特色小鎮的開發運營模式研究

3、以產城一體化綜合開發為手段

主要表現為產業的綜合發展；功能的綜合配置；土地的綜合開發；配套的綜合建設；目標的綜合打造等方面。

4、以泛旅游為引擎與目標歸宿

擁有完善的城鎮及旅游配套設施；擁有超越一般景區的較高品質的服務（包括旅游服務于公共服務）。

5、以產業鏈開發及房產開發為盈利核心

土地一級開發：直接獲利，享受升值效益；房產開發：房產銷售、房產回收經營；項目開發：經營收益等。

（三）特色小鎮的關鍵在于產業培育

特色小鎮的產業為雙產業為主，即“特色產業+旅游產業”。

其中自身特色產業主要指新興產業或傳統經典產業，諸如信息經濟、環保、健康、時尚、金融、高端裝備等新興產業；茶葉、絲綢、石刻、文房、青瓷等傳統產業。

泛旅游產業主要是“旅游+農業”、“旅游+鄉村”、“旅游+工業”、“旅游+健康”、“旅游+體育運動”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面內容。

特色產業的架構

泛旅游產業的架構

（四）特色小鎮發展的基礎是人口聚集

人口聚集的變遷是城市化的重要表現，人口聚集是城市化的基礎。人口的兩種聚集模式，包括長期居留型聚集與中短期流動性聚集，這兩種人口聚集模式的結合，姜維城鎮化發展帶來大量的就業人口和消費人口，形成城鎮化發展的基礎，決定著城鎮發展格局。

1、特色產業帶動的人口聚集及城鎮化發展邏輯

特色產業的發展，形成產業聚集，產業聚集帶來就業人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進地產、金融、公共服務等配套產業及設施的發展，進而推動城鎮化架構的形成。

2、泛旅游產業帶動的人口聚集及城鎮化發展邏輯

以“旅游吸引核”為基礎，通過旅游的“搬運”功能，形成大規模的外來游客的聚集，游客聚集形成食住行游購娛等多樣化的消費結構，由此形成消費產業的聚集，構成城鎮發展的產業結構，帶來大量的就業人口于服務人口。這些人口與當地居民結合，產生對城鎮居住、交通、金融、文化等的需求，由此帶動城鎮化結構的形成。

二、特色小鎮的綜合開發架構

（一）特色小鎮的打造要點

1、落實城鎮化的功能要求，構建“產城人文”一體化的城鎮

特色小鎮以特色產業與泛旅游產業的整合為支持；大量就業人口及休閑化消費的聚集為動力機制；配套設施及服務的配置為基礎依托；就業人口的居住建設與旅游人口的度假居住建設為居住配套；管理、金融、運營的創新為相關保障。

2、發揮區域引擎綜合效應，帶動周邊鄉村城鎮化

特色小鎮注重產業培育、注重經營持續、注重區域帶動等三個方面。

3、結合具體環境特征，打造生態宜居環境

特色小鎮遵循“不占耕地”的用地原則，“大力優化區域生態環境”的生態原則，“挖掘文化，打造美麗特色小鎮”的文化原則。

（二）特色小鎮的開發架構

特色小鎮以特色產業引擎與旅游吸引核為中心，依托核心產業園區與休閑聚集區，形成產業延伸環、居住發展與社區配套網的綜合架構。

（三）特色產業項目開發架構

特色產業開發具體落地架構主要分為事業導入與產業開發兩個方面。

事業導入主要分為科（產業科研基地）、教（教育培訓園區）、文（產業博物館）、其他（比如康復療養醫院）等。

產業開發包括產業本身（科技產業園、產業孵化園、雙創中心、創想園等）；產業應用（應用示范園等）；產業服務（產業+貿易、產業+會議、產業+康養、產業+運動、產業+休閑娛樂等等）。

（四）旅游產業項目開發架構

旅游產業項目以“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開發架構模式。

旅游吸引核——特色項目吸引核（包括主題樂園、景區等）、風貌吸引核（包括古鎮、藝術、創意等）、廣場吸引核（包括激光水秀、篝火晚會等）、餐飲吸引等。

休閑聚集——餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創意客棧聚集等。

商街——創意工坊街區（諸如百工坊、百藝坊等）、娛樂游樂街區（演藝、洗浴、養療等）、休閑街區與商業地產。

居住——就業與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養老與度假居住第三所等。

三、特色小鎮的運營

（一）特色小鎮的商業模式

1、土地一級開發

僅做土地的一級開發，直接獲利；進行一級土地開發，同事通過其他模式（如補貼方案等），享受升值收益結構。

2、二級房產開發

包括六大房產結構：一居所地產、商鋪型地產、客棧公寓型地產、二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養老地產。通過銷售回收經營等方式形成銷售運營模式。

3、產業項目開發

一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發；二是旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。

4、產業鏈整合開發

兩大產業鏈：泛旅游產業鏈和特色產業鏈；兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等。

5、城鎮建設開發

城市服務：公共交通服務、社會服務等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學校、醫院等。

（二）特色小鎮的運營模式

以企業主體，政府服務，政府負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務，引進民營企業建設特色小鎮。

（三）特色小鎮的投融資模式

主要以構建以項目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協調；特色小鎮投融資平臺為互相支撐的投融資框架結構。

特色小鎮的投融資模式流程圖

特色小鎮的PPP模式

四、特色小鎮開發中的資源導入模式

綠維創景以產業鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項目推進和開發時序，將后期導入前期，在進行策劃規劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規劃過程也成為一個推動項目落地的過程。

綠維創景認為結合項目落地、運營、投融資、營銷概念的前期策劃規劃設計方案，將成為后期工作的有力指導。后端在策劃規劃階段，將相關成熟的IP、運營機構、管理團隊、建造機構、投資機構等，以專家身份、投資商、服務商身份，導入進來，形成落地性極強的方案。

結合建造導入

結合運營導入

綠維創景以整合特色小鎮下的投融資平臺為基礎，構建與培育區域旅游上市公司和新三板企業為核心，PPP項目為抓手，創新旅游IP導入為驅動，形成創新的旅游投融資模式，推進特色小鎮創新發展。

結合投融資導入

綠維創景是以規劃設計業務為基礎，圍繞"旅游規劃設計、旅游開發建設、旅游投融資、旅游運維管理"四大環節，提供旅游全產業鏈整合咨詢服務，實現旅游產業開發運營全程服務的集團企業。通過合伙人制度、合資公司模式及合作伙伴計劃（百家上下游合作機構），形成了大量可以導入的資源。綠維集團及其旅游運營網，構成了國內唯一的O2O旅游產業開發平臺，網上規劃設計院、旅游投融資數據庫、旅游IP數據庫、旅游經理人頻道等，正在構建旅游產業獨一無二的旅游開發要素聚集平臺。為打造各具風格的特色小鎮提供專業化、全面性的服務，為加速推進特色小鎮建設增添強勁動力。

本文關鍵字：特色小鎮 新型城鎮化 旅游目的地 查看更多