綠維文旅：商業地產的分類及發展歷程

近年來商業地產開發在全國各地都是炙手可熱，眾多具有自身特色，甚至可以代表地方特色的商業地產項目被受關注。這些項目或以選址取勝，或以業態規劃見長等等，究其根本，他們之所以成功、之所以備受關注就是因為他們樹立了鮮明奪目特色。因此，“特征性”的行業發展模式已是商業地產發展大勢所趨。

休閑商業地產近年來伴隨著體驗經濟時代的到來，其市場比例已占據眾多商業地產的大頭。這是因為現代人已從傳統目的型消費進入休閑型購物，在工作節奏繁忙、生活壓力日益增加的情況下，一個商業消費場所應是一個人們在滿足購物需求的同時給人以放松心情、休閑娛樂的地方。便利的交通、豐富的業態、獨特的經營環境等都是十分必要的因素。而何為“城市休閑商業地產”？它的范圍包括哪些？特點、優勢在何處？等等，下面就該類問題對全國城市休閑商業地產的發展做出研究，總結其規律。

1.1 一般商業地產的分類

我們這里所說商業地產一般是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務等經營用途的房地產形式。并為包含寫字樓這一特殊商業地產產品。

1.1.1 傳統商鋪

商業地產最開始的雛形就是服務于人們日常生活的發廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務對象，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。

1.1.2 市中心綜合商業市場

城市中心綜合商業市場基本上位于城市中心傳統商圈，它一般都處于城市中心地段，它是消費者消費習慣場所。如百貨大樓、西單商場、東安市場等是北京城市中心綜合商業市場的典型代表。

1.1.3 社區商業市場

隨著城市發展的規模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市中心商業區，以社區超市等為代表的社區商業中心滿足了人們的這種就近消費需要，初期這種消費往往以日常消費品為主。

1.1.4 專業市場

隨著社會經濟的不斷發展，人們已經不滿足于基本的溫飽型消費了，專業市場也就應運而生。很快就以這種全新的模式吸引了眾多的消費者，于是電腦城、家居、家電、酒吧、餐飲、休閑度假等專業市場便隨之誕生。專業市場是市場細分的產物，它以某類產品品種齊全的優勢，牢牢占領了商業市場。

1.1.5 大型綜合商業中心

融區域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務的大型綜合商業中心。

1.2 商業地產的發展歷程

回顧商業地產的發展過程，由起初商業剛剛顯現時期的一個個米店、飯店、雜貨鋪，發展到現今倡導“一站式”購物的大型綜合商業中心，可以看出它的發展歷程是順應城市的發展、市場的細化、消費需求導向，由單一商品供給，發展到多業種功能聚合化且并存發展的一種進化演變。如下圖所示：

注：物業型購物廣場：由房地產商開發建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。

特點：面積一般在5至10萬平方米左右，入駐的業態一般不齊備即業態業種的復合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主）

物業型摩爾購物中心MALL：物業所有者一般不進行零售經營，而是將場地出租給專業零售商，委托專業管理公司進行管理，實行所有者、管理者與經營者的分離。優勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統一的社會形象面對消費者，同時由于摩爾內的各零售商分別經營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。這種購物場所的組織和構造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。

特點：普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按MALL的要求設計開發建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區，實行的是租賃制。一般在15至30萬平方米左右；業態業種的復合度高度齊全，一般為全業態全業種經營。

連鎖摩爾購物中心MALL：由專業的連鎖購物中心集團開發并經營。

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