樓市：政策之冷PK市場之熱

    2012年年末，中國房地產市場突然啟動，量價齊升，交投活躍。這令很多人措手不及。于是，所謂“恐慌情緒”開始蔓延。接著，北上廣皆傳出風聲：搶購出現了。

    面對此種情況，政府卻頗為淡定。年末幾次重大會議上，除了重申房地產市場調控不動搖外，沒有什么新鮮措施出來，甚至筆墨也顯得吝惜。接著，國土資源部表示要大力控“地王”，住房和城鄉建設部表示限購要繼續。

    一半是火焰，一半是海水。人們心中不禁惴惴：房價會否如任志強所言，今年3月會大漲嗎？

    冬天里的春天

    在經歷了史上最嚴厲調控之后，中國房地產的信心似乎沒有受到太多影響。進入2012年下半年，按捺不住的買家就悄然入場了。這首先體現在交易量上升上。然后，價格也隨之攀升。一些離奇的景象迅即傳播開來。

    來自北京的消息是，一套與鐵路零距離的房子昨天還230萬元今天就300萬元了。此事大大刺激了買房人的心理。雖然后來此消息被指為“個案”，但是它的效果已經達到。買房人正在加快腳步。

    來自上海的消息是，久違的“日光盤”再次出現了。萬科海上傳奇項目宣稱，樓盤剛一上市即遭瘋搶，408套房源認購客戶超過600組，“真的一套都沒有了”。腳步慢了真還買不到。

    來自廣州的消息是，買房人在售樓處“通宵排隊”排號了。珠江新城某樓盤定于2012年12月16日正式開盤，但提前一天晚上就有大批的買房人聚集，甚至排起了長龍。雖然此消息被指為“炒作”，排隊的人多是雇來的，但是房市暴漲的預期卻實在的起來了。

    來自南京的消息是，全國總價地王易主。該市下關濱江地塊以56.2億元的高價成功出讓，創造了新的紀錄。如此兇猛的地產商是來自央企的中冶置業。地產商拿地的熱情也在高漲。面粉和饅頭一起火熱了。

    與此相襯托的是，漲價預言大合唱。

    2012年9月，地產商任志強即宣稱，今年3月房價必暴漲。他的理由是，屆時地產商的庫存已經消化得差不多了，新的供應卻未出現，短缺無可避免。在這個冬天，房地產的春天已經來臨。另外，他把責任方也指明了：政府有關部門及其執行的土地政策。

    2012年12月9日，國家統計局原局長邱曉華表示，只有等中國工業化和城市化基本完成，中國房地產行業才會進入收縮期，房價才會出現真正逆轉，這個階段可能10年之后才會到來。對于2013年，他認為，房價將平穩上升，暴漲的可能性很小。

    一周后，北京師范大學管理學院教授董藩說，25年后全國房產均價是一平方米9萬，北京要80多萬元。他還拿歷史說事兒：1987年全國平均房價408元，那時候北京就500元，如果那個時候我們告訴你全國房價將達到6000元，北京、上海達到20000元，打死你也不相信，那時候任總（任志強）也不相信。 

    幾乎同時，全國工商聯房地產商會榮譽會長聶梅生在一個研討會上也表示，未來10年我國至少還有121億平方米的住房需求，相當于2011年全國住房銷售面積的12倍以上。“過去10年房價翻5倍，未來10年保持7%就不錯了”。

    顯然，至少在房價趨勢上，官、商、學三界有了接近的看法。

    此情此景令看空者尷尬無比。2010年11月，財經觀察員侯寧和全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存打賭，聲稱2012年年底北京房價必跌50%，否則將承辦不少于250人參加、花費不少于2.5萬元的酒席。兩年后，北京五環內房價兩年大漲逾20%。侯寧一邊“不向高房價投降”，一邊取消了賭局。

    那些聽信侯寧的買房人恐怕難以那么瀟灑了。畢竟他們的夢想不像侯寧的酒宴那么容易取消。現在，他們中的一些人悄悄地將希望寄托在政府部門的反腐敗力度上。據說，一些握有多套房產的官員正在努力銷售那些來路不明的房子，這可能會給房地產市場帶來不小的“供給沖擊”，買房人指望著撿漏兒呢！

    此刻，人們已經不再懷疑樓市回暖的事實。唯一的分歧是房價將漲向何處。

    不動搖“不動搖”

    很多買房人曾經期待著黨的十八大能帶來更嚴厲的調控政策，從而給房地產商更強力的打擊。可是，他們失望了。十八大報告中與住房有直接關系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。

    此后的2012年中央經濟工作會議甚至更為簡單：“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”。倒是城鎮化被推到了無以復加的位置，被認為是“擴大內需的最大潛力所在”，需要積極引導健康發展。

    南京下關地王出現后，人們的怨聲漸起。國土資源部終于不得不有所表示。2012年12月18日，該部土地利用管理司司長廖永林表示，將認真貫徹落實中央經濟工作會議精神，繼續堅持房地產調控政策不動搖，保持從嚴從緊調控基調。針對年末“地王”頻現，該部將于近期建立房地產大企業和大地塊跟蹤督查制度，以切實抑制異常地價。

    國土部的判斷是，雖然很多地方從下半年開始土地供應放量，但多屬于恢復性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規律。僅有個別情況需要關注，比如地王。

    該部給出了治理地王的辦法：總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優質地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；或提高付款難度；或與條件較差的土地放在一起供應。此舉被網友廣為調侃，以為是糊弄人的典型。

    此后，住房和城鄉建設部表態，2013年要繼續堅定不移地搞好房地產市場調控，首先要繼續貫徹落實好既有調控政策。“我再次強調，商品住房限購政策要繼續實施。凡是放松調控致使房價過快上漲的城市，我們將繼續采取措施并會同監察部對其進行約談直至問責。”該部部長姜偉新說。

    除了繼續發揮限購政策效應以外，今年還要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策。姜偉新表示，一方面要堅決抑制投機投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

    面對限購、限貸的政策疲勞，姜偉新只是含糊地表示，2013年要配合有關部門加快研究以財稅金融等經濟法律手段為主的房地產市場調控長效機制，構建符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。

    政府何時再發力

    近日，中國社會科學院發布“中國城市基本公共服務力評價報告”。其中房價調控問題上，報告稱，44%的市民對政府此項工作持肯定態度。這一數據來自對38個大中城市的調查。執筆者還提出政府須再接再厲，堅定不移控房價，建立健全保障住房體系，加強對房地產市場的監管。

    之后，國家信息中心發布研究結果稱，控房價和穩增長的政策存在沖突，使調控變得困難。“目前限購還沒有使房價出現較大下降，更沒有回到合理價位，剛性需求等待者的信心已經開始動搖。而其他政策如貸款利率下調又促進了剛需的釋放，削弱了限購政策的效果。國家為了“保增長”需要加大信貸力度，地方政府財政緊張，為了生存也紛紛開展自救，于是通過購房補貼、退稅、調整公積金貸款的數額和期限等手段來促進房地產市場活躍。市場的回暖和貨幣政策寬松的預期，使得開發商降價的動機大大減弱，使房價調控政策陷入兩難境地。”該中心助理研究員鄒士年表示。

    這仿佛是政府不出新政策的根源：老百姓的滿意度尚可，穩增長壓力卻較大。那么，什么情況下，政府才能再出手？中國指數研究院的專家的看法是，若房價繼續上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺更嚴厲措施的可能性，如進一步收緊信貸政策等。

    問題是，政府容忍度是多少？當記者把此疑問提給中國銀行國際金融研究所的研究人員時，他們的回答是，當前的狀況是政府樂見的，市場活躍拉動剛性需求，為經濟增長注入活力，而價格并未出現大幅上揚。“只有當投機性、投資性需求重新回來，價格上漲讓人難以忍受，政府或許才會再次發力。”該所高級研究員周景彤說。

    不過，該所出具的2013年展望報告對房地產還是謹慎的。報告認為，滋生房地產泡沫的制度性因素依然存在。例如，“土地財政”問題依然沒有得到解決，房產稅依舊處于試點階段，難以有效防范投機性需求。而限購政策的推出，使得各種合理需求和投資投機性需求被壓抑，在“土地財政”未得到根本解決的情況下，限購政策的退出將導致前期大量累積的需求集中爆發，推動房價大幅上漲。

    “預計增供應、抑投機和調結構是2013年房地產市場調控的三大重點，尤其是繼續實施限購令和二套房信貸政策。如果未來房價繼續走高，不排除限購政策進一步趨嚴、房地產信貸政策出現緊縮的可能。但是，在實施穩健貨幣政策的同時，會優先保障房建設的融資需求。”周景彤說。

    鄒士年則建議政府“著眼于房地產長效機制的建立”。他把如下工作都列為政府應在2013年推進的：改變地方土地財政模式，從源頭上降低房價；加快推進房產稅的實施和嚴格征繳，發揮房產稅對房地產市場的去泡沫化和去投資化的功能；繼續推進和完善房地產市場基礎制度建設，完善住房統計以及信息發布等基礎制度建設，使居民能獲得準確的住房供求信息，從而穩定購房預期，避免出現恐慌性購房現象；抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度，形成對各類住房需求全覆蓋的住房供應體系。

本文關鍵字： 查看更多