鄉村旅游綜合體模式研究。

旅游綜合體，是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的旅游吸引核、休閑聚集區、旅游地產社區為核心功能構架，相關配套設施與延伸產業為支撐保障，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。包括鄉村旅游綜合體、休閑農業綜合體、旅游小鎮（非建制）等各種類型。

田園綜合體是以企業和地方合作的方式，在鄉村社會進行大范圍整體、綜合的規劃、開發、運營，形成的是一個新的社區與生活方式，是企業參與、農業+文旅+地產的綜合發展模式。與鄉村旅游綜合體具有極強形式相似性和共同性，運用鄉村旅游綜合體方法打造田園綜合體，從邏輯及和市場結構看，是合理、可借鑒的，有效結合和參考最新國家政策（見前一篇《田園綜合體政策解讀》）和要求，打造符合市場發展的鄉村旅游綜合體。

本文跟大家分享綠維多年來在鄉村旅游綜合體、休閑農業綜合體等方面形成的一些成果。

一、鄉村旅游綜合體

（一）闡述鄉村旅游綜合體

鄉村綜合體有別于城市綜合體，它是基于鄉村土地資源，以鄉村農業、鄉村工業等鄉村產業為導向對鄉村土地進行綜合的、合理的開發利用，將鄉村產業發展、鄉村基礎設施、鄉村住宅、社會建設等生產生活要素集約配置的地域空間形態，是一種規?；?、多功能、現代化、開放性的鄉村聚合空間。

鄉村旅游綜合體是基于鄉村綜合體，把鄉村旅游作為鄉村綜合體外向聯系的突破口，合理的開發利用鄉村旅游資源和土地資源，以所開發的鄉村旅游休閑項目、鄉村配套商業項目、鄉村休閑地產為核心功能構架，整體服務品質較高的鄉村旅游休閑聚集區。

倡導鄉村旅游綜合體的概念，以鄉村旅游休閑為導向對鄉村進行土地綜合開發利用，進行多功能、多業態、多效益的集聚，以發展鄉村旅游提升土地價值、引爆目標市場、推動衍生產業發展、多元文化互動，實現城鄉的可持續發展。

（二）鄉村旅游綜合體的特征

鄉村旅游綜合體，是在總結鄉村旅游與城鄉統籌發展中所形成的成功經驗基礎上提出的一種全新的發展模式，它將鄉村旅游與城鄉統籌發展完美嫁接，其主要特征有：

1、功能復合性：鄉村旅游綜合體不只服務于鄉村居民，也要服務于鄉村旅游者――城鎮居民，這就要求其必須具備城鎮與鄉村的多重復合功能。

2、效益綜合性：鄉村旅游綜合體的本質特征決定了它不僅追求經濟效益，而且追求生態效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。

3、要素系統性：鄉村旅游綜合體各個項目要素之間構成共生互補的能動關系。

4、產業規模性：鄉村旅游以具有鄉村性的自然和人文客體為旅游吸引物，依托鄉村景觀、鄉村環境、鄉村建筑、鄉村文化等資源，開展各種休閑活動的一種旅游方式。其中鄉村農業是鄉村旅游發展的重要載體，鄉村農業規?；青l村旅游綜合體的重要特征之一，也是在城鄉統籌發展下促進傳統農業向現代農業成功轉型的重要途徑。

5、城鄉融合性：從城鄉統籌發展的視角出發，打破城市和鄉村相互分隔的壁壘，逐步實現城鄉經濟和社會生活緊密結合與協調發展，逐步縮小城鄉差距，使城市和鄉村融為一體，而鄉村旅游綜合體正是形成城鄉經濟社會一體化新格局的重要載體。

二、鄉村旅游綜合體的發展思路

（一）鄉村旅游綜合體開發思路

打造鄉村旅游綜合體，就是要深度挖掘鄉村特色資源，倡導低碳、生態等科學理念，以鄉村旅游資源與土地為基礎，以鄉村旅游休閑為脈絡，以休閑商業為配套，以鄉村休閑地產為核心，以高品質服務為保障，對項目地進行綜合開發，把鄉村打造成一個“島式圈層”結構的鄉村旅游綜合體，滿足政府、企業、居民、鄉村旅游者等多方需求。

（二）鄉村旅游綜合體發展結構

最外圍圈層――鄉村資源和鄉村土地，主要是農業、工業等產業聚集區，如漁業、采摘林業等；中間圈層――休閑商業項目，主要指為鄉村居民和鄉村旅游者提供服務，具有多重功能的商業配套設施，如提供餐飲、娛樂、休閑服務的商業街、酒店集群等；核心圈層――鄉村休閑地產，主要指以居住功能為主體的傳統地產、居住小區、產權式酒店等鄉村居所型地產，如鄉村景觀地產、鄉村度假地產、鄉村養老地產、鄉村主題地產等；鄉村旅游休閑則是串起各個圈層的連接線。

值得注意的是，“島式圈層”結構的鄉村旅游綜合體各個圈層之間并不是機械的，針對不同的鄉村本底，各個圈層有不同的開發方向和主題，從而形成各具特色的鄉村旅游綜合體。

（三）鄉村旅游綜合體運作思路

首先以鄉村和鄉村土地為資源點，鄉村不僅有豐富的土地資源，還有以鄉村景觀為代表的自然資源、以建筑、文化、民族等為代表的人文資源、以人與人交往、鄉村生活方式為代表的社會資源，這些資源構成了鄉村旅游綜合體的本底資源；其次以鄉村旅游休閑（主要是指鄉村旅游休閑產品的合理組合）為吸引點，引爆鄉村旅游綜合體目標市場，對鄉村資源進行合理開發，打造不同類型、不同規模、不同層次的鄉村旅游產品，使其成為吸引點；再次以鄉村休閑商業項目為支撐點，為鄉村旅游者和居民提供配套商業服務，完善服務體系；最后以鄉村休閑地產為核心贏利點，取得相應回報。

三、鄉村旅游綜合體的打造策略

（一）基礎+資源點——鄉村旅游資源和土地

鄉村旅游資源（泛鄉村旅游資源包含了人工打造的鄉村旅游資源），決定了項目地鄉村旅游產品開發的核心導向。土地資源決定了鄉村旅游綜合體的規模，影響著鄉村旅游產品的配比結構。

根據“島式圈層”鄉村旅游綜合體的開發模式，鄉村旅游資源和鄉村土地為最外圍圈層，通過運用合理的綜合開發手段，以農業深層次開發（如循環農業、創意農業、生態農業）和農業規?；l展為主，輔以農產品加工銷售、科研、教育、醫療、培訓等其它產業，并形成產業間的聯動。此外，項目地在發展農業的同時，還可以發展以當地農作物為主的創意農業，并適時開展農業觀光、體驗、休閑、度假等鄉村旅游項目。

（二）主導/脈絡+吸引點——鄉村旅游休閑

鄉村旅游休閑功能是鄉村旅游綜合體開發的主導，在其主導下，合理的開發與之相適應的不同類型、不同層次、不同規模的鄉村旅游產品，使其成為整個鄉村旅游綜合體的重要吸引點，撬動鄉村旅游市場。同時，各個鄉村旅游休閑項目之間通過有機組合而成若干條旅游線將扮演重要連接線的角色，串聯起鄉村旅游綜合體的各個圈層。

鄉村旅游休閑項目可融合鄉村觀光、游樂、休閑、運動、體驗、度假、會議、養老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開設休閑垂釣、農場動物園、采摘、農事體驗等鄉村旅游項目。在具體開發中，可根據各自地脈、文脈等具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能，形成各具特色的鄉村旅游休閑項目，從而帶動整個區域的發展。

（三）配套+支撐點——休閑商業項目

結合鄉村生態環境、生態景觀等生態優勢，可分期、分步、合理的建設生態化鄉村休閑度假酒店、鄉村特色商業街、鄉村MALL等商業設施，作為鄉村旅游綜合體的商業配套板塊，綜合性的體現生活、休閑、購物、娛樂等多項功能，為整個區域提供較高品質的服務。

（四）核心+贏利點——鄉村休閑地產

鄉村休閑地產，以生態化的鄉村環境為導向來打造，主要指以居住功能為主體的傳統地產、居住小區、產權式酒店等鄉村居所型地產。適合開發的鄉村休閑地產可大致分為：鄉村景觀地產、鄉村度假地產、鄉村養老地產、鄉村主題地產如創意地產、民俗地產、酒莊等多種類型，并可融入低碳、環保、節能、科學、效益高等現代化理念。鄉村休閑地產是鄉村旅游綜合體開發的最核心板塊，是贏利的核心所在。

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