從單一度假地產到綜合性旅游地產開發（下）

海南旅游地產未來發展戰略展望

由于氣候、地形等的影響，海南島的北部與南部、東岸與西岸、海岸帶與中部山區在資源的分布與組合及生態環境容量上存在較為明顯的空間差異。不同的資源組合需要不同的開發模式。海南旅游地產開發模式的多樣，也給規劃設計單位提出了挑戰，在規劃中必須因地制宜，針對不同的旅游地產類型，采取不同的措施，才能保證規劃方案的落地實施。

1、針對灣區度假地產――豐富產品譜系走綜合性發展戰。

 海南島灣區的度假區檔次較高，預計將來世界知名的一流酒店品牌都會加入進來，但是不容回避的是未來灣區開發的同質化。為了避免惡性競爭，灣區開發要豐富產品譜系走綜合性發展戰

（1）度假區導入多樣化配套設施。

灣區要加大體育、養生、修養等多樣配套的營造。為了避免產品的單一，適當引入和度假產業相關的產業，并充分挖掘地域文化與歷史背景，發揮出地域的文化優勢。這樣度假產品才會有豐富的個性，有效的避免低層次競爭。

（2）向更為高級的低密度度假區發展

為了追求更大利益，海南灣區的開發強度較大，隨著度假區的成熟，將向更為高級的低密度度假區發展。這也復合當今濱海度假地產的發展趨勢。在前期規劃中生態敏感區要禁止開發，協調好生態保護和旅游地產開發的矛盾。在盡可能保護自然的同時，做到體驗自然，享受自然。

（3）注重二線海景地產項目的開發

目前的灣區開發在空間上呈現出平行于海岸線的高強度帶狀開發，對縱深二線地產的開發利用不夠。建議在今后要重視對灣區二線的利用。例如在進行海岸沿線開發的同時，引水進內陸創造多樣化的親水空間。在建造對外交通的同時，考慮對自然環境的影響，采用獨特的區內交通，避免對生態敏感區的影響。

2、針對養老地產――統籌發展完善配套可持續發展戰略

海南島中部的經濟較為落后，基礎設施滯后。大型候鳥型社區的開發為當地的經濟發展和城市建設提供了新的活力，建議在中部旅游地產開發中要統籌考慮，完善配套，走可持續發展的戰略

（1）城鄉統籌發展，提升當地居民生活質量

主要指房地產開發與本地居民利益的協調。海南中部地方經濟水平不高，居民的消費能力有限，以島外市場為主的房地產開發所帶來的高房價、物價膨脹、基礎設施配套壓力等既擠壓了本地居民的住房需求，也給當地的經濟、社會利益帶來一系列影響。因此，應重點協調好本地居民的利益關系，在空間分布與利益補償等方面將本地居民的利益納入其中綜合考慮。吸納當地的就業人口，完善醫療、餐飲、娛樂等配套設施。

規劃方案特別要考慮當地失地居民的利益，項目的規劃要充分考慮農民的就業和增收問題。項目的設計要充分考慮當地居民的利益，規劃項目中的餐飲、文化等設施要適當擴大，對當地的居民需求也要充分考慮。

（2）完善配套設施 形成特色化村鎮

海南當地文化原始淳樸，對旅游和發展都有很強的促進作用。在規劃中要注重對當地文化的保護和繼承，在保證生活舒適度的同時，注入當地文化元素，形成獨特的文化特色，避免“千人一面”的規劃方案。

完善配套可以增加社區的吸引力，延長養老客戶在社區的駐留時間。目前大型養老社區的配套主要依靠開發商，但像大型醫院等制約社區發展的設施還需要政府進行完善。以養老地產帶動村鎮建設，以大型的養老社區構建旅游風情小鎮，為海南的村鎮建設和社會主義新農村建設出一把力。

（3）增進人際交流

規劃方案不僅僅限于空閑利用規劃，還要導入社會視角，探索海南社區規劃中的社會問題，對有可能引起社會沖突的問題要有充分的認識。

在項目社區規劃中，要有和當地交流的公共空間，如學校、中心廣場、配套商業區等，注意加強養老社區和所在城市的互動關系。外來的老年人文化素質較高，尤其是低齡老年人，有參與社會事務的能力和愿望，對提升當地的文化、教育事業起著積極的作用，增強外來人口和本地人口的和諧互動，以發展旅游地產為契機，將營造和諧社會的行動切實落實到實處。

3、針對城市拓展區復合旅游地產開發――超前規劃空間聚集戰略

東線文昌的航天產業將帶動大規模高素質人口和爆炸性旅游人口，海南島西線東方、臨高、洋浦等地線聚集了海南主要的工業項目。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發展機遇，但旅游地產的開發起步晚，正處于探索階段。

海南城市面貌日新月異，城市拓展區的地產規劃面臨的挑戰也更大。既要和城市的總體規劃緊密銜接，也要和當地的市場狀況結合，與前兩類相比需要采取迥然不同的發展戰略。

（1）超前規劃

規劃方案要站在城市發展的角度，對未來前景有著超前的認識。在規劃范圍內，預留未來市政發展用地，特別是要預留現代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫療衛生、水處理等設施用地。項目規劃要用成熟的規劃理念在城市的發展空間上進行引導，大型的項目開發要促進形成新的城市功能區，有條件的項目可以建議形成“RBD（休閑商務區）”，規劃商業配套和娛樂設施。

（2）空間集聚

目前，海南適合進行集中開發，在適當區域內適度提高開發的強度，不僅能夠節約用地，更能夠聚集人氣，形成都市氛圍。有條件的項目可形成“鏈狀組團式”規劃方案，使項目成為綠色海洋中的“綠島”。

未來房地產的開發應注重空間引導，確立城市導向，引導開發項目與當地城市建設和地方市場相結合，增強城市設施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不足。

（3）產業互動

在海南島的空間規劃當中，西部的工業產業帶和東部的旅游產業發展帶，發展方向不同。這一區域的地產開發和產業要緊密互動，共同承擔起海南振興的責任。

文昌旅游地產要緊密結合航天產業和旅游人群來開發。清瀾和文城的開發項目要與航天城的產業布局互動。樂東的龍?灣和昌江棋子灣等灣區是西線上正待開發的“處女地”。這類地產要結合西線的洋浦和東方產業基地的建設，主動對接大項目的配套建設，在項目規劃中注重導入學校、商業配套等生活設施，增加居住區的生活氛圍，走出有別于東線濱海灣區旅游地產的開發模式。

后記：民族的才是世界的

目前海南旅游地產的規劃單位主要是具有國際背景的公司，而對當地文化有充分了解的本土化規劃機構還難以有機會承擔大型項目的規劃設計。這就要求我們國內規劃設計公司揚長避短，抓住機會，增強項目的可操作性和可落地性，充分發揮出我們的特色，探討適合海南實際的方案。

我們欣喜的看到，我們的規劃成果已經逐步開始建設，宏偉的發展藍圖正逐步演變成巨大的經濟效益。經過我們的規劃，當地經濟得以全面協調發展，旅游行業的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實處。為此，我們將不斷努力進取。

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