綠維創景：溫泉項目能否再次迎來“印鈔機”時代

隨著入冬后溫泉旅游逐漸走熱，房產市場上的溫泉地產也隨之火爆。湯泉別墅、溫泉住宅、溫泉酒店……市場上打著溫泉概念設計的產品層出不窮。記者了解到，同樣以溫泉為核心賣點，各家的經營狀況卻大不相同。對此，記者采訪了北京綠維創景規劃設計院（m.copantips.com）院長林峰博士。林峰博士認為，溫泉開發配套地產產品設計，已經成為了一種主流的開發模式，以前那種單一的溫泉泡浴項目逐漸被大型的綜合開發項目取代，在綜合開發項目中，地產產品往往被開發商作為一個重要的贏利點，但很多地產產品對溫泉的利用并不充分，溫泉設計的創新度不高。拿最普遍的溫泉住宅來說，如果把這些別墅、公寓浴室水管中的溫泉水換掉，就無法分辨出溫泉樓盤與其他休閑型居所的差異。對于這些溫泉產品創新不足的項目，單憑一個溫泉設計的概念，很難引爆市場。

溫泉地產為何流行

林峰博士告訴記者，綠維創景作為一家專業的旅游規劃設計單位，旗下的溫泉設計中心（wq.lwcj.com）近幾年可以說接觸了形形色色的溫泉項目，見證了溫泉開發的不同階段。第一階段，以廣東溫泉為主體，御溫泉為樣板，天沐溫泉擴張為契機，全國形成了大規模的單體溫泉度假酒店的開發潮流。溫泉由澡堂洗浴轉化為休閑養生的泡浴，大大提高了顧客的體驗性，隨之帶來的是顧客量的大幅增加。溫泉在這一階段，呈現出一種典型的門票收益型景區特征，3-5年回收投資，被我們稱之為“印鈔機”。后來，依托溫泉項目吸引的巨大人流，形成了休閑產業聚集，市場上出現了一批綜合性的溫泉度假村，如北京的九華山莊（溫泉會都）、溫都水城等。時至今日，溫泉設計項目正朝溫泉小鎮和溫泉新城發展，成為帶動城市化的引擎。
從被稱為“印鈔機”的以休閑養生泡浴為模式創新的單體溫泉，到產業聚集的溫泉度假村，再到城市化發展趨向的溫泉小鎮及溫泉新城，上演了旅游引導區域綜合開發的典范。在這一過程中，溫泉地產（wq.lwcj.com）以其高回報率成為了關注的焦點。
林峰博士指出，溫泉地產的流行，源于多方利益的聚合。從土地開發角度來看，大型溫泉度假村的開發需要大規模的資金投入，單一開發溫泉泡浴產品顯然無法實現快速回報與土地開發價值的最大化，溫泉和地產的互動已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養生與休閑的雙重價值，“休閑養生地產”的概念能有力提升地產的附加值、增加開發回報（但凡打上溫泉概念的樓盤價格都不菲）。從消費需求角度來看，富裕起來的人們對于溫泉的消費需求，已經不局限于“單一泡浴”的層面，而是愈加傾向于保健療養、休閑度假等花費時間較長的休閑消費，購買度假房地產的需求呼之欲出。從投資置業角度來看，最近兩年，依托良好自然環境、稀缺度假資源和高檔社區配套的地產項目深受市場熱捧。這些引入旅游、度假、溫泉、養生等概念的社區不僅吸引了自主型買家，也吸引了一大批投資置業的購房者，成為了眼下很多買家新的置業方向。

溫泉地產 ：“概念”火爆難掩產品問題

針對近兩年超大型溫泉地產項目和溫泉設計項目的火爆，林峰博士指出，溫泉確實帶火了一批地產項目，但如果從產業鏈上來看，目前的溫泉地產設計，還存在不少問題。綠維創景（m.copantips.com）以溫泉住宅為例，根據其特征，就可以看出如下問題：
 一，大部分溫泉住宅均強調其擁有的溫泉資源優勢，但往往以公用的溫泉會所或溫泉水療中心去實現其溫泉休閑功能，各個溫泉住宅內所承載的休閑方式和休閑品質卻無二致。
二，依然沿襲的常規住宅開發模式，并未很好地研究溫泉休閑方式與居住或度假生活方式的關系，溫泉資源未能很好地成為住宅的增值要素。
三，在大部分溫泉住宅內，未能體現與康復、水療、溫泉消費品等的橫向協作性，沒有出現圍繞溫泉休閑形成的商業物業集群。溫泉房地產的商業價值未能得到充分挖掘和運用。

溫泉地產能否能作為引擎，再次開啟溫泉項目的“印鈔機”時代？

溫泉開發項目從過去的門票收益型發展至現在的綜合開發形態，收益模式已經發生了很大變化。目前，溫泉設計項目大多希望憑借溫泉地產（wq.lwcj.com）的收益攤薄綜合開發成本，使地產成為溫泉項目的重要贏利點。對于溫泉地產能否能作為引擎，再次開啟溫泉項目的“印鈔機”時代，綠維創景林峰博士認為，通過細分溫泉產業及鏈條，細致分析溫泉休閑生活的要素和特征，運用休閑游憩項目的打造模式和思想，我們可以發現，將開發眼光聚焦于現代人的休閑生活方式，著眼于溫泉產業聚集，是完全可以大幅度提高溫泉地產的商業價值的。主要體現在一下三個方面：
1.在別墅、公寓等溫泉建筑單體的設計方面，需要在滿足正常居住功能的基礎上，運用溫泉資源，打造極具情趣性的溫泉休閑空間（溫泉健身房、溫泉陽臺、溫泉影音廳等），也可以根據住戶特征，打造特有的溫泉功能空間（是私家水療房，私家溫泉理療房），還可以運用溫泉景觀打造手法，將溫泉融入到整個建筑中。有庭院空間的，可以打造云蒸霧繞、內外通透的溫泉庭院，無庭院空間的，可以運用灰空間打造見天或見地的溫泉泡湯平臺，就算連灰空間也沒有，也可以通過局部溫泉的運用，打造溫泉起居室、溫泉餐廳等溫泉房間。一方面促進住戶休閑方式的提升，另一方面，將休閑度假與生活真正融為一體。
2.在住宅景觀的打造上，不僅需要考慮到自然景觀的賞心悅目和文化景觀的寓意表達，更重要的是，充分理解住戶在室內室外的休閑游憩習慣，并結合各產業業態的經營和消費特征，將各種造景要素（山水樹石、亭臺樓榭等）作為融合住戶休閑生活方式的脈絡和工具。同時，也將各種溫泉休閑業態融入景觀中（湖中水療中心，山林康復中心等），實現園林景觀的可參與性和可消費性。
3.配套設施上，在保證基本生活配套（能源、信息、安全等）和休閑配套（健身、娛樂、社交等）的基礎上；需要細分各種溫泉產業業態的經營模式和特點，適當分拆、并融入進社區配套中。以水療為例，可營造室內室外、私有或公用的多種冷熱水療空間、設施和設備；同時注重室內裝修和園林景觀的情景化；將精油、食品、溫泉與聲光電技術融進社區配套，打造與日常生活緊密聯系的溫室型會所、康復音樂系統、家庭香氛系統、養生植物和食品配送系統等等。
4.在服務的營造中，也需要根據住戶日常生活和休閑生活特征，在細分各種溫泉產業業態的經營模式和特點基礎上，定制公共服務和私家專屬服務的綜合社區服務系統，公共服務如社區溫室、兒童溫泉娛樂場、溫泉健身場等，私家可以定制的服務包括養生食品藥品配送服務、私家水療服務、私家康復服務等等。
通過以上升級，可以發現，溫泉商業的聚集也具有了條件。一方面，在社區商業中逐漸聚集溫泉及衍生的商業業態，形成了一個小型溫泉商業中心，另一方面，在溫泉地產的營銷和物業服務中，通過與相關產業業態形成聯動經營和營銷，可真正實現休閑生活方式的打造。
 
綠維創景的溫泉設計項目――溫泉泡池
 
綠維創景的溫泉設計項目――溫泉小鎮鳥瞰
對于溫泉地產未來的走向，綠維創景林峰博士向記者表示，旅游大鱷、地產大鱷紛紛進軍溫泉地產（wq.lwcj.com），這將促使整個行業產品研發和升級的力度，未來市場上將會出現更多精品的溫泉設計項目。

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