《旅游項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)營研究》之一旅游產(chǎn)業(yè)特性與旅游投資理念.

旅游投資的主要特征

 2、旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征：旅游投資，已脫離單一項(xiàng)目時(shí)代，投資商進(jìn)行區(qū)域整體投資，力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元產(chǎn)業(yè)，尋求綜合收益的最大化。旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂等等深度結(jié)合，產(chǎn)生了一個(gè)整體的、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)“泛旅游產(chǎn)業(yè)”。其直接產(chǎn)業(yè)鏈包括賓館、餐館、運(yùn)輸、娛樂、體育、保健美容療養(yǎng)、博彩、會(huì)展、生態(tài)與觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè)；綜合延升的產(chǎn)業(yè)鏈包括旅游房地產(chǎn)業(yè)（旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區(qū)），城市游憩型商業(yè)（步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區(qū)等），這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營結(jié)合在一起。

3、旅游資源的資本化流通障礙：根據(jù)《風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》和《文物保護(hù)法》，旅游資源是不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營權(quán)，也不允許流通。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營、抵押貸款、資源入股實(shí)際上都沒有法律依據(jù)。

三、旅游投資理念

 １、四先定律：第一，先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；第二，先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進(jìn)而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；第三，先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；第四，先設(shè)計(jì)商業(yè)模式（運(yùn)作模式），再投入資金；以明確的投資評(píng)價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運(yùn)作思路。

２、杠桿運(yùn)作理念：

規(guī)劃杠桿：通過旅游規(guī)劃修編，把項(xiàng)目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高，進(jìn)行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持；

政策杠桿：旅游為政府提供了一個(gè)極好的政治操作平臺(tái)――以綠色GDP 政績觀為指導(dǎo)，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時(shí)代下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新思路、新理念；通過政績策劃，要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價(jià)資產(chǎn)收購、稅費(fèi)減免、申請(qǐng)扶持資金等）；

營銷杠桿：造勢(shì)炒作、全面進(jìn)行景區(qū)管理提升和科學(xué)營銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長，一方面改善經(jīng)營業(yè)績，另一方面，給銀行融資，土地價(jià)值提升，投資商追捧提供堅(jiān)實(shí)的證據(jù)；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實(shí)質(zhì)性的撬動(dòng)融資和招商引資；

土地杠桿：以低價(jià)獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

融資杠桿：關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價(jià)獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，以現(xiàn)金流量增長的事實(shí)，支持對(duì)融資及招商引資項(xiàng)目未來收益的美麗包裝，從而實(shí)現(xiàn)大規(guī)模融資，高價(jià)出讓資產(chǎn)的目的。

３、產(chǎn)業(yè)整合理念：泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動(dòng)區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。

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