經濟觀察報采訪：逆中心化會是未來房地產發展的方向

7月15日，孫河北甸西村地塊將正式掛牌競價。該地塊位于朝陽區孫河鄉北甸西村，起拍價46億元，出讓總面積約34萬平方米，不剔除保障房建設面積，起拍樓面價28000元/平方米，預計成交價68億元（國土資源部（以下簡稱“國土部”）規定土地溢價率不超過50%）。至今為止，北京總價地王尚未至46億元的高度，因此，孫河地塊面世意味著北京總價新“地王”出籠。

6月29日，經濟觀察網記者踩點北京有史最貴“地王”，該地塊位于朝陽區孫河鄉北甸西村，也就是說這個地王已經遠在京城五環以外了。雖然目前，北京住宅銷售并未如一年前那樣火爆，然而，北京土地在各大開發商看來仍是洛陽紙貴。

此次競價競買保證金為人民幣13.8億元元，競價階梯為人民幣2300萬元，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上，在明確保障房建設單價標準的前提下，通過現場競報異地建設保障房面積的方式確定競得人，保障房建設單價標準為10000元/平方米。

“成交樓面地價有望達到4萬元/平方米，再加上建安等開發成本，該地塊上所建樓盤的銷售價格或將達到8萬元/平方米，這個總價地王將讓北京五環外的房價銷售出8萬元/平方米，這或意味著北京下半年房地產市場將會回暖，總價地王將對房地產市場產生一定的刺激?！庇弻O河北甸西村地塊的某上市公司土地投資總監，在接受記者采訪時候表示該企業對孫河北甸西村地塊有信心。

位于五環外的孫河地塊之所以引人關注，是因為此前孫河屢創土地拍賣新高。2012年9月26日，龍湖地產以14.7億元拿下孫河首宗地，溢價率僅為8.7%，折合樓面價僅2.016萬元/平方米。但是僅4個月后，與該地塊資質相近的孫河鄉北甸西村W地塊入市，泰禾地產以18.5億元的價格和配建2000平方米保障房的代價收入囊中，折合樓面價2.86萬元/平方米，溢價率約為49.79%； 2013年7月23日下午， 中糧地產以23.6億元、同時以配建3.3萬平方米保障房的代價獲得朝陽區孫河HIJ地塊，溢價率42.1%，樓面價高達4.84萬元/平方米，而這一次，孫河的新總價地王行將正式亮相北京土地市場。

綠維創景院長、全經聯研究院常務副院長林峰博士在接受記者采訪的時候表示自己不會預測特定地區的特定房價，“但逆中心化也會是未來房地產發展的方向?！?BR>

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