享最低地價：養(yǎng)老用地新政看點多，規(guī)劃人必讀

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設兵團自然資源主管部門，部有關直屬單位，各派出機構(gòu)，部機關各司局：

　　為深入貫徹習近平總書記對加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指示批示精神，認真落實《國務院辦公廳關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2019〕5號）的工作部署，圍繞居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務體系建設，合理規(guī)劃養(yǎng)老服務設施空間布局，切實保障養(yǎng)老服務設施用地，促進養(yǎng)老服務發(fā)展，現(xiàn)提出以下指導意見。

一、合理界定養(yǎng)老服務設施用地

　　（一）明確養(yǎng)老服務設施用地范圍。養(yǎng)老服務設施用地是指專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管照護、醫(yī)療衛(wèi)生等服務的房屋和場地設施所使用的土地，包括敬老院、老年養(yǎng)護院、養(yǎng)老院等機構(gòu)養(yǎng)老服務設施的用地，養(yǎng)老服務中心、日間照料中心等社區(qū)養(yǎng)老服務設施的用地等。

　　（二）依法依規(guī)確定土地用途和年期。供應養(yǎng)老服務設施用地，應當依據(jù)詳細規(guī)劃，對照《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準確定土地用途，根據(jù)法律法規(guī)和相關文件的規(guī)定確定土地使用權(quán)出讓年期等。養(yǎng)老服務設施與其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根據(jù)主用途確定該宗地土地用途和土地使用權(quán)出讓年期。對土地用途確定為社會福利用地，以出讓方式供應的，出讓年限不得超過50年；以租賃方式供應的，租賃年限不得超過20年。

二、統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務設施用地空間布局

　　（三）保障養(yǎng)老服務設施規(guī)劃用地規(guī)模。各地要強化國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，落實“多規(guī)合一”，在編制市、縣國土空間總體規(guī)劃時，應當根據(jù)本地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、老齡化發(fā)展趨勢，因地制宜提出養(yǎng)老服務設施用地的規(guī)模、標準和布局原則。對現(xiàn)狀老齡人口占比較高和老齡化趨勢較快的地區(qū)，應適當提高養(yǎng)老服務設施用地比例。各級自然資源主管部門在組織對國土空間總體規(guī)劃進行審查時要嚴格把關，確保養(yǎng)老服務設施用地規(guī)模達標、布局合理。

　　（四）統(tǒng)籌落實養(yǎng)老服務設施規(guī)劃用地。編制詳細規(guī)劃時，應落實國土空間總體規(guī)劃相關要求，充分考慮養(yǎng)老服務設施數(shù)量、結(jié)構(gòu)和布局需求，對獨立占地的養(yǎng)老服務設施要明確位置、指標等，對非獨立占地的養(yǎng)老服務設施要明確內(nèi)容、規(guī)模等要求，為項目建設提供審核依據(jù)。新建城區(qū)和新建居住（小）區(qū)要按照相應國家標準規(guī)范，配套建設養(yǎng)老服務設施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設、同步驗收。已建成城區(qū)養(yǎng)老服務設施不足的，應結(jié)合城市功能優(yōu)化和有機更新等統(tǒng)籌規(guī)劃，支持盤活利用存量資源改造為養(yǎng)老服務設施，保證老年人就近養(yǎng)老需求。

　　（五）嚴格養(yǎng)老服務設施規(guī)劃許可和核實。市、縣自然資源主管部門要嚴格審查新建住宅項目的建設工程設計方案等，對不符合規(guī)劃條件、養(yǎng)老服務設施規(guī)劃設計標準和規(guī)范要求的，不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，不予通過規(guī)劃核實。

三、保障和規(guī)范養(yǎng)老服務設施用地供應

　　（六）規(guī)范編制養(yǎng)老服務設施供地計劃。市、縣自然資源主管部門應當根據(jù)本地區(qū)養(yǎng)老服務需求，分階段供應國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃確定的養(yǎng)老服務設施用地，并落實到年度建設用地供應計劃，做到應保盡保。具備條件的地區(qū)，可在建設用地供應計劃中明確擬供應養(yǎng)老服務設施用地的宗地位置、面積、用途等。涉及新增建設用地的，在土地利用年度計劃中優(yōu)先予以安排。

　　（七）明確用地規(guī)劃和開發(fā)利用條件。敬老院、老年養(yǎng)護院、養(yǎng)老院等機構(gòu)養(yǎng)老服務設施用地一般應單獨成宗供應，用地規(guī)模原則上控制在3公頃以內(nèi)。出讓住宅用地涉及配建養(yǎng)老服務設施的，在土地出讓公告和合同中應當明確配建、移交的養(yǎng)老服務設施的條件和要求。鼓勵養(yǎng)老服務設施用地兼容建設醫(yī)衛(wèi)設施，用地規(guī)模原則上控制在5公頃以內(nèi)，在土地出讓時，可將項目配套建設醫(yī)療服務設施要求作為土地供應條件并明確不得分割轉(zhuǎn)讓。

　　（八）依法保障非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)用地。市、縣自然資源主管部門應結(jié)合養(yǎng)老服務設施用地規(guī)劃布局和建設用地供應計劃統(tǒng)籌安排，充分保障非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)劃撥用地需求。以劃撥方式取得國有建設用地使用權(quán)的，非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)可憑登記機關發(fā)給的社會服務機構(gòu)登記證書和其他法定材料，向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，經(jīng)有建設用地批準權(quán)的人民政府批準后，市、縣自然資源主管部門同步核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。鼓勵非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)以租賃、出讓等有償使用方式取得國有建設用地使用權(quán)，支持政府以作價出資或者入股方式提供土地，與社會資本共同投資建設養(yǎng)老服務項目。

　　（九）以多種有償使用方式供應養(yǎng)老服務設施用地。對單獨成宗供應的營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、先租后讓、出讓方式供應，鼓勵優(yōu)先以租賃、先租后讓方式供應。國有建設用地使用權(quán)出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務設施用地只有一個意向用地者的，市、縣自然資源主管部門可按照協(xié)議方式出讓（租賃）；有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣、掛牌方式出讓（租賃）。

　　（十）合理確定養(yǎng)老服務設施用地供應價格。以出讓方式供應的社會福利用地，出讓底價可按不低于所在級別公共服務用地基準地價的70%確定；基準地價尚未覆蓋的地區(qū)，出讓底價不得低于當?shù)赝恋厝〉谩⑼恋亻_發(fā)客觀費用與相關稅費之和。以租賃方式供應的社會福利用地，由當?shù)厝嗣裾贫ㄗ畹妥饨饦藴剩⒃谕恋刈赓U合同中明確租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

　　（十一）規(guī)范存量土地改變用途和收益管理。土地使用權(quán)人申請改變存量土地用途用于建設養(yǎng)老服務設施，經(jīng)審查符合詳細規(guī)劃的，市、縣自然資源主管部門應依法依規(guī)辦理土地用途改變手續(xù)。建成的養(yǎng)老服務設施由非營利性養(yǎng)老機構(gòu)使用的，原劃撥土地可繼續(xù)劃撥使用，原有償使用的土地可不增收改變規(guī)劃條件的地價款等；不符合劃撥條件的，原劃撥使用的土地，經(jīng)市、縣人民政府批準，依法辦理有償使用手續(xù)，補繳土地出讓價款；原有償使用的土地，土地使用權(quán)人可以與市、縣自然資源主管部門簽訂國有建設用地有償使用合同變更協(xié)議或重新簽訂合同，調(diào)整有償使用價款。

　　（十二）利用存量資源建設養(yǎng)老服務設施實行過渡期政策。鼓勵利用商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲存量房屋以及社區(qū)用房等舉辦養(yǎng)老機構(gòu)，所使用存量房屋在符合詳細規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，可在五年內(nèi)實行繼續(xù)按土地原用途和權(quán)利類型適用過渡期政策；過渡期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理改變用地主體手續(xù)的，新用地主體為非營利性的，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，新用地主體為營利性的，可以按新用途、新權(quán)利類型、市場價格，以協(xié)議方式辦理，但有償使用合同和劃撥決定書以及法律法規(guī)等明確應當收回土地使用權(quán)的情形除外。

　　（十三）支持利用集體建設用地發(fā)展養(yǎng)老服務設施。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體經(jīng)濟組織所有的建設用地自辦或以建設用地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個人共同舉辦養(yǎng)老服務設施。符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求、依法取得的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權(quán)人可以按照集體經(jīng)營性建設用地的有關規(guī)定，依法通過出讓、出租等方式交由養(yǎng)老服務機構(gòu)用于養(yǎng)老服務設施建設，雙方簽訂書面合同，約定土地使用的權(quán)利義務關系。鼓勵盤活利用鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房等建設敬老院、老年活動中心等鄉(xiāng)村養(yǎng)老服務設施。

四、加強養(yǎng)老服務設施用地服務和監(jiān)管

　　（十四）規(guī)范養(yǎng)老服務設施登記。單獨成宗的養(yǎng)老服務設施用地應當整宗登記，不得分割登記。新建住宅小區(qū)配套養(yǎng)老服務設施竣工后辦理首次登記的，配套養(yǎng)老服務設施依據(jù)有關規(guī)定或者約定正式移交后辦理轉(zhuǎn)移登記的，營利性養(yǎng)老機構(gòu)以有償取得的土地、設施等資產(chǎn)進行抵押、商業(yè)銀行向產(chǎn)權(quán)明晰的民辦養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)放資產(chǎn)（設施）抵押貸款辦理不動產(chǎn)抵押登記的，整合閑置設施改造為養(yǎng)老服務設施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應積極予以辦理。

　　（十五）嚴格限制養(yǎng)老服務設施用地改變用途。詳細規(guī)劃確定的養(yǎng)老服務設施用地，未經(jīng)履行法定修改程序不得隨意改變土地用途。養(yǎng)老服務機構(gòu)因自身原因不再使用養(yǎng)老服務設施用地，屬于劃撥用地的，由市、縣政府收回國有建設用地使用權(quán)，根據(jù)其取得成本、地上建筑物價格評估結(jié)果對原土地使用權(quán)人給予補償；屬于有償方式用地的，可以整體轉(zhuǎn)讓繼續(xù)用于養(yǎng)老服務，原土地有償使用合同中約定的義務由受讓人承擔，或者由政府收回國有建設用地使用權(quán)并給予合理補償。本文件發(fā)布前，土地使用者依法取得的養(yǎng)老服務設施用地，繼續(xù)按劃撥決定書規(guī)定或者合同約定管理。

　　（十六）加強養(yǎng)老服務設施規(guī)劃和用地監(jiān)管。市、縣自然資源主管部門應當在國有建設用地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書中明確配建養(yǎng)老服務設施的面積、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設周期，以及建成后交付、運營、管理、監(jiān)管方式等。各級自然資源部門要積極參與跨部門養(yǎng)老服務綜合監(jiān)管制度建設，與相關部門建立養(yǎng)老服務設施規(guī)劃和用地協(xié)同監(jiān)管機制。養(yǎng)老服務機構(gòu)用地情況應當納入土地市場信用體系，實施守信激勵、失信懲戒。

　　本指導意見自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期五年。