江蘇省城鄉規劃條例

       城鄉規劃的實施

    第三章  城鄉規劃的實施

    第二十五條  規劃區范圍內的土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃。任何單位和個人不得違反城鄉規劃進行建設。

    第二十六條  設立城市新區以及開發區、旅游度假區、科技園、產業園等各類工業、服務業園區，應當符合有關城市、鎮總體規劃確定的規劃建設用地范圍和布局。

    市轄區、風景名勝區以及各類工業、服務業園區，由所在地城市、縣城鄉規劃主管部門依法統一實施規劃管理。

    第二十七條  鄉、鎮行政區劃調整方案，應當符合城鎮體系規劃和城市、縣人民政府所在地鎮總體規劃中的城鎮布局。村莊行政區劃調整方案，應當符合所在地城市、鎮總體規劃和鄉規劃確定的村莊布局。

    第二十八條  在實施區域性城鎮體系規劃的過程中，有關人民政府應當就區域基礎設施和公共服務設施共建共享、生態環境保護、相鄰地區的重大項目等方面的規劃管理，主動進行協商，必要時由共同的上一級城鄉規劃主管部門會同項目主管部門組織協調。

    第二十九條  城鄉規劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、湖泊、水庫、水源地、生態岸線、自然保護區、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠、軌道交通、公交場站、燃氣設施、供熱設施、給水排水設施、永久性測量標志、氣象探測設施、地震觀測設施和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，未經規劃審批機關批準，不得改變用途；擅自改變用途進行建設的，城鄉規劃主管部門不予辦理規劃審批手續。

    第三十條  開發利用城市、鎮地下空間，應當符合有關規劃和城鄉規劃主管部門確定的規劃條件，依法辦理建設項目選址、建設用地和建設工程的規劃審批手續。與地面建設工程一并開發利用地下空間的，應當與地面建設工程一并辦理規劃審批手續；獨立開發利用地下空間的，單獨辦理規劃審批手續。

    任何單位和個人不得開挖建筑底層地面，不得擅自改變經規劃審批確定的地下空間的使用功能、層數和面積；確需改變的，應當經原負責審批的城鄉規劃主管部門審批。不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不予批準。

    第三十一條  根據國家規定需要申請選址意見書的建設項目，城鄉規劃主管部門可以參與建設項目前期選址工作，提出選址建議；建設單位應當在報送有關部門批準或者核準建設項目前，向有關城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。

    申請核發選址意見書，應當提交下列材料：

    （一）包含建設單位、項目性質、建設規模、選址意向等情況說明的選址申請書；

    （二）批準類建設項目的項目建議書批復文件，核準類建設項目的項目申請報告或者可行性研究報告；

    （三）標明擬選址位置的地形圖；

    （四）法律、法規規定的其他材料。

    在成片規劃建設用地范圍外獨立選址的建設項目以及可能對城鄉規劃產生重大影響的區域性基礎設施項目，還應當提供建設項目選址論證材料。

    第三十二條  國務院及其有關部門批準或者核準的建設項目、省級以上風景名勝區內以及跨城市、縣且由省投資主管部門批準或者核準的建設項目，其選址意見書由省城鄉規劃主管部門核發；其他建設項目的選址意見書，由城市、縣城鄉規劃主管部門核發。

    選址意見書的內容，應當包括建設項目的選址位置和下一階段規劃要求，附選址位置圖。

    第三十三條  國有土地使用權出讓應當符合城鄉規劃。城市、縣城鄉規劃主管部門應當參與土地儲備年度計劃和國有土地使用權出讓計劃的制定。

    在國有土地使用權出讓前，城市、縣城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃、修建性詳細規劃確定擬出讓地塊的規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。

    規劃條件應當明確出讓地塊的位置、范圍和面積，使用性質，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車泊位、必須配置的公共服務設施和市政基礎設施、地下空間開發利用等規劃要求，以及有關規劃引導要素，并附規劃用地紅線圖。需要建設單位編制修建性詳細規劃的，應當在規劃條件中予以明確。

    確定規劃條件應當同時明確其有效期。規劃條件的有效期不得少于一年。超過有效期出讓國有土地使用權的，應當在出讓前重新核定規劃條件。重新核定規劃條件的，不得違反控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

    未經城鄉規劃主管部門確定規劃條件的，國有土地使用權不得出讓。國有土地使用權出讓合同不得改變規劃條件。規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。

    住宅項目的規劃條件除了應當明確本條第三款規定的內容外，還應當明確同步建設的基礎設施、公共服務設施的建設時序，并作為國有土地使用權出讓合同的內容。住宅項目的建設單位應當按照國有土地使用權出讓合同的規定同步建設基礎設施、公共服務設施。

    第三十四條  以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，按照下列程序辦理建設用地規劃許可：

    （一）建設單位或者個人持建設項目選址意見書，建設項目批準、核準、備案文件，向城市、縣城鄉規劃主管部門提出申請，并提交建設項目總平面圖；

    （二）城市、縣城鄉規劃主管部門審查相關材料，初步審查總平面圖，符合控制性詳細規劃的，核發建設用地規劃許可證。

    建設用地規劃許可證的內容，應當包括建設用地的位置、范圍、性質、面積，建設規模和建筑面積等，并附規劃用地圖。

    需要編制建設項目修建性詳細規劃的，城市、縣城鄉規劃主管部門應當在核發建設用地規劃許可證時告知建設單位或者個人。

    第三十五條  以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目，按照下列程序辦理建設用地規劃許可：

    （一）建設單位或者個人持建設項目批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣城鄉規劃主管部門提出申請；

    （二）城市、縣城鄉規劃主管部門審核相關材料，核發建設用地規劃許可證。    城市、縣城鄉規劃主管部門在核發建設用地規劃許可證時，不得改變國有土地使用權出讓合同中的規劃條件；國有土地使用權出讓合同擅自改變規劃條件的，城鄉規劃主管部門不予核發建設用地規劃許可證。

    取得建設用地規劃許可證的單位或者個人，因轉讓通過出讓方式取得的國有土地使用權等原因，致使建設主體名稱變更的，應當持國有土地使用權轉讓合同，變更后的建設項目批準、核準、備案文件，原建設用地規劃許可證，向城鄉規劃主管部門申請換發建設用地規劃許可證。

    第三十六條  改建、擴建已經建成并投入使用的建設項目，涉及改變原規劃確定的用地性質或者提高容積率的，建設單位或者個人應當持有關主管部門的項目批準、核準、備案文件和相關材料，向城市、縣城鄉規劃主管部門重新申請建設用地規劃許可證。涉及相關國有土地使用權劃撥或者出讓事項的，還應當按照土地管理等法律、法規的規定辦理有關手續。

    城鄉規劃主管部門對改建、擴建項目在核發建設用地規劃許可證前，應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。不符合控制性詳細規劃的，不得核發建設用地規劃許可證。因改建、擴建對利害關系人合法權益造成損失的，建設單位或者個人應當依法給予補償。

    第三十七條  在城市、鎮規劃區內需要臨時用地的，應當經城市、縣城鄉規劃主管部門核發臨時建設用地規劃許可證后，向同級土地主管部門申請辦理臨時用地手續。批準臨時用地，不得影響城鄉規劃實施、妨礙城市安全。

    臨時用地規劃許可的有效期一般不得超過兩年。確需延長的，使用單位或者個人應當在期限屆滿之日的三十日前，向城鄉規劃主管部門申請辦理臨時用地規劃許可的延期手續，延長的期限不得超過一年。

    臨時用地的使用單位或者個人應當在期限屆滿之日前歸還用地。

    第三十八條  在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城鄉規劃主管部門申請辦理建設工程規劃許可證；未取得建設工程規劃許可證的，有關部門不得辦理建設項目施工許可、商品房預（銷）售許可等手續。

    前款所稱的其他工程建設，包括廣場、停車場、重點綠化工程，城市雕塑、大中型戶外廣告固定設施，大中型或者受保護的建筑物外立面裝修，以及法律、法規規定的其他工程建設項目。

    第三十九條  申請辦理建設工程規劃許可證應當提交下列材料：

    （一）建設項目批準、核準、備案文件；

    （二）使用土地的有關證明文件；

    （三）建設工程設計方案；

    （四）符合國家設計規范的建設工程施工圖設計文件；

    （五）法律、法規規定的其他材料。

    按照規定需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。屬于原有建筑物改建、擴建的，還應當提供房屋產權證明。

    城鄉規劃主管部門應當對建設單位或者個人所提供的材料進行審查，符合控制性詳細規劃和規劃條件的，核發建設工程規劃許可證，并公布經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖。城鄉規劃主管部門在審查過程中，應當根據需要組織專家評審。

    建設工程規劃許可證應當載明建設項目位置、建設規模和使用功能等內容，附經審定的建設工程施工圖設計文件；建筑物、構筑物等建設工程的規劃許可證，還應當附經審定的建設工程設計方案。

    第四十條  城鄉規劃主管部門應當就下列建設工程的修建性詳細規劃、建設工程設計方案，以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見：

    （一）與居住建筑相鄰，可能影響居民合法權益的；

    （二）位于文物保護單位建設控制地帶、歷史文化街區和風景名勝區內的。

    可能對居住環境造成重大影響的建設項目，城鄉規劃主管部門在核發選址意見書前，應當以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。

    核發建設工程規劃許可證時，涉及修改修建性詳細規劃、建設工程設計方案的，應當重新聽取利害關系人的意見。

    公示的時間不少于十日。

    第四十一條  在鄉、村莊規劃區內進行建設的，城市、縣城鄉規劃主管部門應當向建設單位或者個人提供建設用地的有關規劃要求。

    進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人在申請辦理鄉村建設規劃許可證時，應當向鄉、鎮人民政府提交下列材料：

    （一）建設項目批準、核準文件；

    （二）規劃建設用地所在的村民委員會同意建設的書面意見，該意見應當經村民會議或者村民代表大會集體討論通過；

    （三）建設工程設計方案；

    （四）確需占用農用地的，提供農用地轉用證明文件；

    （五）法律、法規規定的其他材料。

    鄉、鎮人民政府對建設單位或者個人的申請材料提出審查意見，報城市、縣城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

    鄉村建設規劃許可證應當載明建設項目位置、建設規模和主要功能等內容，并附規劃設計圖紙。

    建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續和開工建設。

    第四十二條  農村村民在鄉、村莊規劃區內農村集體土地上自建住房的，應當向鄉、鎮人民政府提交宅基地使用證明或者房屋權屬證明、村民委員會意見、新建住宅相關圖件等有效證明文件，由城市、縣城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

    農村村民在城市、鎮規劃區內農村集體土地上自建住房的，應當由城市、縣城鄉規劃主管部門核發建設工程規劃許可證，其需要提供的材料和辦理程序，按照前款的規定執行。

    第四十三條  鄉村建設規劃許可證的辦理，城鄉規劃主管部門應當自受理之日起二十個工作日內作出許可決定。

    建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的辦理，城鄉規劃主管部門應當自受理之日起三十個工作日內作出許可決定。在三十個工作日內不能作出決定的，經城鄉規劃主管部門負責人批準，可以延長十個工作日，并應當將延長期限的理由告知申請人。

    第四十四條  取得建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證的建設工程開工前，建設單位或者個人應當向城市、縣城鄉規劃主管部門申請驗線，城鄉規劃主管部門應當在五個工作日內進行驗線。未經驗線，不得開工。農村集體土地上的農村村民自建住房的規劃驗線，城鄉規劃主管部門可以委托鄉、鎮人民政府進行。

    第四十五條  建設單位或者個人應當按照規劃條件和規劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；確需變更的，應當向城鄉規劃主管部門申請。變更內容依法應當先經其他有關主管部門同意的，建設單位或者個人在向城鄉規劃主管部門申請變更時，應當提供相關證明文件。申請變更的內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批準。對房地產開發項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，城鄉規劃主管部門不得批準。

    城鄉規劃主管部門在審批變更規劃許可前應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。因變更規劃許可內容給利害關系人合法權益造成損失的，申請變更的建設單位或者個人應當依法給予補償。

    第四十六條  在城市、鎮規劃區內進行下列臨時建設，應當向城市、縣城鄉規劃主管部門申請臨時建設工程規劃許可證：

    （一）在臨時用地上建設的建筑物、構筑物；

    （二）在建設用地上因施工、管理等需要臨時搭建的工棚、庫房、管理用房、圍墻等；

    （三）其他確需進行的臨時建設。

    臨時建設不得妨礙城市交通和公共安全，不得影響城市景觀和周圍建筑物的使用，不得影響近期建設規劃和控制性詳細規劃的實施。

    第四十七條  臨時建設的使用期，一般不得超過兩年；確需延長的，應當在期限屆滿之日的三十日前，向城鄉規劃主管部門申請辦理延期手續。延長的期限不得超過一年。臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除，恢復場地原有狀況。

    臨時建設不得擅自改變使用性質，不得辦理房屋產權登記。

    第四十八條  建設工程竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規劃條件和規劃許可內容，向城鄉規劃主管部門申請核實。城鄉規劃主管部門應當及時組織核實。未申請核實或者經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續。

    規劃條件確定應當同步配套建設的基礎設施、公共服務設施，建設單位應當一并向城鄉規劃主管部門申請核實。未申請核實或者經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收。

    城鄉規劃主管部門進行核實時，建設單位或者個人應當提供下列材料：

    （一）建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證；

    （二）建設工程驗線證明文件；

    （三）經依法取得相應測繪資質證書的單位測繪的竣工圖等資料。

    農村集體土地上的農村村民自建住房，城鄉規劃主管部門可以委托鄉、鎮人民政府進行核實。

    建設單位或者個人應當在竣工驗收后六個月內，向城鄉規劃主管部門報送建設項目的有關竣工驗收資料。

    第四十九條  建設單位或者個人在取得選址意見書一年內未辦理建設項目批準或者核準文件，在取得建設用地規劃許可證一年內未辦理用地批準文件，在取得建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證一年內未辦理施工許可證，且未申請延期或者申請延期未獲批準的，相應的選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和鄉村建設規劃許可證失效，城鄉規劃主管部門應當予以注銷。

    第五十條  房屋產權登記機關核發的房屋權屬證件上記載的用途，應當與建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證確定的用途一致。

    業主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的，應當滿足建筑安全、居住環境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關系人同意，報經城鄉規劃主管部門批準，到房屋產權登記機關辦理相關變更手續；涉及改變土地用途的，應當依法辦理審批手續。

    違反前款規定，擅自將住宅改變為經營性用房的，工商、文化等有關部門不得核發相關證件。

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