新國五條調控細則出臺 間接刺激商業地產發展

住宅市場擠出的“水”或將流向商業地產，新“國五條”細則的出臺，在對住宅市場造成較大力度抑制的同時，將間接刺激商業地產的發展。

業內專家指出，“國五條”再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，并未對商業地產市場有干預，政策的出臺將進一步刺激商業地產投資需求，對于商業地產來說是間接利好。

二月份寫字樓量價齊升

春節假期所在的月份為傳統成交淡季，但是上個月，深圳的寫字樓市場出現熱點。由于單個大面積項目成交的推動，成交均價漲幅較大，全市成交面積繼續增加，但成交套數反而下降。

據市規土委統計數據，2月全市一手寫字樓共計成交面積8.64萬平方米，環比1月增長3.65%；成交均價為49899元/平方米，環比上漲48.07%。成交面積上升，但成交套數僅332套，環比減少61.40%。

受春節長假影響，深圳寫字樓市場供應量明顯下降，本應處于投資淡季，但位于華強北的一個項目卻出現整個樓層成交以及福田區一高級寫字樓項目的入市，為原本的淡季帶來了“熱點”，也使得一手寫字樓成交量價均有攀升。

據深圳中原監測，截至2月底，全市一手寫字樓存量達120.23萬平方米，在缺乏新項目入市及市場消化量不減的雙重作用下，庫存有小幅下降。專家分析認為，隨著節后市場人氣逐漸恢復，市場供求將逐漸增加，南山等區域市場的關注度將再度回溫，二手市場也有望繼續節前的上漲態勢。

投資轉向商業地產領域

新“國五條”擲地有聲，在住宅市場形成了巨大反響，全國不少城市出現二手房過戶高峰。與住宅市場形成的震懾作用不同，商業地產業內紛紛預計“日子會比以前好過”。

“‘國五條’此次調控對象為商品住宅市場，旨在保持房價穩定，遏制市場過熱，對于商業地產沒有做任何干預，在此消彼長的態勢下，商業地產有望迎來更多投資資金。”高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋認為，新“國五條”對商業地產來說是利好，會促使更多的投資轉向商業地產。

陳厚橋分析表示，新的政策將使得投資客更加果斷選擇商業地產，政策出臺前，可能會在住宅和商業間猶豫，但新的政策會明顯改變投資心理。同時，對于與開發商而言，繼續加大對商業地產的投入是未來趨勢。除長期持有外，開發商還可通過銷售部分不限購、不限貸的商用項目，成功回籠資金。

“前幾年投資商業地產面臨十分不明朗的前景，但隨著社會經濟和消費的發展，人們越來越關注商業地產，投資預期將更加清晰和有信心。”陳厚橋說。

戴德梁行華南區研究部主管張曉端則認為，在投資理念日漸理性成熟的狀態下，高端寫字樓大面積成交主要集中在企業自用方面，新“國五條”對商業地產投資的影響更多體現在總價不高的項目上，類似商務公寓等商住兩用的項目將會更受從住宅轉商業的投資客歡迎。

商業投資風險不可忽視

記者近日走訪發現，寫字樓租賃和銷售市場成交較春節前明顯活躍。車公廟片區寫字樓置業經理張龍告訴記者，3月份正是寫字樓銷售和租賃旺季，從目前市場狀況來看，新政還未對市場產生明顯影響。他相信，在新政策正式實施后，商業地產會因資金的涌入而出現利好局面。

事實上，商業地產市場和商品住宅市場一衣帶水。近年來，大型開發商紛紛加大對商業地產的投入，試水社區商業、商務公寓和購物中心等不同的商業模式。有業內人士認為，新“國五條”政策實施后，有實力的大開發商將有機會把商業地產做大做強，但對于部分“以住養商”模式的開發商及小開發商來說，商業和住宅的風險捆綁在一起，住宅市場的萎縮可能會給商業項目的開發帶來負面影響。

資深商鋪投資客陳先生告訴記者，去年非住宅物業按評估價征稅政策在一定程度上壓縮了轉讓商鋪利潤空間，入手投資前景良好的商鋪難上加難。與住宅相比，投資商鋪和寫字樓具有一定的專業性，不可盲目投資。

寫字樓市場方面的風險似乎比商鋪更大。中原地產數據顯示，今年到明年，深圳將有33個寫字樓項目供應，入市總量達402萬平方米，供應洪峰將到來。今年的甲級寫字樓市場將有46萬平方米新竣工，相當于2012年的4至5倍，寫字樓市場面臨著過剩的風險。

一位業內人士則看好對深圳寫字樓的投資，他認為，寫字樓市場與城市的經濟發展息息相關。除出色的金融和物流等行業外，與其他城市相比，深圳發達的高新技術產業催生出不小的市場空間，過去的小企業經過孵化后對大的辦公場地有新的需求，這部分需求會隨著產業的發展不斷變大。寫字樓剛需的存在將消化未來的供應，不必過度擔心過剩問題。

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