把脈旅游地產 共推產城融合.

在2014年5月7日-5月8日舉行的第三屆國際旅游財富峰會上，我院院長林峰發表了題為《新型城鎮化與旅游地產》的主題演講。新型城鎮化下旅游地產有著怎樣的發展機遇？又面臨著怎樣的發展困境？未來該何去何從？讓我們來看看林峰院長的分析。

據統計，2013年全國旅游地產項目達到了5000多個，其中有3000多個大型項目，可以說地產百強企業中的90%都進入了旅游地產業。未來5年，旅游地產將會占據15%~30%的比例。如果用泛旅游地產的概念來計算，將度假地產、養老地產、休閑商業地產、文化運動娛樂地產等都納入進來，比例還要更大。無論是從人均GDP、人均收入的水平來看，還是從人們的消費習慣來看，已經形成了以內需消費作為帶動經濟成長的主導型的改革和政策導向。

一、度假時代為旅游地產發展帶來大好時機

每個人都有一個度假夢，都夢想擁有自己的莊園，也都懷有在三亞海邊擁有自己度假別墅的夢。那么這個夢會形成什么呢？對休閑居住地產和度假居住地產的需求，包括度假需求和投資需求。經粗略估算，一年有2%-4%的家庭，將會購買度假型物業或者是度假型的消費投資型產業，該比例意味著每年4-7億元的消費水平。

二、度假地產投資路線圖

度假旅游是度假地產發展的重要基礎 ，度假地產發展是基于四季度假和單季度假兩種模式，縱觀世界旅游度假地產的發展，四季是最佳的模式。而中國海南、以及云南地區具有這方面得天獨厚的自然條件。從本投資路線圖可以看出，避寒市場、避暑市場以及向山東這種提供單項復合型的特殊消費的市場，是重要的投資區域。這也是度假地產追逐季節變化，消費者追尋度假旅游生活方式，資本追逐度假自然條件，形成投資熱點，形成度假旅游發展的必要結構。

三、新型城鎮化與旅游地產

林峰院長把新型城鎮化簡單總結為產城一體化。新型服務產業主導下形成的新型城鎮化是未來中國最重要的發展目標和方向。而旅游作為一種服務產業，由于其“搬運”特性，形成大規模的人流聚集，并帶來消費聚集，由此形成區域產業發展、城市發展和整個區域結構提升。旅游帶來的消費不僅是門票、觀光，還有大量的吃住行游購娛，這些是形成城鎮化的基礎。城市建設所涉及的消費設施、商業地產、休閑地產、旅游景區地產、旅游居住地產、養老居所等等這些都是旅游地產。他們賣的不再是住宅而是復合型地產，其銷售、管理模式是綜合型復合化的。因此傳統做樓盤的地產正在死亡，而這樣的一種旅游地產是等待大家去創造的、也是中國城鎮化的一種全新發展模式。

基于這樣的理解，在中國，人口除了向大城市聚集之外，還有養生、養老、會議、旅游等產業帶動形成的就地城鎮化。從國家推遲了一年才出臺的新型城鎮化規劃來看，他為旅游、休閑、度假的發展帶來了巨大的發展機會。

在這樣的架構下，未來旅游地產可能會呈現以下特征：第一，開發綜合化；第二，產城一體化；第三，產品服務化；第四，收益配置的合理化；第五，金融服務利用的合理化；第六，企業聯合和品牌整合化。

四、如何擺脫旅游地產發展困境

可以推斷，現在和未來的五年內，旅游地產在中國仍將繼續大規模前行，這個浪潮在中國的政經環境下不可避免。但是旅游地產還面臨著一些發揮在那困境，其中，最核心的問題就是鬼樓鬼屋現象。一句話，純粹以住宅方式，即與城市分離、與旅游分離的社區住宅型地產，實際上已經走到了勁頭，并且已經成為社會的包袱和困難，也成為旅游地產發展中一個非常奇怪的現象。

解決這個困境的方法是什么？林峰院長認為：

首先旅游地產要功能化。旅游地產需要一個規范和標準，來把旅游地產的模式、形態和符合于市場發展的要求，進行規范，形成一個明確的導向結構。而這樣的導向首先是功能化，旅游地產不僅是房子，還是生活方式。

其次，旅游地產必須是城鎮化的，要依托城鎮配套，把生活居住環境，配套支持系統、管理系統有效承擔起來，而不僅僅是別墅樓臺。

第三是旅游地產要大量的創新。最主要的創新就是把使用權和產權之間進行分離和交換。所謂的產權是法定權利，而由于旅游的特殊性，旅游地產必然是部分使用，讓渡沒有使用的空間和時間的權利，是旅游地產要去創新解決的核心問題。如今財富網、途家等各種旅居交換系統都在做探索，我們相信在不久的將來將會實現突破。

五、旅游地產發展的未來趨勢

旅游地產發展的核心是人氣，賺人氣，提地氣，最終形成財氣。林峰院長認為，未來旅游地產的發展趨勢有三：

第一，在資源環境上，將強調生態自然、文化特色、科技智慧、可持續發展；

第二，在產品開發上，將融合體驗消費，追求生活方式營造 ；

第三，在開發模式上，產業與地產深度結合，為區域綜合開發及產城一體化開發 。綠維創景將旅游地產的開發運營概括為2363模式：開發、招商、銷售、經營 。

建設開發2： 土地開發+項目建設

招商運作3：土地招商+商業招商+旅游招商

地產銷售6：酒店產權地產+休閑商業房產+安置居住+休閑居住+養老居住+度假居住

經營管理3：景區經營+休閑消費商業經營+酒店管理經營

六、休閑小鎮成為未來旅游地產開發的一種重要模式

在未來旅游地產開發的高標準要求下，林峰院長將休閑小鎮看成是這里面最重要的一種模式。其打造架構首先要有吸引核，把人帶來，形成人流，聚集人氣。第二，做足休閑文章，把產業聚集起來，把業態做足，讓人留下來消費，形成消費聚集。第三，延伸出來居住、酒店、客棧，以及社區配套和城市配套，形成利潤收益。

這樣形成的發展架構，林峰院長認為是一種開放型景區，而且這種景區將成為中國景區未來發展的主戰場，因為他帶來的是風貌吸引力、廣場吸引力、客棧吸引力等等。他不僅是開放型景區還是消費產業聚集區，涉及各種業態，這些業態的聚集形成了產業園區的概念。另外他還是新型城鎮化結構，需要社會配套，需要社會服務。他是在市場當中生長出來的，符合市場需求的城市。

休閑小鎮理想模式

最后，林峰院長介紹了綠維創景倡議成立的“中國泛旅游產業服務聯盟”。我們希望為泛旅游產業及泛旅游房地產開發與運營提供品牌導入服務；我們希望通過聯合旅游全產業鏈所有環節上的品牌機構，聚集服務資源與服務能力，使旅游與旅游房地產開發的投資運營過程，成為資源整合與聯合作戰的價值運作過程。我們希望這種服務可以實現旅游和房地產投資運營過程的整合和聯合運作發展的機遇。

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