旅游投資的特點旅游產品與產業的特殊性.

旅游項目投資，與其他產業相比有較大的差異性，這是由旅游產業及旅游產品的特殊性決定的。旅游產業及旅游產品的特殊性概括為五方面：

一、主要資源的政府所有

具備獨特性的自然資源與歷史文化資源，已經有風景名勝區、自然保護區、國家森林公園、國家地質公園及文物保護單位等模式，全部納入了國家的法律保護，資產歸國家所有。更為重要的是，在法律上，風景名勝資源和文物保護單位的經營權，是不可轉讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進入市場流通，稱為旅游產業投資的資源限制。

二、資源保護與旅游開發的矛盾

生態保護與文化文物保護，是對不可再生資源的保護，是可持續發展的基礎。因此，旅游開發不能闖破壞生態與文物的紅燈，這是一個不可動搖的基點。

問題并不是不保護生態與文物，而是在保護基礎上的開發，因為受到體制、部門利益、保守理念的制約，都借用了“保護”之名來抗拒合理的開發利用，特別是社會投資參與的開發。

三、旅游目的地的區域性與旅游項目的區域依賴性

目的地一般不可能由單一企業獨立開發，而單一項目必需依賴于整個目的地系統開展營銷與經營。目的地是區域復合系統，必須由政府進行協調統籌；即使開發商進行區域旅游整體開發，仍然需要政府的直接參與和協調統籌；目的地系統中包括了多行業的要素組合，多環節的企業互動，其市場機理與整體戰略構架推進，沒有政府的強有力運作，是實現不了的。

旅游項目，無論是景區、賓館還是其他類型，都是目的地系統中的一部分，企業不可能超越目的地去開展運作，也不可能代替目的地進行營銷推廣，只能在目的地系統內部形成市場合作結構，借助目的地整體營銷，開拓項目的市場。這樣，旅游項目投資，就形成了對區域整體運作的深度依賴，這有時成為有利因素，但更多的時候是不利因素，因為自主運作的空間太小，企業發展受到限制。

四、跨行業的綜合復雜性

旅游不是一個單一行業，我曾經將旅游相關行業劃分為八類十三個：

游憩行業：包括景區、公園、娛樂區、游樂區、主題公園、體育園區、康療區、旅游商業區等的經營管理和運作的行業。

接待行業：賓館、餐飲、會議、展覽等。

營銷行業：旅行商務行業、旅游媒介廣告行業。主要是旅游營銷渠道方面，包括旅游文件、旅游廣告等等相關的方面。

交通行業：公路客運、鐵路客運、航運、水運等。

建設行業：園林綠化、生態恢復、古建、藝術裝飾等建筑行業。

生產行業：車船交通工具生產、游樂設施生產、土特產品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產。

商業行業：旅游購物商業、購物休閑商業等。其中購物休閑商業就是SHOPping mall的概念，它已完全超越了一般的商場提供多樣的購物選擇的概念，而成為了一個購物、觀賞和娛樂結合在一起的場所，我們把這一類商業項目都作為與旅游相關聯的項目看待，包括步行街，是一個商業旅游中很重要的產品，一邊購物、一邊游覽，步行街中必須要有文化、小品以及其間的一些娛樂化的概念，這一類的產品是旅游產業發展的一個新的階段。
旅游智業：規劃、策劃、管理、投融資、景觀設計等咨詢行業。

五、多環節配合的服務消費特性

出游過程需要媒介、旅行社、運輸、賓館、餐飲、景區、商業、娛樂多個環節系統緊密配合，形成全游程消費的服務整合，是一個多環節服務鏈。游客對旅游的評價，不是僅僅局限于景觀本身，而是對整個服務鏈的評價。因此，旅游產品的營銷與業績，相互依賴非常強，需要服務鏈各個環節的提升與質量保障；對于旅游項目投資，對其他環節的服務依賴，成為無法自主控制的重要風險。

六、異地預先銷售與本地現場消費的結構

“異地預先銷售”是指游客購買旅游產品，一般都會通過旅行社進行預訂，并且游客在客源地購買，在目的地進行游憩時，才實現了產品的消費，也才真正實現了產品的銷售。

這是旅游產品最重要的特點，這一客源地與目的地之間的時空差異，決定了旅游產品營銷與經營的模式，與其他產品有了巨大的差別。

當然，有一部分游客也當場購買，當場消費，比如景區的自助游客，本地化游客等。但大多數游客采用預購模式。

七、資源的獨特性不等于產品的獨特性

旅游的資源(包括自然與文化資源)越獨特，其價值越大，吸引力越大。但是資源不等于產品，真正構成游客吸引力的，是產品的吸引力。在這個結構里，資源如何轉化為產品，是旅游產品設計的關鍵。

很多投資商不明白產品吸引力與資源吸引力的差別，以為只要有好的吸引物資源，修修路、建一個賓館，就可以達到經營目標了。這種錯誤的認識，是因為對游客出游心理、游客旅游需求的結構不了解造成的。

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