國五條非重挫樓市 后續配套措施或出臺

2013年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，并確定了五項加強房地產市場調控的政策措施（稱為“國五條”）。蛇年春節后出臺的“國五條”，無疑是給當前火熱的房地產市場澆了一盤“冷水”。

意在穩定房價預期，釋放穩中微緊調控基調

從去年第四季度開始，雖然不少發展商紛紛取消折扣優惠，提高價格售房，但成交量一直高位不退，而樓盤漲價后卻現通宵排隊或者“日光”的現象在多個城市上演，二手房業主一夜抬價幾十萬等這類信息不斷的出現在媒體的報道上，并被無限的傳播跟放大，使得多地買家出現恐漲心理，進而恐慌入市。即使是作為傳統淡季的蛇年春節，亦是“淡季不淡”，不少城市成交同比大漲，而大部分發展商也揚言春節后或是3月必定漲價，這些都在無時不刻刺激著消費者的心理，也在一定程度上挑戰著近兩年稍有成效的房地產調控成果，加劇接下來調控的難度。

當前適時出臺的“國五條”，一方面是穩定日益膨脹的房價上漲預期，避免部分買家因看漲心理出現非理性購房行為，同時也是提前制止發展商試圖大幅漲價的心理，為持續“高燒”的樓市降溫，進而穩定調控成果，但難以對當前向好的市場成交及房價走勢構成較大的轉折性的影響；另一方面也是表明中央調控房價的決心，定調今年房地產調控的總體調控方向，即穩中微緊的調控方針，總體目標則為保持房價的平穩。

措施多為舊話重談，但不乏亮點

從本次出臺的五項措施來看，基本是對以往出臺的政策進行重申跟強化，實質具備殺傷力的條款并未出現，包括之前在網上盛傳的“二套房首付提高至七成，貸款利率上調至1.3倍”這一傳聞。雖然是舊話重談，但也有三大亮點是值得推敲跟揣摩：

第一點，要求“各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標”，而之前相關政策提到的只是新建住房價格，這個有利于較好的控制全國重點城市商品住宅市場的房價走勢，防止個別地方政府用保障房充數，拉低當地的房價，未能實質性反映當地市場的價格特征。同時，差異化的對待也是在于扶持一些發展較為滯后的城市，避免對這類三四線城市的誤傷。

第二點，除了要求“已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施”外，“其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施?！边@意味著限購或將擴容，個別房價上漲過快的城市且未納入限購范圍的城市或將被迫實行限購政策。而已實施限購措施的城市，則被要求完善限購措施，這預示著接下來有關完善限購措施的政策細則或將出臺，有可能是中央層面出臺，也可能是由地方政府自行制定落實。

第三點，要求在“2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍”。如果這項措施得到落實的話，一方面使得外來務工人員的居住問題得到保障，另一方面也在一定程度上緩解個別城市因外來務工人員的涌入導致的對當地住房價格及租賃價格的抬高。

后續細節配套措施有望出臺，更嚴措施或視市場走勢而定

從當前來看，本次的“國五條”調控基調稍顯溫和，措施里也無明確的細節性的措施，因此預計在新一屆政府上任后，相關的細節性措施政策有望出臺，但應該是以本次出臺的五項措施為指導原則，而房產稅擴圍則有望進一步加快，預計深圳及廣州均有可能成為試點城市，具體實施的細則應該是在上海跟重慶的基礎上做小幅的調整。而房價若繼續出現非理性的上漲，則后續更嚴措施將有可能出臺，不過可以肯定的是，合理的購房需求仍將受到保護，包括首置跟首改需求，因此所謂的“二套房首付提至七成，貸款利率上調至1.3倍”這類措施，預計在后續的政策中出現的可能性不是特別大。

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