2019年特色小鎮規劃開發指南

全國大部分地區積極穩妥推進特色小（城）鎮建設，既涌現出不少富有產業支撐、文化內涵、旅游功能的示范鎮，也存在創建過程中盲目跟風，不能因地制宜開發等問題。綠維文旅編制了幾十個特色小鎮開發項目的規劃設計，結合自己和開發商、投資商的實踐經驗，總結出了一套特色小鎮規劃開發指南，包含“發展邏輯+發展架構+規劃手法創新+開發運營模式”。

根據特色小鎮的發展特點，綠維文旅總結出了特色小鎮的“四特本質”和“三大邏輯”，構建了特色小鎮開發的“雙產業、三引擎、五架構”，整合特色小鎮規劃理念，實現規劃手法創新，形成了五類綜合開發運營模式。

一、把握特色小鎮的“四特本質”

特色小鎮是旅游景區、產業聚集區、新型城鎮化發展區三區功能合一、產城鄉一體化的新型城鎮化模式，開發時需要把握“四特”本質。

二、遵循特色小鎮發展的“三大邏輯”

（一）政府的區域發展邏輯

產業化：培育特色產業，增加就業人口，拉動政府稅收；

城鎮化：完善基礎設施與社會公共服務，打造城鎮核心功能，推動城鎮化。

（二）企業的市場運營邏輯

企業在協助政府實現城鎮開發的基礎上，獲取合理的盈利。

（三）居民的工作生活邏輯

滿足居民就業、居住、休閑游樂及精神層面的各種需求，實現宜業、宜居、宜游、宜享。

三、構建“雙產業、三引擎、五架構”

特色小鎮的發展架構可以概括為“雙產業、三引擎、五架構”。

四、整合特色小鎮規劃理念

（一）規劃引領

以高質量規劃引領特色小鎮的科學發展，可從政府管理層面把控。比如云南省規定沒有編制規劃的小鎮，不予審批項目，不予撥付建設資金。

（二）多規合一

編制產業規劃（主導產業規劃、泛旅游產業規劃）、城鄉總體規劃、土地利用規劃（國有建設用地、集體建設用地等）、景觀規劃和城市設計等，形成特色小鎮“多規合一”規劃體系。

（三）落地實施

在規劃過程中，導入產業資源、旅游IP、運營管理機構、開發建造機構、投融資機構等，實現全要素一體化資源導入。

（四）互聯網+

運用互聯網思維，實現小鎮規劃中的基礎分析、功能產品、保障體系、落地實施、城市營銷等方面的突破。

五、實現特色小鎮規劃手法創新

以產業鏈整合為模式，有效利用“綠維旅游開發平臺”上的各種資源，突破原有的項目推進和開發時序，將后期導入前期，在進行策劃規劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規劃過程也成為一個推動項目落地的過程。

• 前后端導入

綠維文旅在特色小鎮開發中，注重實現前后端聯動，形成產業鏈的總體合理化方案，實施全過程持續多年的跟進服務。

• 結合建造導入

在工程技術、專項建造、建筑材料、裝飾專修、工程管理等領域，實現旅游EPC和專業專項EPC資源導入。

• 結合運營導入

充分利用綠維文旅平臺，導入各類開發運營資源，實現整體聯動，協同發展，共創共贏。

• 結合投融資導入

以整合特色小鎮下的投融資平臺為基礎，構建與培育區域旅游上市公司和新三板企業為核心，PPP項目為抓手，創新旅游IP導入為驅動，形成創新的旅游投融資模式，推進特色小鎮創新發展。

六、形成特色小鎮五類綜合開發運營模式

特色小鎮的開發運營主要包括五個方面：

（一）土地一級開發

• 僅做土地的一級代開發，直接獲利；

• 進行一級土地開發，同時通過其他模式（如補貼方案等），享受升值收益結構。

（二）二級房產開發

• 包括六大房產結構：一居所地產、商鋪型地產、客棧公寓型地產、二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養老地產；

• 通過銷售回收經營等方式形成銷售運營模式。

（三）產業項目開發

• 一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入，及產業園、孵化園等產業本身開發；

• 二是旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等），通過項目的運營獲得收益。

（四）產業鏈整合開發

• 兩大產業鏈：泛旅游產業鏈和特色產業鏈；

• 兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈，包括金融、教育、居住人群、城市化結構和政府政策等。

（五）城鎮建設與公共服務

• 城市服務：公共交通服務、社會服務等；

• 城市管理：城市智能化管理、政府政策等；

• 城市配套：銀行、學校、醫院等。

做規劃設計 當然找綠維

綠維文旅是城鄉規劃、旅游規劃“雙甲級”規劃設計院，專注于旅游引導的幸福產業·特色小鎮·鄉村振興領域規劃設計，以"創意經典·落地運營"為理念，可為文化、旅游、大健康、體育、農業、教育、房地產等區域綜合開發運營及項目落地建設提供規劃設計服務 。

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