國五條地方條款預(yù)計3月底出臺

國五條細則壓頂，各地樓市都期待地方實施條款出臺。

上周六“國五條”細則的突然出臺，引來各地強烈反響。“成交量怎么走，房價怎么走，這一切目前都不好說，完全依賴各個地方政府如何落實政策，出臺怎樣的操作細則。”易居中國董事長周忻表示，而這一表態(tài)，成為業(yè)界人士的共識。

20%個稅一刀切還是有保留的執(zhí)行，房產(chǎn)稅試點是否擴容，房價控制目標如何制定等，各地均有不少傳聞版。

針對“國五條”細則會“誤傷”改善性需求和剛性需求的擔(dān)憂，住建部副部長齊驥表示，“會有保護措施。”住建部政研中心綜合研究處處長趙路興也指出，地方細則將由各個城市針對自身情況進行定奪，更突出地區(qū)差異化。

部分地方初定思路

簡而言之，中央把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續(xù)出臺的執(zhí)行細則，將成為房地產(chǎn)企業(yè)、市場交易者和資本市場緊密關(guān)注的事件。北京、上海、湖南湘潭、貴陽等城市，已經(jīng)有了初步思路。

北京市正制定實施細則，價格、面積等可能成為劃線依據(jù)。另據(jù)市場人士指出目前北京基本制定完實施細則，在價格上劃檔：例如單價3萬元以上的住宅征收差額20%個稅，單價3萬元以下的普通住宅征收全款1%的個稅。

上海稅務(wù)局針對網(wǎng)上傳出的多個避稅版本作出答復(fù)。這些版本除了早就被用濫的假離婚、陰陽合同的伎倆外，所謂的“高人”還找出了多種避稅招數(shù)。除上述兩種途徑外，還包括以房屋入股成立新公司，然后再轉(zhuǎn)讓股份等方法。針對網(wǎng)傳的避稅版本，上海稅務(wù)局表示，上述辦法都無法避稅。

年前傳聞湖南將試點房產(chǎn)稅改革一事應(yīng)聲落地。湖南省地稅局證實，將在湘潭市啟動房地產(chǎn)稅改革試點，改革對象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個人房產(chǎn)，但具體實施時間還未確定。地稅局財產(chǎn)和行為稅處處長陸文勇表示，國務(wù)院常務(wù)會議已發(fā)出明確信號，將擴大試點范圍，未來湖南將會按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署啟動改革。湘潭啟動的房地產(chǎn)稅改革試點，就是將原來的房產(chǎn)稅和土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，即原來的房地產(chǎn)稅按原值征收改為按現(xiàn)有市場價值征收，土地使用稅原來按面積征收改為按土地現(xiàn)有價值征收，被征收的對象是過去繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅的企業(yè)和事業(yè)單位。

貴陽坦承二手房征稅存難點。3月6日，貴陽市住建局房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處副處長羅元軍表示，目前省、市政府和住建、稅務(wù)、國土、金融等相關(guān)部門正認真醞釀、充分討論和積極研究關(guān)于“新國五條”細則在貴陽的具體實施政策。按照國家規(guī)定，在一季度(3月31日前)向社會公布。羅元軍提出，裝修費用的核算是難點，稅務(wù)部門難以評估房屋的裝修究竟花了多少錢。如果按此方法，稅務(wù)部門核稅時就要進家入戶，對每一戶交易的二手房進行裝修評估。而住建部門也不具有評估裝修費用的職能。所以，這在執(zhí)行上存在難點，此前貴陽市的二手房交易，基本采取房屋成交總額×2%的方式征個稅。

江蘇網(wǎng)傳細則初稿在走流程。細則落地之后，據(jù)南京住建委的統(tǒng)計，截至當(dāng)天下午5點半，收件達到1571份，這個購房登記數(shù)比照平日增長將近7倍。江蘇省住建廳廳長周嵐表示，國家本意是增加交易環(huán)節(jié)，防止不斷地買進賣出，而對個人的自住剛性需求國家一直是明確的，是給予鼓勵的。網(wǎng)傳杭州細則是：人均80平方米以下，也就是一家三口240平方米以下的住宅保有量，二手房交易仍按總額1%交個稅。如該家庭有兩套以上住宅，那么其中一套住宅交易時超出240平方米以上面積的獲利，將按20%征收個稅。

另據(jù)了解，從2010年初開始，佛山已全面嚴格執(zhí)行個稅為差額20%的征收標準。因此國五條細則在當(dāng)?shù)匾央y稱“最嚴”。

山東、廣深辟謠

其他城市如海南、鄭州則也有所表態(tài)。海南省住建廳的相關(guān)人士稱，“估計兩會期間中央還會傳達有關(guān)房地產(chǎn)的精神，到時候，將綜合出臺執(zhí)行新政。”鄭州市房管局也在官方微博發(fā)布消息稱，相關(guān)實施細則正在研究制定中，待確定后將會盡快向社會公布。南京限購范圍或進一步擴大升級；武漢或?qū)栏裾魇諅€稅，目前在武漢5年內(nèi)購買的房產(chǎn)在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問題。

另外，細則遲遲未明確，一些城市的網(wǎng)上傳聞也不斷出現(xiàn)。近日，有傳言稱，山東煙臺開始執(zhí)行新規(guī)，房產(chǎn)證五年內(nèi)的房屋上市交易需繳納差額的20%的個人所得稅，超過五年則不收取。據(jù)媒體報道，新政一天后被叫停，地稅局工作人員解釋稱目前執(zhí)行新政策尚不完善，具體方案仍在商討。更有報道稱，煙臺市福山區(qū)地稅局發(fā)言人于4日下午對外稱，從未執(zhí)行過，更無執(zhí)行后緊急叫停情況，此項新規(guī)是否執(zhí)行以及何時執(zhí)行目前尚不明確，需等待上級部門的文件。

在廣州，也傳出消息表示，番禺沙灣、大石執(zhí)行地稅申報預(yù)受理政策，待政策明朗后再通知繳稅，隨后番禺地稅局在其官方微博上辟謠。

在深圳，3月6日傳開征房產(chǎn)稅方案已上報中央。隨后各媒體辟謠，稱深圳市市長許勤表示，(房產(chǎn)稅)國家根據(jù)房地產(chǎn)的全國需要和試點的需要，作統(tǒng)一的布置，如果布置到深圳，會按照國家的要求，進行這項工作。

北京：傳實施細則中個稅或按價格、面積而定，如單價3萬以上按差額征20%

湖南湘潭：啟動房產(chǎn)稅改革，暫不針對個人房產(chǎn)

貴陽：此前基本按成交總額×2%的方式征個稅，新方法月底公布

杭州：網(wǎng)傳細則是人均80平方米以下，一家三口240平方米以下的住宅，二手房交易仍按總額1%交個稅。超過則將按差額20%征個稅。

前瞻

各地實施細則預(yù)計3月底出臺

地方伺機而動，政策懸而未決。為縮短市場恐慌期，住建部副部長齊驥兩會期間表示，針對新的國務(wù)院調(diào)控的文件，一個星期內(nèi)會有詳細的解讀，各地的調(diào)控目標需要各地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計三月底這些細則將陸續(xù)出臺。

齊驥還表示，所謂細則也是貫徹國務(wù)院措施的具體實施辦法，實際上細則就是在這五條措施里，具體到一些問題，就需要各地“翻譯”成可操作的具體條款，比如各地具體的調(diào)控目標等等；住建部也不會對各地公布的房價控制目標出臺指導(dǎo)意見，控制目標制定標準國務(wù)院已經(jīng)很明確，就是要保持基本穩(wěn)定。

此前，中指院報告稱，“國五條”細則的推出旨在為房地產(chǎn)市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定乃至逆轉(zhuǎn)對當(dāng)前房價上漲的預(yù)期。針對這一說法，齊驥回應(yīng)，各地出臺國五條實施細則，都要以國務(wù)院意見為準，公布的先后與房價上漲速度沒有關(guān)系，不存在房價上漲過快的城市先出細則的考慮。

這一說法印證了此前業(yè)界的猜測，細則涉及到稅務(wù)、住建委、國土局等多個部門，至少會有一個周期，最快兩會后會陸續(xù)出臺。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從政策面變化趨勢來看，“限購”、“限貸”、“限價”等行政化的調(diào)控措施不為長久之計，將通過長效機制的稅費政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求及資金的流向，以此達到“去投資化”的目的。

探討

業(yè)內(nèi)指稅費政策或?qū)⒘簟翱谧印蓖怀龅貐^(qū)差異化

“樓市調(diào)控需精細化”，針對二手房交易征20%個稅，保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英(微博)等業(yè)內(nèi)人士認為。如果真的按照新政“一刀切”，廣州不少房產(chǎn)的個稅都會上十萬元。

“20%交易稅是中央層面的原則方向，”住建部政研中心綜合研究處處長趙路興指出，地方細則將由各個城市針對自身情況進行定奪，必須嚴格執(zhí)行的可能是一線城市、省會城市、計劃單列市等房價漲幅較大的城市，而市場本就不活躍的三四線城市則可自行選擇。

也就是說，地方政府很有可能給家庭唯一一套住房、剛性置換需求住房，以及動遷房、房改房等合理住房需求留下政策“口子”，而這些“口子”怎么留？國稅總局是否會聯(lián)合財政部、住建部明確細節(jié)，在從嚴按差額20%征稅的同時，恢復(fù)對于剛性置換需求的優(yōu)待，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人免征個人所得稅？各地方如何核定“房屋原值”？此前個稅征收一直有兩種方式：差額20%，或總額1%- 3%，對無法提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入1%- 3%的幅度內(nèi)確定，地方稅局對這條“口子”一直睜只眼閉只眼。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，“政策‘口子’肯定不會像以前那么大了，尤其是房價上漲過快的熱點城市，能夠?qū)崿F(xiàn)核定原值的那部分房屋，一定會嚴格按照差價的20%來征個稅。”

20%個稅背后真正的目的是為出臺房產(chǎn)稅做準備？針對這一說法，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授李稻葵表示這兩者之間并沒有關(guān)系。官方之于房產(chǎn)稅的謹慎態(tài)度，足以說明房產(chǎn)稅在技術(shù)層面上要求之高。據(jù)財政部副部長朱光耀日前的表態(tài)，財政部正在積極研究擴大房地產(chǎn)稅試點方案，目前還沒有明確的時間表。

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