新型城鎮化規劃房地產機會全解讀

    3月16日，《國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)》(下稱《規劃》)公布。其中，圍繞房地產政策機制的一系列表述引發關注.

　　瞄準衛星城

　　《規劃》提出，需“有效控制特大城市新增建設用地規模，適度增加集約用地程度高、發展潛力大、吸納人口多的衛星城、中小城市和縣城建設用地供給”。

　　這基本吻合了國土部此前的表態。國土部有關節約集約利用土地的頂層設計還未出爐，其中將包括各項用地的標準、制度和考核等細節，國土部官員對早報記者表示，這份設計出爐后，將整治全國一盤散沙的現狀。而地方政府官員的政績也緊系于此，而不是GDP。

　　已經摒棄三四線城市的開發商，必須盯準衛星城，也就是北上廣深四大一線城市及周邊城市的機遇。所以，京津冀、長三角以及珠三角，仍是地王的集中區。

　　舊城改造機遇

　　《規劃》提出，建立健全規劃統籌、政府引導、市場運作、公眾參與、利益共享的城鎮低效用地再開發激勵約束機制，盤活利用現有城鎮存量建設用地，建立存量建設用地退出激勵機制，推進老城區、舊廠房、城中村的改造和保護性開發，發揮政府土地儲備對盤活城鎮低效用地的作用。

　　早報記者從國土資源部了解到，歷時三年編制的《全國國土規則綱要》已上報國務院審批。國土部已完成全國30個省會城市和直轄市用地節約利用評價，總結推廣不同產業、行業60多個節地技術和節地模式。已有城市向國土部申請試點，比如用一個主題集中改造落后產能的區域，農民還可以住在原地，但要有統一的管理方協調，收益也將一同分配。

　　房地產稅不會立即推行

　　《規劃》提出，完善地方稅體系。培育地方主體稅種，增強地方政府提供基本公共服務能力。加快房地產稅立法并適時推進改革。

　　這意味著房地產稅不會在短期內推行。國家稅務總局局長王軍在今年兩會上，只說了一句，“房產稅的立法問題，是十八屆三中全會提出來的，人大的新聞發言人和財政部樓部長都提到了這個問題，我想我們會配合有關方面，加快這一立法的進程?！?/P>

　　擴圍、試點也統統沒有提到?？梢灶A見的是，上海、重慶兩個城市會保持原有政策，至于此前呼聲較高的試點城市在房地產稅出臺之前，是不會有所行動的。

　　拓寬融資渠道

　　《規劃》提出，建立健全地方債券發行管理制度和評級制度，允許地方政府發行市政債券，拓寬城市建設融資渠道。發揮現有政策性金融機構的重要作用，研究制定政策性金融專項支持政策，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構，為城市基礎設施和保障性安居工程建設提供規范透明、成本合理、期限匹配的融資服務。鼓勵公共基金、保險資金等參與項目自身具有穩定收益的城市基礎設施項目建設和運營。

一名參建保障房的國企開發商表示，開發保障房都還是按照原有的融資模式，完全靠企業，能申請到國開行基準利率已是不錯。目前遇到的情況是，已經建好的保障房，政府回購能力差，還沒有買走。有央企開發商說，由于巨大的資金沉淀，在建保障房項目已經在和某銀行開發類REITs產品。

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