從“旅游綜合體”本質看其規劃咨詢的關鍵

       創意經典?落地運營

綜上所述，基于旅游綜合體“以旅游休閑為基礎導向、旅游地產為收益核心、相關產業配套發展的區域土地綜合開發模式”的本質，通常需要進行兩個階段的規劃咨詢：拿地階段的規劃咨詢、開發階段的規劃咨詢。前者以打動政府為核心，后者以吸引市場為重點，各自需要解決的重點問題不盡相同。但不論哪個階段，都體現了規劃咨詢的一個共性追求：既要有創意，還要能落地。

作為旅游綜合體項目規劃咨詢的領跑者，綠維創景一直把“創意經典?落地運營”作為規劃咨詢的根本出發點與最高追求，力求對旅游綜合體的開發提供具有真正落地意義的指導方案。以下以旅游綜合體為考量對象，對“創意經典”和“落地運營”的具體內涵做簡要說明：

（一）創意經典

旅游綜合體最常見的開發難點有二：一是普遍缺乏核心吸引物，二是同質化開發挑戰嚴重。因此，其開發首先要有創意，主要包括三個方面的創新突破：

1、商業模式的創新

作為一種全新的土地綜合開發模式，旅游綜合體的開發，首先是商業模式的創新，這就需要對國內外旅游綜合體的成功案例進行研究，深度研究其發展規律尤其是旅游、地產、配套板塊的發展關系，并結合市場發展的趨勢，進行商業模式的創新。具體說來，就是要梳理好“資源結構與市場結構――產品結構――投入結構――產出結構”的創新配比關系。

2、主題概念的創新

主題化是旅游綜合體塑造核心競爭力的根本途徑，主題化將成為旅游綜合體從整體定位創新到具體產品包裝的重要手段，包括主題游樂、主題景觀、主題酒店、主題演藝、主題球場、主題街區（小鎮）、主題地產等一系列主題化產品，具體產品的主題共同支撐著項目的整體概念，從而形成極大的個性與感召力。東部華僑城的八大主題度假酒店、兩大主題球場、三大主題小鎮等，都是這一創新的鮮明體現。主題的選擇，來自于地域文化的提煉，也可以是外來主題的引入，關鍵在于要對區域市場能夠形成巨大吸引。

3、產品策劃與設計的創新

商業模式與主題概念的創新，要通過產品來體現，包括旅游產品、地產產品和配套項目的策劃與設計創新。其一，要充分體現主題概念的意境；其二，要充分體現旅游休閑產品的特質，如海洋文化主題溫泉、溫泉湯屋、泳池別墅酒店等；其三，要以經營模式的創新來指導策劃與設計的創新，如打造可先售后租的產權式酒店。

（二）落地運營

要讓創意轉換成效益，就需要實現落地運營的突破。主要包括三大方面：

1、經濟落地

經濟落地，是落地運營的根本。簡言之，就是要算得過賬：旅游與地產互補，長短線結合，地產的短線獲利要能覆蓋旅游的長線投資并有較大盈余，且旅游項目能保持良性經營、長期獲利，這就是經濟的落地。

2、市場落地

市場落地，包括兩個方面：

第一，打造出來的產品要有極強的市場吸引力，要有市場買項目的“賬”，這是項目落地的重要衡量。

第二，市場的落地，還需要項目的競爭力要在一段時期內引領高度、獨一無二、不可復制，超越周邊區域其他項目。

3、建設落地

建設落地，也包括兩個方面：

一是策劃與設計的產品要充分復合當地的氣候特征與場地環境特點，要因地制宜能夠進行產品的打造；

二是在資源利用與環境營造上，要有利于旅游與地產融合，且旅游要能為地產造勢并創造附加值。

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