加強房地產調控 房產稅全國推行呼之欲出

雖然用稅收等經濟手段代替限貸、限購等行政手段治理房地產市場是大勢所趨，但就目前而言，暫時仍看不到限購放開的跡象

時值歲末，關于房地產調控走向的種種猜測總是頗多。從房價平穩回落時的“堅持房地產調控不放松”，到而今房價重現抬頭跡象時的“加強房地產調控”。2010年開啟的這一輪房地產調控，運行3年仍未有停止的跡象。在房地產調控繼續發力的第4年，調控政策究竟何去何從備受關注，而“房產稅”和“保障房”無疑是房地產后調控時代的兩個關鍵詞。

加強房地產調控

近日召開的中央政治局會議上，敲定了2013年加強房地產市場調控和住房保障工作。

雖然，并沒有明確明年房地產調控所采用的手段，限購等短期政策何去何從，房產稅等長效措施如何推進等，都暫無過多表述。但此次政治局會議第一次提出“加強房地產市場調控和住房保障工作”，預示著明年房地產調控基本沒有放松可能。另外，保障房建設與供應，明年仍將會是高峰期。在保障性住房入市后的監管以及分配，可能在新一屆政府的推動下，更加嚴格與高效。

鏈家地產市場研究部張旭認為，近幾年我國城鎮化不斷推行與深入，雖然取得了比較明顯的效果，但也積累了很多問題。如很多地方打著城鎮化的旗號，大興建造小產權房。以及在城鎮化過程中，農民所有集體土地的征用補償不合理、不平均、不明確等問題。此次會議提出“要積極穩妥推進城鎮化，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進農業轉移人口市民化”，可能將促使以上兩個問題，在明年加速出臺解決辦法。

其實，在十八大的記者招待會上，就已經透露出2013年樓市調控的方向。

“房地產市場調控政策現在還沒想放松?！弊》亢统青l建設部部長、黨組書記姜偉新在十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會上如是表示。這一表態，為十八大之后樓市走向定下了繼續調控的基調。

與前幾次樓市調控不同，保障房在此次調控中承擔重擔，“十二五”期間，3600萬套城鎮保障性住房的建設量，將大幅度提高保障范圍。截至9月底，2012年已完成開工720萬套，預計到年底開工量會超過800萬套，加上去年實際開工的1403萬套，“十二五”保障房開工任務已經完成了60%。接下來三年的建設任務為會較為減輕。

至于明年的保障房開工量，目前還沒有確定具體數字，“明年城鎮保障性住房開工數量不會低于500萬套，有可能在600萬套左右?！苯獋バ陆榻B。

資金保障，是巨大體量的保障房建設無法繞開的話題，姜偉新指出，資金的問題到現在為止沒有發生大的問題，不等于今后不出問題?！拔覀儠⒁膺@個問題，防止以后除了其他方面之外再出現資金管理上的問題，并且因為資金問題倒一批干部，要防止這種情況發生?！苯獋バ旅鞔_表示。此外，保障房質量問題同樣需要注意，住建部和地方住建部門都曾追究過企業責任。

全國推廣房產稅勢在必行

財政部部長謝旭人近日連連明確明年房產稅推廣一事。謝旭人近日表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅等。專家分析稱，財政部此番表態意味著未來我國房產交易環節稅負有可能下降。

此前11月份時，謝旭人的表態，就已經敲定了房產稅在全國推進的基調，此時，滬渝兩地房產稅試點運行已近兩年，差別化的征收方案為房產稅的進一步推廣提供經驗。

“調控成果來之不易，也讓市場和房價都平穩了下來。但同時，房價出現快速上漲的風險仍存在，樓市調控政策不能放松，還要繼續堅持?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林日前表示，希望房產稅趕快總結經驗，盡快推廣試點。

至于房產稅的征收范圍，財政部財政科學研究所所長賈康，提出了自己的見解，他認為，在中國對于消費住房保有環節實施的稅收調整，應該只收高端，不能像美國普遍征收的模式。對真正的豪宅、對多套房的房產持有者要征收房產稅，這個調節是符合適當收入再分配原則的。賈康同時透露，目前擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定。此前，在第八屆中國證券市場年會上，賈康曾表示，房地產稅改革試點適時擴大范圍將引制地方稅配套體系，并且在房地產調控、收入再分配優化等方面產生正面效應。

首創集團董事長劉曉光同樣認為房產稅未來征收的對象，應該是高端物業持有者?！半m然房產稅不是為了抑制房價而出臺，但肯定對抑制房價、抑制投資有影響?！眲怨庠谛吕诵瞒梓胝搲险f。

在中國國際經濟交流中心近日舉行的“經濟每月談”上，全國人大財經委副主任賀鏗也在呼吁房產稅試點擴大加快速度，“目前應該盡快出臺房產稅，引導合理消費，同時擠出空置房，滿足剛需?！辟R鏗急切地說。

房產稅試點擴大并不僅是專家的呼吁，有媒體報道，房產稅第二批試點湘潭、鄂州兩地目前正在低調開展準備工作，其中鄂州方案已上報。

其實，早在7月末國務院督查組結束督查任務后，便釋放出房產稅擴容的信號。

督查組釋放出調控或轉向“經濟手段”的信號，房產稅便被認為是不可替代的選擇。自國務院督查組對地方執行房地產調控進行督查開始，房產稅即將擴大試點的消息就不斷傳出，與此同時，新華社發專電吹風房產稅，表示開征技術日漸成熟，而房產稅的征收有利于引導住房合理消費。

全國住宅房信息聯網是為全面征收房產稅奠定基礎。年初，住房和城鄉建設部要求6月底前，40個重點城市完成個人住房信息系統全國聯網工作。近日，有消息稱，從去年末以來，各地密集推進存量房信息系統建設招標工作，為加快房產稅試點擴容和提高二手房交易稅做好技術準備。

雖然擴容之事已經敲定，但是將會選擇何種方案征收仍舊未知。

中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，應該把套數作為一個基準，同時和面積結合起來。例如家庭的第一套住房，若干平米以內不收稅，超過這個平米限度的部分收稅。從第二套開始，征收一定比例的房產稅。至于這個面積參數，是不是現在社會上熱議的人均40平米，可以進一步進行探討。

陽光100常務副總裁范小沖則認為，比較簡單的方法是，見房就收，按面積收，對所有房子都收稅后，然后再退去每戶免收的費用，比如人均免征50平米，那么人均48平米的家庭繳納的房產稅就全部退回。還有一種方法，就是建立一個第三方機構，對不繳納房產稅的住房，由第三方代繳，等到房子要因為出售或者其他原因要過戶的時候，沒有繳納房產稅的房子必須補繳房產稅，否則不予過戶。

限購令暫時難放開

雖然用稅收等經濟手段代替限貸、限購等行政手段進行房地產市場的長期治理是大勢所趨，但就目前而言，暫時看不到限購放開的跡象。

中國房地產研究會副會長顧云昌表示，短期內限購政策取消的可能性不大，但是未來限購政策遲早會退出。但即使限購退出，限貸也不會退出。這涉及到金融支持率的問題。

11月份以來，各地加強了對“購房資格”的審查。購房資質審核是“限購政策”執行的核心。在此之前，不少地方不同程度地出現通過各種手段使不具備購房資質的購房者得以繞開限購政策購房的現象。對于購房資質的嚴查，似乎在向市場昭示，即便面臨政府換屆，去除房地產市場和購房過程中的投資、投機因素的政策思路，也難有改變的可能。

有消息稱，房企表示屬地發改委近日集中到各開發企業樓盤銷售現場進行檢查，其中是否存在購房資質“造假”、“變通”等問題，是檢查的重點。

實際上，發改委對在售樓盤進行檢查并不鮮見，但是，依據發改委的職權劃分，過往的檢查主要集中在“一房一價”“房源定價”等是否合規進行檢查，對于購房者資質審核情況的檢查，卻并不多見。

雖然專家預判限購令不會放松，但地方對明年限購令如何執行至今少有言辭。此前，也僅有上海傳遞過限購不放松的信號。

10月中旬時，在回答媒體記者“上海是否會放松目前執行的樓市限購政策”提問時，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，上海樓市調控總體上取得了預期的效果，但調控絕不會放松。上海將繼續嚴格執行中央與本市的相關樓市調控政策，抑制投機、投資性購房行為，支持居民合理自住房屋購買需求，鞏固樓市調控成果，促進上海房地產市場健康發展，“上海沒有新的調整政策出臺”。

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