評論：中國房地產市場和政策的未來發展

　　房地產行業是國民經濟中的重要行業，房地產價格不僅關乎國民經濟的整體發展，更牽動和影響著人民的生活水平。當前，我國房地產市場出現很多新的變化，各方對房地產價格走勢的猜測又成為熱點。房地產價格變化究竟如何，還要從影響房地產價格的因素說起。

　　幾大因素影響房地產價格

　　經濟發展狀況。經濟增長意味著國民生產總值和國民收入的增加，經濟繁榮，就業增加，物價與工資水平處于有利于經濟發展的狀態，用于生產、投資和消費的需求增加。經濟主體對廠房、住宅等需求擴張，推高各類房地產價格；反之，當經濟增長下滑，經濟蕭條時，房地產的價格隨之下降。有研究表明，房地產業的發展與國家的經濟發展總體趨勢基本一致。房地產價格的變動趨勢與經濟周期也大體保持一致，即經濟狀況的變化會影響到房地產價格的變化。如日本經濟曾經歷的1959年“巖戶”景氣時期、1979年“微波”景氣時期、1987年“內需”景氣時期，都帶來了房地產價格的大幅上揚。

　　財政金融狀況。當存款利率上升時，會吸引投資人將投資資金存入銀行，從而減少對房地產的投資，使房地產價格下降；相反，若存款利率下降，會促使人們將儲蓄資金轉化為投資行為，從而增加了對房地產的需求，使房地產價格上升。

　　貸款利率上升、緊縮銀根，會減少開發投資與消費投資的金融支持而使投資成本增加，從而減少市場對房地產的需求，因而房地產的價格就下降；反之，若貸款利率降低，則會刺激對房地產的需求而使價格上升。

　　貸款比例是指銀行對房地產業貸款的比重，其比重增大，就會促進房地產業的繁榮，房地產價格會上升；其比重減少，會影響房地產市場的發展，房地產價格會下降。

　　在純收益一定的情況下，資本化率越高，房地產價格越低；反之，資本化率越低，房地產價格越高。

　　自2010年以來，連續不斷的房地產調控政策，尤其是對前期調控效果不滿，又于2011年年初出臺的“新國八條”，名副其實可稱為“史上最嚴厲的調控措施”。在利用金融政策調控樓市方面，都有可圈可點之處。如規定“二套房”房貸首付不得低于六成，基準利率不得低于1.1倍，暫停對第三套房貸款等，均在一定程度上有效地起到了抑制投機、投資性需求的作用，對于緩解商品住宅市場供求關系意義重大。

　　產業結構變化。產業結構是指第一產業、第二產業及第三產業之間的比例關系。一般來說，在城市化的初期，由于經濟發展水平和市場化水平較低，產業結構以第一、第二產業為主，對房地產的需求品種比較單一、需求量比較少，房地產的價格也較低；進入高度城市化的國家和地區，第三產業的比重加大，對房地產品種及需求量也明顯增加，房地產價格會相應上升。

　　稅收負擔狀況。對房地產開發商或轉讓者征稅的變化，會影響供給；對房地產購買者征稅的變化，會影響需求。供給者的稅收負擔加重，一方面加大成本，另一方面減少供應量，一般會使房地產價格上升；需求者的稅收負擔加重，會削弱其購買能力，一般會使房地產價格下降。

　　所以，當政府欲刺激房地產市場繁榮時，會對開發商采取稅率優惠措施；當政府欲控制房地產價格的過快漲幅時，則會采取提高購房者稅率的措施。

　　居民收入。通常在沒有通貨膨脹的情況下居民收入的增加，或在有通貨膨脹但居民收入的增加幅度超過通貨膨脹的幅度，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間或擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格的上漲。不同群體的收入增加，對房地產需求的影響大小是有所不同的。

　　低收入者收入增加對房地產需求的影響不大。高收入者收入增加，若用來儲蓄或其他投資，影響不大；若投資房地產，則會引起房地產需求的增加，在一定時間內導致房地產價格的上漲。中等收入者收入的增加，會引起房地產需求的增加，促使房地產價格的上漲。

　　物價。通常情況下，房地產價格與物價的變動與方向趨向一致。但有時也顯得比較復雜。如若物價普遍下降，表明人們的生活水平普遍提高，即使房地產價格不變，也會增加對房地產的購買能力；反之，如若物價普遍上升，人們的日常生活支出就會增加，即使此時房地產價格不變，也會削弱對房地產的購買能力。

　　另外，不論一般物價總水平是否穩定，其中某些物價的起伏必然會引起房地產價格的波動，如建筑物材料、建筑人工費的變動會影響房地產的開發成本，從而帶來房地產價格的相應變化。

　　中國房地產市場和政策的未來發展

　　關于未來的房地產政策，其基本思路應該是非常明確的，就是堅持房地產調控和大力發展住房保障并重。調控和住房保障依然是未來房地產政策的兩大主線。

　　房地產調控政策對市場的影響將進一步深化，市場主體預期繼續調整。中央政府和有關部委反復傳達的信號就是要繼續堅持房地產調控，因此短期內房地產調控政策不會有大的變化和調整，下一步重點仍然是落實房地產調控政策。房地產調控政策的反復強調，無論對購房者還是開發商，都會帶來各自預期的進一步調整，這種預期調整又會直接影響未來的購房行為。

　　房地產資金短缺和社會資金尋找投資機會并存。一方面，銀行信貸資金緊張，2011年存款準備金率、利率一再上調，導致市場流動性整體趨緊。盡管2011年12月存款準備金率出現首次下調，但估計未來房地產業資金仍然從緊。另一方面，有大量社會資金還在尋找投資的機會。截至2010年底，全國城鄉居民儲蓄存款余額已超過30萬億元，加上手持現金、股票、債券、保險以及金融機構理財產品等，金融資產總規模超過48萬億元，被稱為全球私人財富增速最快的國家。在這種情況下，房地產私募基金將成為連接社會資金與房地產的有效工具。從目前來看，投資者對房地產基金的認識和接受程度、房地產基金募集和管理水平、房地產基金監管、制度完善等還需時間進一步培育。

　　住房保障供應體系不斷完善，公共租賃住房成為保障性住房發展重點和主體。這是由經濟適用住房和廉租住房的局限性和公共租賃住房的優勢決定的。廉租住房主要針對城市低保人群，供應對象和覆蓋面有限；經濟適用住房需要地方政府不斷的政策優惠和投入，但這些投入最終沉淀到經濟適用住房購買家庭中，難以實現保障房的循環利用；而公共租賃住房由于采用租賃形式，在退出方面有天然優勢。另一方面，保障房建設需要多渠道籌集資金，需要破解保障房資金難題。預計2013年的保障房建設資金壓力大于2012年。其原因是，除了2013年新開工的保障房建設任務之外，2012年開工的1000萬套保障房還要繼續建設，兩者疊加將使得保障房資金問題成為擺在地方政府面前的一個重要難題。要解決這個難題，一方面，地方政府要創新保障房的融資渠道；另一方面，也需要通過有關政策吸引社會力量和社會資金參與保障房建設和運營，通過保障房融資渠道多元化解決資金問題。

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