三、開發策略

溫泉小鎮作為資源主導型小鎮需要依托地熱資源，進行大規模的綜合性旅游開發，如何確保低風險、快回報、大投入、大產出，核心問題就是商業模式的設計。本案提出從旅游項目商業聚集、旅游地產、旅游與地產的整合幾個方面來設計思拉堡溫泉小鎮的商業模式。

（一）“資源+ 智力”打造旅游項目商業聚集

思拉堡溫泉小鎮現有的地熱、森林和溫泉資源只具備三分先天的“姿色”，若僅僅依靠這三分的魅力，是很難產生良好市場效應的，這就需要我們憑借專業技術、豐富經驗、高效創意能力在旅游地“三分姿色”的基礎上，進行科學大膽的構想。項目組運用游憩方式創新的策劃理念，并通過景觀游樂創新設計和商業模式創新，為溫泉小鎮策劃了“資源+ 智力”的開發模式。

1. 基礎資源聚集促進商業聚集

思拉堡小鎮位于營口一小時城市圈內，距離鲅魚圈城區僅需十分鐘車程，項目規劃面積達3 平方千米，規劃區域丘陵地形地貌特征明顯，高低起伏多變，山體曲線優美，適于開展山地運動類項目；景區還擁有森林、溫泉、農業資源，形成了一定程度上的資源聚集，資源類型的聚集是產品聚集的基礎，而產品聚集又是形成商業模式聚集的基礎。

思拉堡溫泉小鎮的資源類型與產品導向

2. 游憩方式創新點亮資源價值

旅游資源的三分姿色離不開策劃創新對它的“七分打扮”，旅游產品的包裝成功與否直接關系到旅游資源開發的成敗。在思拉堡小鎮項目中，綠維文旅運用主題化景觀與溫泉相配合，打造“山海八泉”，應用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉游憩體驗，并以養生為主題創新個性化健康管理的溫泉住宿度假；將干涸的水溝蓄水成風情水街，既有靈秀的景觀，又豐富了區塊的商業功能；利用地形開發36洞高爾夫，依托良好的球場景觀及自然環境建設高爾夫別墅……

“山海八泉”示意圖

海水浴場設計效果圖

海水浴場實景照

琴臺堡設計效果圖

琴臺堡實景照（建設中所拍）

3. 旅游項目的商業聚集

旅游產業是一個多產業互動的特殊產業，其發展不僅促進旅游業的進步，更能帶動產業鏈上其他產業的聯動發展。從某種角度來說，純旅游產品并不是整體項目盈利核心之所在，因而，我們需要在旅游產品本身銷售的同時，融入其他商業經營方式，這種理想的經營元素，既可以利用旅游環境打造形成的人氣效應，又可以解決旅游投資的長線回報問題，這個具有雙重功效的元素就是“旅游地產”。

（二）“旅游+ 地產”實現溫泉小鎮商業模式聚集

1. 地產是轉換旅游潛在價值的高效手段

“旅游+ 地產”的效應即是旅游“帶靚”環境，環境帶旺地產，地產反哺旅游的良性循環效應，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”，這種獨特的循環經濟模式，不僅解決了大量人員的就業問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務業發展。

2. 開發時序設計與商業模式整合

思拉堡小鎮旅游開發項目，是旅游項目和地產項目聚集的綜合體，它遵循邊開發旅游項目邊建設地產的時序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發地產，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業地產、濱水公寓；在高爾夫帶動下建設高爾夫會所、高爾夫別墅，再隨之開發酒莊及養生類別墅地產、SPA 會所，最后就整個區塊炒熱的時機，在景區南端推出雖景觀較差但距城區較近的小高層生態居住社區。從而形成了具有思拉堡小鎮特色的旅游與地產開發的五個臺階，十年計劃。

階梯一（兩年）：溫泉游樂、景觀營造；高端運動、引爆市場。

階梯二（兩年）：商務推進，休閑配置；周邊地產，順次開發。

階梯三（兩年）：高爾夫、馬術、滑雪、高端運動再炒地產。

階梯四（兩年）：水景、商業街結合，完善配套，提高居住環境。

階梯五（兩年）：節慶推動，品牌營銷，促使旅游小鎮形成規模。

從思拉堡小鎮開發的五級臺階可以看到，溫泉小鎮這種綜合型旅游度假區，其商業模式是在旅游項目和地產項目的交互運作中形成的，其具有鏈條式動力機制，環環相扣，互為前提，互為結果。旅游產品的商業聚集與地產項目的聚集共同構成了整個項目的商業模式聚集。

綠維文旅在思拉堡小鎮良好的區位及資源條件下，創新性的將商業模式聚集方式作為其商業運營手段，在項目剛投入開發建設時便得到社會各界的熱切關注。2011 年10 月24 日，思拉堡溫泉正式開業，吸引了眾多游客，為溫泉小鎮地產的開發積聚了大量人氣。思拉堡小鎮必將成為旅游與地產聯姻的成功商業模式聚集實例。

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