千億資金投主題公園 地方樂于借其推高房價

迪斯尼主題樂園的成功帶動了地方政府對主題公園的熱情，借助于主題公園等大型旅游項目，“旅游+地產”儼然已經成為一種地產開發的新潮模式。

迪斯尼模式

但是，各種名目的主題公園卻鮮有賺錢的。數據顯示，民間約有1500億元巨資被套牢在2500多個主題公園（資料）上，其中70%處于虧損狀態，20%持平，僅有10%左右盈利，三分之二以上無法收回投資。

　　以影視城為例，全國的影視城項目能夠盈利的只有中視無錫影視基地和橫店影視城兩家，其余都在虧損。

　　“二三線城市的主題公園，實質就是拿地做地產開發?！鄙虾Ｂ糜?a href=http://m.copantips.com/topic/jq2015/ target=_blank class=infotextkey>景區方案獨立制作人劉云平表示，地方政府對“旅游+地產”的開發模式心知肚明，樂見其成，甚至主動參與，“借主題公園推高當地房價，開發地產”。

　　千億投資蜂擁主題公園

　　如果直接以開發房地產的名義，基本上很難批到地，而借主題公園的名義，則好辦得多。

　　近年來，隨著房地產調控措施的逐漸縮緊，開發商獲得商業地產用地的難度不斷加大。“上有政策，下有對策”的招數也不斷翻新，旅游地產從最初很有生命力的全新業態，演變成今天聲東擊西的巧立名目。

　　眼下，新一輪主題公園建設在全國遍地開花。僅在長三角地區，就有包括上海歡樂谷、常州恐龍園、嬉戲谷、蕪湖方特歡樂世界、橫店影視城等主題公園，同樣起家于深圳的歡樂谷、方特歡樂世界等主題公園均已在全國多個城市重點布局。

　　在安徽，已經明確的已建、在建及規劃的主題公園項目投資額高達數百億元。繼深圳華強集團在安徽蕪湖建造大型主題公園方特歡樂世界之后，安徽多個市縣都宣布上馬主題公園項目。據公開報道，安徽滁州市擬引資200億元建設一個以恐龍為主題的“侏羅紀公園”的項目。安徽六安建設的金領歡樂世界主題公園計劃總投資超過12.5億元。

　　“蕪湖的成功吸引了安徽其他地區的仿效跟風?！比A美首席知識專家趙煥焱說。

　　在浙江，東陽橫店影視城也帶動了其他城市的熱情。據本報記者梳理，溫州、紹興、諸暨等地均宣布了建設大型影視城的計劃。以溫州泰順國際影視城項目為例，規劃用地面積5000畝，由中央電視臺新影集團和中匯聯合投資基金管理(北京)有限公司共同建設，總投資金額達50億元人民幣。

　　然而，主題公園的經營并不像表面看上去那么風光。趙煥焱表示，民間有1500億元巨資被套牢在2500多個主題公園上，其中70%處于虧損狀態、20%持平，僅有10%左右盈利，三分之二以上無法收回投資。

　　“國內主題樂園的問題大都相對集中，即配套產品沒有同步開發，缺乏創意以及經營模式不當，簡單復制海外同業，沒有好好做可行性研究。大多數中國主題公園衍生品收益僅占整體收入10%左右甚至更少，80%以上收入來自門票?！壁w煥焱介紹。

　　相比之下，迪斯尼的收入來源則豐富多樣。美國迪斯尼樂園每年的收入30%來自門票，媒體影視30%，衍生品30%，其他10%;日本迪斯尼門票占收入比為45%，商品35%，餐飲19%，其他為1%。

　　劉云平透露，長三角地區一投資數億元的知名主題公園，年利潤僅200多萬元。“這個業績已經讓老板很高興，只要達到盈虧平衡就可以了，因為重心在房地產開發上。”

　　劉云平認為，“開發商以優惠價格獲得旅游用地后，拿出很小一部分做個景區，其實從立項之初旅游項目就是幌子，開發商根本沒打算把這部分投資收回來，從一開始就沒把旅游項目作為盈利重點。因此，以主題公園開發為借口的旅游地產項目，就變成了純粹的房地產?！?/P>

對于地方政府來說，主題公園建設則是另一種形式的“賣地”。趙煥焱認為，主題公園項目在開發建設上都為“旅游+地產”模式，在主題公園周邊開發度假別墅群、休閑配套商業街等等。在土地資源日趨緊張、國家對土地調控越發嚴格的情況下，“拿地”成為主題公園投資方的主題。

地方政府甚至直接參與主題公園的開發。據知情人士透露，安徽蕪湖某主題公園一期公園產業用地2200畝，當地政府另外配套房地產用地2300畝。二期公園產業用地2000畝，則由政府與企業合作開發，政府出土地，企業出資金，投資約15億~20億元人民幣，政府補貼7億元人民幣，產權歸政府所有，企業運營管理，利潤由企業和政府分成。

　　對此，劉云平表示：“二三線的主題公園，實質就是拿地、做地產開發。對于地方政府來說，希望主題公園提升一點人氣，增加當地的旅游收益份額，提升當地知名度與軟實力，但更重要的還是借主題公園推高當地房價，開發地產。而且，如果直接以開發房地產的名義，基本上很難批到地，而借主題公園的名義，則好辦得多?！?/P>

　　“在一些城市，甚至只要是投資主題公園，一個方案報上去，政府部門就把全部土地審批程序辦理了?！敝槿耸客嘎丁?/P>

　　主題公園盈利能力普遍較弱

　　各地主題公園建設要改變過去“重規劃、輕創意”的套路，真正重視創意的作用，體現主題的特色，來提升主題公園的盈利能力。

　　借旅游之名大行房地產建設之實的主題樂園開發，動輒上千畝的圈地建設，已經引起了國家相關部委的注意。

　　2011年12月，國家發改委、國土資源部以及住房和城鄉建設部三部委聯合下發文件等級標注“特急”的《關于暫停新開工建設主題公園的通知》(以下簡稱《通知》)，叫停主題公園審批。文件下發后，各地開始摸底排查。

　　“叫停主要是為規范主題公園開發和旅游地產項目做準備?！眲⒃破奖硎?。

　　據國家發改委下發的《通知》精神，在摸底調查之后，國家有意出臺規范發展主題公園的具體政策。

　　分析人士據此認為，國家大力發展旅游產業的基本態度沒有改變，但主題公園的門檻或將提高。趙煥焱表示：“全國已經有27個省區市將旅游業確定為國民經濟的支柱產業并大力加以培育。全國有20個省區市已經出臺或正在研究制訂一系列具體措施。在資金支持上，多數省區市旅游發展資金增幅都超過50%。但是，智力的支持大大不夠?！?/P>

　　在劉云平看來，作為地方政府的政策配套，對“特大型”旅游項目，安排一部分商業地產用地并不為過?！捌鋵?，應該限制的是旅游項目與地產項目的用地比例，除一些占地面積較小的特殊旅游項目外，如果一個項目的地產用地遠遠大于旅游用地，就有掛羊頭賣狗肉之嫌了?！?/P>

　　“叫停這樣的項目對促進地方旅游業的良性發展，無疑是正確的。”劉云平認為，“這類地產項目依托比較稀缺的自然風光以及優質氣候條件等壟斷資源，打的是景觀牌或生態牌，即使為了蒙混過關，勉強開發一些旅游項目，也與旅游地產的概念南轅北轍，更容易縱容對人工景觀旅游開發的粗制濫造?！?/P>

　　各地主題公園建設要改變過去“重規劃、輕創意”的套路，真正重視創意的作用，體現主題的特色，來提升主題公園的盈利能力。劉云平認為，“這些年，主題公園開發在數量上發展很快，總體規模很大，但除了深圳華僑城歡樂谷等產品系列，以及廣州長隆、杭州宋城等為數不多的主題公園外，單體項目盈利能力普遍較弱，這也是很多旅游企業把精力、財力轉向房地產開發的主要原因。”

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