旅游小城鎮的業態規劃 ——以古鎮項目為例

 前文中提到業態規劃是旅游小城鎮規劃的重點之一。無論是面向本地消費者還是旅游者，旅游小城鎮必須得有足夠的休閑業態才能留住人，才能吸引消費者消費，才能具有活力。本篇文章將從休閑業態角度進行梳理，借鑒國內外成功案例，嘗試建立古鎮類旅游小城鎮的休閑業態配比關系，以及核心商業區規模與客流量、消費力的關系，從而指導現實中的開發與建設。

一、休閑業態的類型

作為以旅游者為主要服務對象的休閑業態，綠維創景通過梳理，認為旅游小城鎮的業態主要包括旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、賓館客棧類、演藝類和服務配套類六大類。

二、從旅游小城鎮案例看休閑商業業態配比

（一）從國內旅游小城鎮案例看休閑商業業態配比

1、大理古城

大理，文獻之邦，擁有1200年歷史的南詔古國，有30余年的近代旅游發展史。大理古城總營業面積3萬平方米，核心商業區面積為2萬平方米。2014年，共接待游客918.17萬人次，實現旅游收入135.01億元，人均消費1470元。

（1）商業業態

大理古城業態，按照商鋪面積分，商品經營占46%，服務及配套占37%，餐飲業占7%，休閑娛樂占10%。

大理古城業態，按照商鋪數量分，商品經營占80%，服務及配套占7%，餐飲業占8%，休閑娛樂為5%。

（2）商業配置規模

2、麗江古城

從上世紀80年代末開始，麗江古城至今有將近30年的旅游發展史，22個少數民族聚集，6200多戶，3萬多人。麗江古城總商業經營面積3萬平方米，核心商業區面積約1.6萬平米。2014年，接待游客1731.17萬人次，實現旅游收入238.38億
元，人均消費1377元。

（1）商業業態

麗江古城的業態，按照商鋪面積分，商品經營占46%，餐飲酒吧占17%，休閑娛樂占10%。

麗江古城的業態，按商鋪數量分，商品經營占88%，餐飲酒吧占7%，客棧占5%。

麗江古城商業街業態分布（按數量分）比例

 （2）商業配置規模

3、鳳凰古城

鳳凰古城是一個以苗族、土家族為主的少數民族聚集地，風景秀麗、歷史悠久、名勝古跡甚多，商業總經營面積約1.5萬平米。2014年，鳳凰古城共接待國內外游客956.18萬人次，旅游社會收入80.98億元，人均消費846.9元。

（1）商業業態

鳳凰古城的業態，按照商鋪面積分，商品經營占45%，餐飲業占27%，休閑娛樂占19%，服務及配套占10%。

鳳凰古城業態，按照商鋪數量分，商品經營占78%，休閑娛樂占4%，餐飲占14%，服務及配套占4%。

鳳凰古城商業街業態分布（按數量分）比例

 （2）商業配套規模

（二）未來中國旅游小城鎮開發商業業態借鑒

1、旅游小城鎮的規模

上述三座古城（或稱旅游小城鎮）是國內目前開發運營非常成功的經典案例。借鑒其古城面積、小鎮商業營業面積、客流量、常住人口的關系可以對未來我國旅游小城鎮的開發規模形成非常高的適用度，且可保證商業經營的豐滿度。

旅游小城鎮的總面積不宜超過3平方公里，核心區不宜超過1平方公里，小鎮常住人口約2萬左右，開發成熟期年客流量約1200萬（日均約3.3萬人），人均消費約1200元。

旅游小城鎮的規模不宜再大。因為在現有水平上，大理餐飲業和旅館業由于旅客停留時間短住宿少，生存狀態欠佳；麗江古城新建三條商街營業率為20%，經營慘淡，只有開發時定位為旅游商街而最終淪為為本地人服務的七星街經營狀況良好。

2、業態配比

根據前述對中國三大知名休閑古鎮的相關統計，按照面積計算，理想的旅游小城鎮業態配比為：餐飲7%（向上浮動一般不超過3個百分點，最高不超過15個百分點）、旅游商品經營50%、休閑娛樂10%（未來休閑娛樂比重可適度上?。?、服務及配套10%、賓館客棧5%、剩余18個百分點在旅游商品經營、休閑娛樂和服務及配套之間靈活分配。

3、商業配置規模

根據研究發現，旅游小城鎮商業街（步行）寬度在3-4m比較宜人且宜于氛圍打造，如果寬在10-20m，需要通過街心景觀、排水溝等控制步行街道寬度部分在2-3m，不宜再寬。商街長度600m為最佳，通過后期延伸，不宜超過1500m。

商業街核心商業區面積約1.5萬㎡，總營業面積約3萬㎡，商戶量在500以上，戶均面積約20-25㎡，其中商品類高度密集商業街，戶均面積不超過10㎡，其他約18-25㎡，其中大的餐廳和酒吧等一般面積較大。

4、商業業態分布

除旅館客棧外，其他的商業街業態呈現相對集中的混合業態，絕對集中的業態一般商街長度比較宜人，便于旅游者到附近商街處餐飲、休閑。

（三）旅游觀光休閑產品（白天+黑夜）

開發較為成功的旅游小城鎮，無論是像麗江、大理和鳳凰這樣的歷史古鎮，還是像彝人古鎮、灤州古城這樣的新建仿古旅游小城鎮，旅館客棧類業態與其他業態比均呈絕對弱勢，究其原因是游客停留時間少，住宿客少。

在大眾度假時代來臨的背景下，國民的休閑度假需求逐步顯現，但不少散客認為這些古城商業化氛圍過濃，喪失了古城風貌和底蘊，服務差，過于喧囂的酒吧夜生活讓古城變得妖冶媚俗而避之唯恐不及，因此停留時間短。團隊客在上述古城停留時間更短。有限的平均停留時間，不得不造成“走馬觀花”的觀光旅游方式和“拉練式”、“趕鴨式”的食、住、行服務接待方式，使游客無法體驗旅游資源的文化品位和豐富內涵，直接造成游客的人均消費水平偏低和旅游產業的整體收益偏低。這形成了一個惡性循環。

從旅游團隊的運作方式來看，短期內團隊客在古城的停留時間彈性不大，因此旅游小城鎮要想贏得未來紅利，需要在散客上下功夫，延長散客停留時間，變觀光客為休閑客和度假客，相應配備優質的、白天和夜晚結合的休閑產品和度假產品。

（注：以上三大古鎮的分析數據來源于《張家界“十字街”項目市場調研報告》）

 

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