從資本運作的角度看旅游項目開發

       資本運作的規劃設計理念

項目的成功開發及運作離不開資本，在這個資本至關重要的時代，單純從策劃、規劃、設計角度看項目，已不能滿足甲方的多元化需求。開發商投資旅游的關注點在哪里？如何關注甲方資金實力，優化項目落地方案？哪些旅游項目更易融資？旅游及旅游地產開發中的資本運作模式有哪些？綠維創景認為，換個角度，利用好資本運作知識和工具，提高落地執行力，是旅游項目開發應該關注的重點。

一、 關注資本運作的規劃設計理念

目前，我國旅游及旅游地產開發水平普遍不高，設計師和開發商之間由于不同的專業能力、文化背景、項目經驗和個人經歷，雙方存在著一定的矛盾和沖突。開發商多從成本、利潤和現金流等方面對設計方案進行評價，而設計師則更多的是從專業技術角度。綠維創景認為，要推動項目的成功開發，規劃設計師必須關注資本運作的設計理念。

(一) 方法：解剖、驗證、綜合

1. 解剖

? 市場隨著時間推移在不斷變化；

市場追求創新和特色的趨勢是持續不變的；

旅游項目規劃注重市場需求的變化是基本原則；

應把錢用到刀刃上：

1) 準確解剖項目形式和特征，

2) 預測未來市場的發展方向，把握市場的趨勢；

3) 項目投資才能“有的放矢”，

4) 從而實現投資人追求的價值最大化

2. 驗證

一個良好的旅游地產開發模式應該是通過地產開發反哺旅游，通過旅游項目的成功帶動地產開發。在未來發展中，房企將由關注地產業務轉向關注旅游產品本身。旅游產品將成為決定旅游地產經營的關鍵。

決定旅游地產項目成敗的主要因素在于其核心“景觀”的吸引力范圍，以及這個范圍內的消費力。

通常有兩點是重要的：一是產品（物業類型），二是市場。

3. 綜合

綜合的前提是對項目的理解和把握。理解到何種程度？怎樣才是對項目的準確把握？標準為“行得通”，每個經過驗證的對象，要達到行得通后才可以進行綜合。

什么是“行得通”？

1) 技術上行得通，就是拿得出合乎目標的產品；

2) 經濟上行得通，就是從收入倒推到綜合成本，看有無利潤生長的空間；

3) 標準上行得通，就要以最終用戶的接受來論定；
4) 模式上行得通，就是你創造的套路能夠環環相扣，實現目的與方法的和諧 。

(二) 關注項目開發資本運作的規劃設計

成本、利潤、現金流、投資回報率等是開發商特別看重的，也是決定項目成功與否的一些關鍵因素。因此，在項目前期開發中，規劃設計師就不僅要重視技術層面上的設計工作，也應重視資本層面對設計方案的制約作用，應充分理解項目的開發目標、運作模式，關注新的土地招拍掛制度實施以來，開發商巨額資本投入對項目設計的影響，否則可能會造成大量的設計反復。

規劃設計師需要關注的幾個重點