養老地產開發與運營模式分析

       養老地產開發模式分析

通過對中外養老地產的模式進行分析和總結可以發現，其分類多是以功能和運營方式展開，有較多模式存在重復交叉，綠維創景認為可以從養老地產的生長發展模式進行分類，如下圖，共分為五大類，15種模式。

（一）專門建設綜合型養老社區的模式

（二）建大型社區的同時開發養老組團模式

（三）普通社區中配建各類養老產品模式

（四）成熟社區周邊插建多功能老年服務設施模式

（五）與醫療機構結合，就近設置養老設施模式

（六）養老設施與幼兒園并設模式

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若將這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

（七）與教育設施結合，建設養老公寓模式

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

養老地產項目的開發不僅在于硬件設施等物質條件的營造，還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠“老有所學”、“老有所為”，實現自我價值。

（八）在旅游風景區中開發養老居住產品模式

（九）與商業地產結合，開發老年公寓模式

（十）引入外資，建設世界型連鎖老年設施模式

目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

（十一）與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式

引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。

（十二）與保險業結合，利用險資投資養老地產

目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特征來看，由于其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利于養老地產的靈活

經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

（十三）與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產

在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，并最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

（十四）利用自身獨特資源轉型開發養老地產

以酒店行業為代表，這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用于養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

（十五）將舊的國有資產盤活，改造為老年設施

可將一些閑置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城里的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。

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