商業地產開啟地下模式

1月23日，上海首次通過招拍掛的形式成功出讓了一個“地下空間”，即浦東新區黃浦江沿岸E14單元Z4-2地塊地下商業空間及公共綠地綜合改造工程。上海佳質資產管理有限公司以10億元競得了這塊地下空間，溢價245%。除了上海，地下空間的商業開發已經在國內多個城市醞釀發酵，廣州、佛山、深圳、杭州、無錫、德州等多個城市此前亦均有地下空間出讓的案例。商業地產已經開啟地下模式。

中國商業地產聯盟副會長王永平分析，利用地下空間發展商業是國內外大城市發展的一個重要趨勢。國內城市的地下商業就是一座尚待開采的金礦。業內專家同時也指出，地下商業概念雖然日漸火爆，但是目前經營成功的案例并不多。地下商業開發不能簡單仿效普通商業地產的模式，聚客商圈和發達的軌道交通是關鍵。

搶攻“地下城”

佳質資產拍到的黃浦江沿岸地塊位于陸家嘴金融城，是上海城市發展的戰略核心區域，在業內人士看來，可以說是發展商業地產的黃金地塊。

“盡管地上是景觀性質，但在地下同樣可以實現商業空間的功能，因為周邊商業配套比較少，可以預見這塊地下商業空間的前景很好?！鄙虾Ｍ咦稍冄芯坎靠偙O張宏偉對中國房地產報記者表示。

在張宏偉看來，這塊地下空間之所以珍貴，是因為該區域的地上空間已經開發殆盡，去年一年內，這塊土地周邊僅出讓了兩塊較小的用地，而地下空間的開發則可以進一步挖掘該區塊的商業價值。

政府無疑也認識到了地下空間的潛力。上海正致力于把地下“城市地圖”構想變成現實――將1600多萬平方米的地下空間打通，從而形成一個“地下上海”。杭州市制定了《中央商務區（錢江新城核心區）地下空間規劃》，錢江新城核心區地下空間規劃總建筑面積約為258萬平方米。北京計劃在2020年以前，重點發展17個大型地下空間項目，并達到9000萬平方米的地下使用面積，是目前3000萬平方米使用面積的3倍。

據測算，到本世紀末，將有1/3的世界人口工作、生活在地下空間，地下空間已成為城市的戰略性空間資源、新型國土資源。不同于過去城市發展過程中，地下商業僅作為商業地產的補充形式存在，在城市土地資源愈加稀缺，城市地面交通捉襟見肘的情況下，地下商業有望迎來長足發展的新機遇。

“地下商業開發一定會成為商業地產新的發展方向，但是目前的地下商業主要集中在高鐵、快軌交通樞紐中心以及大型購物中心下面，其他地方的地下商業比較少。對開發商來說，開發地下商業的關鍵問題還是選址?！睆埡陚フf。

香港名店街商業運營總經理符然克也表達了同樣的觀點，他指出，歐美、日本等國家開發城市地下空間已經有150多年的歷史，其成功依賴的就是龐大的交通體系。從香港、紐約、巴黎等國際城市的經驗來看，在地鐵沿線的物業中，受益最大的是商業，其次是寫字樓，第三才是住宅。其原因首先在于地鐵沿線備選位置更多，有利于開發地下商業空間；其次地鐵可以帶來旺盛的客流，有利于地下商業空間的繁榮；三是地鐵可以改變商圈格局，有利于地下商業項目的崛起。

“縱觀所有成功的地下商業項目，基本上都位于人流量非常大的地方，定位為城市廣場。所以，做地下商業必須圍繞‘人氣’，堅持‘定位’?！狈豢吮硎?。

張宏偉也認為，只有根據人流特性，做好客群定位，才能實現聚客效應。

地下風險猶存

盡管商業地產的“鼴鼠”模式已經啟動，從政府到開發商都躍躍欲試地“向地下要效益”，但業內人士也指出，實際上到目前為止，國內經營成功的地下商業地產案例屈指可數。

大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜告訴中國房地產報記者，地下商業說到底還是由于地上空間稀缺而被迫開發的，從人的天性和習慣來說，畢竟還是不愿意進入地下。目前中國的地下商業發展尚處于初級階段，不像日本那么發達，要培養客群進入地下商業，還需要一定的時間。

“而且，目前的地下商業往往不注重技術問題的解決和地上地下整體化設計，這對地下商業的發展是不利的?！卑匚南仓赋觯F在部分地下商場與相鄰地上商城連接不夠通暢，出入口沒有過渡，聯動效應不明顯；一些“地下城”功能定位不準確，沒有充分考慮人性化設計，通道壓抑窄小，容易導致消費者停留時間短。

業內人士指出，地下空間的規劃必須具有超前意識，在經營模式和品種上，地下的商業經營與地上的商業經營要避免同質化，絕不能“新瓶裝老酒”，要通過清晰定位，形成對地上商業的補充，這樣才能成功引導消費者。

在目前已有的地下商業中，柏文喜認為，經營比較成功的一是像沃爾瑪這樣的大賣場，二是經營時尚前衛飾品的小商業中心。“這類商業中心的特點都是聚客能力強，因此是地下商業首選的業態，”柏文喜表示，“此外就是依靠強勢品牌帶動的商業中心，濟南銀座和西安世紀金花鐘鼓樓廣場的成功，體現的就是強勢品牌在地下商業中的帶動效應?！?/P>

此外，業內專家還指出，對于企業來說，進軍地下商業的風險不僅在于設計和定位。消防抗災、全采光、恒溫等這些技術問題都必須納入企業的考慮范圍，因為其帶來的成本可能達到地上建筑開發成本的幾倍，對企業形成較大的資金壓力。

在柏文喜看來，地上商業地產還有一個不可回避的先天缺陷：沒有產權。他指出：“根據我國的人防（人民防空）法規，地下空間既不屬于開發商也不屬于業主，屬于人防。和平時期企業可以有經營權，但是不擁有產權。有些地方政府也能給企業辦房產證，但這樣的房產證其實是無效的，無法融資，銀行也不接受抵押貸款?！边@無疑將給企業帶來更大的融資壓力。

但柏文喜表示，盡管地下商業地產目前還面臨種種問題，但隨著地下空間不斷擴張，人們會慢慢形成地下消費的購物習慣，一二線城市地下商業前景依然值得看好。

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