三亞亞特蘭蒂斯-深度報告：屹立的南海明珠，中國的娛樂航母

2019-09-20 綠維文旅 標簽：

核心內容

南海明珠，開業即創下盈利“奇跡”

三亞亞特蘭蒂斯項目自2018年4月正式營業后，累計經營收入過14億元，超過多數國內上市自然景區標的，是國內旅游項目的新標桿。三亞亞特蘭蒂斯是以酒店為核心，內嵌多元化產品及服務項目，包括水族館、水世界、海豚灣、迷你營等親子娛樂項目，配套還有高端餐飲、購物等，是國內唯一七星級酒店，也是三亞的頂級綜合旅游目的地。

至2019年H1，三亞亞特蘭蒂斯實現經營收入6.56億元，客房收入與其他經營收入分別達到3.49、3.07億元，比例近1:1?？紤]到經營期較短，三亞亞特蘭蒂斯的入住率及平均房價仍在爬坡期，且中長期來看，水族館、水世界當前的接待游客數（2019年H1）為60.8、50.2萬人次，仍未達到瓶頸，意味著非客房項目還有更大的增長空間。

“親子游”為旅游業最優賽道，受益于消費升級

三亞亞特蘭蒂斯是親子旅游目的地，受益于親子游熱度的持續提升。從需求端來看，2018年我國新生兒數量達到了1523萬人，以80、90后為代表的新生代父母在子女教育上更愿意投入時間和資金，且教育觀念更加科學，注重情感、見聞等多角度培養，尤其對高品質的親子游產品更為追捧。

三亞亞特蘭蒂斯是我國旅游目的地發展的3.0版本。從旅游目的地發展來看，伴隨消費升級，需求不斷更新迭代。消費者對更高品質的旅游目的地有了更大追求，當前尤重親子屬性。以復星旅游文化旗下三亞亞特蘭蒂斯、Club Med為代表的“一站式服務”親子旅游項目成為新一代旅游目的地的代表。

多維構建護城河，競爭優勢凸顯

三亞亞特蘭蒂斯項目的“護城河”主要來自四大方面：1）亞特蘭蒂斯品牌本身是全球聞名的IP，具備較高國際認可及知名度；2）“一站式服務”理念在經營管理、盈利來源上較傳統旅游目的地有較大優勢；3）由全球最知名的酒店運營集團柯茲納國際管理，凸顯管理優勢，降低經營風險；4）三亞亞特蘭蒂斯是復星“生態圈”的一環，在整個體系內相互賦能，實現業務協同發展。

盈利預測：預計三亞亞特蘭蒂斯項目在2019-2021年間凈利潤分別為4.1、5.7、7億元，給予其20倍PE，對應2019年的合理市值規模為82億元。考慮到當前復星旅游文化整體市值僅113億元，對應2019-2020年PE分別為16、11倍，維持“買入”評級。

風險提示：經濟下行風險；地緣政治風險；自然災害。

報告全文

三亞亞特蘭蒂斯是國內休閑度假領域明星項目，始建于2014年，于2018年2月試營業，并于同年4月正式營業。開業一年半左右時間內，三亞亞特蘭蒂斯項目累計經營收入過14億元，近一年收入約12億元。

一、南海明珠，百億鑄造

（一）頂級配置，成就綜合旅游目的地

1、百億資金，多元服務打造頂級享受

三亞亞特蘭蒂斯是國內唯一七星級酒店，為消費者提供“一站式體驗”。三亞亞特蘭蒂斯包括1314間高級海景房；高品質的餐飲服務；中國最大的天然海水水族館之一；總面積約為20萬平方米的水世界；超過5000平方米的可供開展會展活動和其他娛樂活動的空間，是匯集酒店、餐飲、特色海洋文化體驗、會展、購物、娛樂等多種業態于一體的度假區。

收入結構多元化，對客房依賴有望進一步降低。三亞亞特蘭蒂斯的運營收入來自客房及其他經營收入。至2019年H1，三亞亞特蘭蒂斯的客房收入與其他經營收入分別達到3.49、3.07億元，比例接近1:1。同比三亞亞特蘭蒂斯開業初期，其非客房收入的占比在2019年里有了明顯提升。

（1）客房收入

三亞亞特蘭蒂斯酒店客房及套房類型眾多，以海景為主要風格。在1314間海景房中，海景房占據多數，分為海景大床房或海景雙人床，報價水平相對較低，于2019年9月18日報價為1588元；此外，三亞亞特蘭蒂斯酒店還有154間特色套房、5間雙層水底套房，最貴的為皇家套房和波塞冬水底套房，也是熱門網劇《親愛的，熱愛的》中男女主角入住的房間，在2019年9月18日報價分別為108888元。同時，每種房型的客人均可免費進入酒店內的水族館和水世界。

房價在旺季大幅提價，但仍供不應求。特色套房在旅游淡旺季價格基本維持不變，其他類型的房間價格在旅游旺季都會出現400-900等不同幅度的提升。特色套房由于房間景觀較好，提供私人主廚烹飪的早餐，可享受皇家俱樂部酒廊下午茶、晚間雞尾酒等活動，所以無論在淡季還是旺季，價格均處較高水平。其他類型的房間由于景觀、提供的服務等與特色套房存在差異，價格低于特色套房。

客房收入保持增長，RevPar持續提升。至2019年H1，三亞亞特蘭蒂斯客房收入達3.49億元，較去年開業（2月15日）至6月末提升224.23%?？头渴杖氲奶嵘饕墙洜I端向好發展，其RevPar在2019年H1內達到1,469元，較去年開業（2月15日）至6月末提升97.98%。其中，入住率由47.5%提升至62%，平均房價則由1,562.0提升至2,371.0元。

經營向好，客房收入仍有提升空間。目前，三亞亞特蘭蒂斯的入住率及平均房價同比保持大幅提升趨勢，尤其是房價水平，保持環比提升態勢，預計三亞亞特蘭蒂斯的客房收入仍有進一步提升空間。

（2）非客房收入

非客房收入具備較大成長性。從彈性角度來看，客房收入的可提升空間有限，但三亞亞特蘭蒂斯項目內的其他收入具備更大的增長空間，尤其是當三亞亞特蘭蒂斯項目作為旅游目的地來打造及運營，可以吸引更多非住店客人來項目內消費。其他收入中，主要是以水族館、水世界、餐飲等為主。

水族館：亞特蘭蒂斯最負盛名的景點是“失落的空間”水族館，有86000多尾海洋生物，囊括了鯊魚、鰩魚、水母、倒吊魚、海鱔和巨骨舌魚等逾280種淡水和海水生物。

水族館活動豐富，適合親子出行。水族館提供多種寓教于樂的表演項目，能夠在活動中傳遞豐富的海洋生物知識，適合親子前來觀賞游玩。水族館可以對外開放，其門票價格為198元/成人，兒童票為148元/人，但住店客人一般可以免費且無限次進入。2019年H1內，水族館接待的游客數已經達到60.8萬人次。

水世界：水世界項目在三亞海棠灣為亞特蘭蒂斯獨有，占地20萬平方米，有30多條水上滑道，從多人滑道到單人滑道，還有長達1.8公里的極速漂流河，覆蓋多個年齡層次、多種群體出行的游玩需要。水世界的容納能力為13,500人，票價為358元/人，住店客人一般不再另行收費。2019年H1，水世界的游客數已經達到50.2萬人次。

C秀：對于夜間活動，三亞亞特蘭蒂斯于2019年春節推出C秀表演，進一步豐富了娛樂活動內容。劇場可容納近1800名觀眾，按照座位劃分，成人票價有258、438、838元三個檔次，兒童票較成人票價低60元。

創作團隊強大，藝術價值高。C秀是海陸空3D打造沉浸式表演，中央水舞臺的容量高達7000立方米，相等于4個奧林匹克標準泳池的容量。在藝術表演形式上，“C秀”融合了舞蹈、水中芭蕾、空中藝術等眾多表演元素，舞臺場景內容則是由國際化創作團隊聯手中國班底共同打造。

寰球美食：除去娛樂項目，三亞亞特蘭蒂斯內有21個來自全球各地的特色美食餐廳，包括奧西亞諾海底餐廳、Bread Street Kitchen & Bar（老板是著名主廚和電視名人Gordon Ramsay）等。

在娛樂、餐飲等消費業務快速增長增長下，三亞亞特蘭蒂斯的非客房收入持續提升。至2019年H1，其非客房收入已經達到3.07億元，較去年開業（2月15日）至6月末提升215.68%。

各類娛樂性項目長期利好客流增長。水族館、水世界等項目對于客流的提振作用仍有可挖掘空間，三亞亞特蘭蒂斯2019年H1接待游客規模達250萬人次，較去年開業（2月15日）至6月末提升183.13%。盡管三亞亞特蘭蒂斯客房數量有限，但豐富的娛樂活動也將給三亞亞特蘭蒂斯帶來更大的客流增長空間。

2、重資產、輕投入

棠岸項目為三亞亞特蘭蒂斯重要配套項目。三亞亞特蘭蒂斯的棠岸項目指項目附近1,004個可售度假物業，包括197個別墅和807個度假公寓，建筑面積達161,082平方米。

棠岸項目保持三亞亞特蘭蒂斯資金回流。棠岸項目提前進行預售，在2018年上半年已經回流資金69.88億。截止2019年6月末，公司已經售出190間別墅和788套公寓（2018年H1已經售出183間別墅及783套公寓），于2018年H2、2019年H1逐步確認收益。由于資金快速回流，解決了項目所需七成資金，將重資產投入大幅減輕。

（二）政策風口，盡享海南旅游紅利

三亞亞特蘭蒂斯在選址上獨具優勢。三亞亞特蘭蒂斯位于中國海南省三亞海棠灣國家海岸，擁有得天獨厚的地理優勢。海南未來將持續加碼發展旅游產業，其基礎設施、政策紅利會不斷落地，作為三亞的明星項目，三亞亞特蘭蒂斯將是海南旅游崛起的主要受益方之一。

2018年海南新政進一步推動了旅游產業的發展。2018年4月，國務院重磅發布了《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》，提出了要建設貿易自由試驗區、實行自由貿易港政策的全面開放新格局，賦予海南新的戰略定位，對貿易、基建、交運、生態、旅游等多個板塊構成直接利好?！兑庖姟访鞔_提出促進國際旅游消費中心建設的體制機制。一系列含金量極高的新政策和新舉措為海南國際旅游島建設注入了新的活力。隨著政策紅利釋放，海南省的旅游屬性將不斷強化，疊加投融資促進行業快速成長，預計未來海南旅游產業具有廣闊發展空間。

海南還將積極創新其他旅游形式，并利用目前所獨享的政策強力支持，開拓國內暫時不具備的旅游產品和旅游形式。未來，海南旅游將成為國內旅游的一面旗幟，打造獨屬海南的旅游新生態，當地旅游產業將迎來高速發展期。

旅游屬性不斷強化，海南旅游產業發展向好。優越的地理位置、適合的氣候條件及豐富的自然資源使海南省具備發展旅游業的天然條件。同時，政府在國際旅游島建設發展方面給予海南大量先行先試的政策支持。目前，旅游業已經成為海南經濟的重要支柱產業。近幾年來，海南省接待國內外游客總人數連年增加，旅游總收入一直保持高速增長，旅游業貢獻度不斷提高。2018年，海南省接待游客7,627.39萬人次，旅游收入達到950.16億元，分別增長11.8%、14.5%。根據海南省政府規劃，未來海南在2020、2025、2030年間的旅游人數年均增速分別為7.4%、6.6%、6.4%；旅游總收入年均增速分別為10.4%、12.7%、9.6%。海南旅游人口的持續增長保證三亞亞特蘭蒂斯在未來發展中具備充足的客源基礎。

二、親子游“剛需”，當屬旅游最優賽道

（一）需求增長，親子游市場廣闊

三亞亞特蘭蒂斯是親子旅游目的地，受益于親子游熱度的持續提升。從需求端來看，親子游需求受到多方因素促進，正快速崛起。包括二胎政策放開、家長對陪伴孩子的重視、家長對孩子性格培育和綜合品質培育的重視、社會競爭的日益加劇以及其他適宜親子游發展等因素共振。

1、生育政策奠定基數優勢

二胎政策的放開帶來親子游需求增長的預期。從2011年開始，中國各地開始實施雙獨二胎政策；2015年10月，中共第十八屆中央委員會第五次全體會議公報指出：堅持計劃生育基本國策，積極開展應對人口老齡化的行動，實施全面二孩政策。全面二胎政策的開放使得親子游市場迎來一定的增長預期。據全國第六次人口普查估算，我國現有1.75億90后，年齡范圍在19-27周歲之前，并已全部邁入適婚年齡。90后的消費態度以“品質、體驗、新潮”為主，他們愿意為高品質商品付出更高的價格，享受商品使用感受以及服務體驗，偏愛新事物緊跟隨潮流。90后開始逐步步入為人父母的階段，未來90后也將成為親子游出行的主力消費人群。

2018年我國新生兒數量達到了1523萬人，從2018年的數據看，新生兒數量出現一定程度的下降，但絕對數量仍然巨大。且預計后期為應對人口老齡化等問題，國家在“全面二孩”的基礎上或仍有鼓勵生育的政策，新生兒數量有望在未來企穩回升。相較于上一代的父母，以80、90后為代表的新生代父母對于科學育兒觀念的塑造和正確育兒方式的培養更加關注，并且他們更愿意投入時間和金錢對孩子進行生活照料、早期教育，以及社會交往、情感需求等方面的教育。

2、多重外部條件助力騰飛

從政策、消費潛力、社會因素與技術因素等角度，親子游均具備較好的發展前景。親子游與其他旅游項目有所不同，是集認知、教育、親情、休閑與一體的旅游方式。從政策角度來看，旅游行業近些年一直是國家政策重點支持發展的行業，細分到親子游，由于二胎政策放開，以及對于親子培育要求提升，親子游產業的發展也與國家宏觀政策高度吻合。近幾年，國家出臺、頒布了多項旅游政策，大力發展旅游業，興建各具特色的游樂場、度假村，也為親子游的發展提供了很大的便利。

從經濟發展角度看，人均可支配收入的提升以及消費結構中，旅游消費成為休閑消費的重要趨勢等，也促使親子游快速發展；用戶端的需求，以及技術因素的進步，都為親子游的快速發展奠定了良好的外部條件。

（二）品質追求，旅游目的地升級3.0版本

國內旅游經過多年演變，從出行需求、消費理念等不斷變化。國內旅游從2004年至2011年增長較之前明顯提升，CAGR達15%，從2012年至今，旅游人數增長情況基本保持穩健，增速基本保持在11%左右。

2004-2011年間，旅游目的地1.0版本：發展初期，需求端以觀光為主。整體旅游市場在經濟增長刺激下開始快速提升，在這個階段，旅游的消費需求較為初期，以觀光游覽形式為主，主要受益對象是各地名山大川。以黃山為例，在2004-2012年間，黃山的入山客流增長處于歷史高峰（2003-2004年大幅波動是受“非典”影響）。

2012-2017年間，旅游目的地2.0版本：理念轉變，休閑出游需求提升。以烏鎮為代表的休閑小鎮旅游表現出較傳統自然景區更強的增長態勢，尤其在自然景區客流低迷的情況下，烏鎮的客流增長在2012-2017年間依舊保持10%以上水平。

2018年以后，旅游目的地3.0版本：消費進一步升級，高品質親子型休閑度假游趨勢向好。當前旅游消費需求已經再度升級，消費者對更高品質的旅游目的地有了更大追求，尤其是親子屬性。以復星旅游文化旗下三亞亞特蘭蒂斯、Club Med為代表的“一站式服務”親子旅游項目成為新一代旅游目的地的代表。對于重資產、長周期投資的旅游項目而言，供給端的增長速度短期會慢于需求端，優質旅游目的地的稀缺性會抬升其溢價空間。

三、護城河：強IP+新理念+重管理+生態圈

（一）亞特蘭蒂斯品牌具備國際知名度

亞特蘭蒂斯品牌力強。亞特蘭蒂斯品牌是柯茲納國際Kerzner International所有，第一個亞特蘭蒂斯酒店位于迪拜人工棕櫚島，自2008年9月開業以來一直是迪拜最頂級的五星級酒店之一。

備受贊譽，收獲多項國際性榮譽。經過多年經營，棕櫚島亞特蘭蒂斯已經廣受好評及認可，獲得了多個重磅獎項，尤其是“世界旅行獎”（為“旅游界的奧斯卡”）獎項。

借助品牌，三亞亞特蘭蒂斯能夠快速導入客流。由于迪拜棕櫚島亞特蘭蒂斯已經在國際上取得了較大的知名度，三亞項目借助其名氣，享有雙重優勢：1）迪拜棕櫚島亞特蘭蒂斯開業已經超過10年，經營模式與管理方式已經極為成熟，減少三亞項目的經營風險；2）迪拜棕櫚島亞特蘭蒂斯在國際上具有良好口碑，能夠助力三亞項目快速打開國際市場。

（二）國際前沿，打造“一站式服務”項目

三亞亞特蘭蒂斯項目在設計上與國內傳統景區最大的不同在于“一站式服務”形式。三亞亞特蘭蒂斯是以酒店為樞紐，集吃喝玩樂等多功能于其中，打造成為一個人造的“度假勝地”。

“一站式服務”項目將凸顯多重優勢：

1）強化服務屬性，消費者享受程度升級。有別于觀光游覽型旅游目的地，三亞亞特蘭蒂斯項目內的主要娛樂活動與服務人員關聯度高，更能凸顯服務優勢，而通過與游客大量的觸點，相關人員能夠通過優質的服務不斷優化客戶的體驗感；

2）休閑度假屬性強，消費集中。從旅游形式來看，三亞亞特蘭蒂斯項目是將游客的消費留著體內，能夠受益于旅游的多個環節的消費，而傳統觀光型旅游目的地的游客則是在多個景點輾轉，消費分散，一般單個景區的受益有限；

3）受自然資源限制較小，靈活度高，可復制。三亞亞特蘭蒂斯項目是以自建項目為主要消費點，自然條件（氣候、環境）為輔，而傳統觀光型旅游目的地對于風景條件、周邊配套等要求較高。因此，在項目選址上，其靈活度較自然觀光景區更高。對于品牌而言，也利好其異地復制擴張，進一步加強品牌影響力。

（三）專業運營團隊，能力全球知名

三亞亞特蘭蒂斯除棠岸項目外，均由柯茲納國際管理。柯茲納國際被譽為全球最知名的酒店運營集團，從成立至今一直致力于開發娛樂目的地度假村、超豪華酒店和定制的住宅社區。它旗下的三個酒店品牌都具有極高的全球消費者認可度和忠誠度。

三亞亞特蘭蒂斯的所有人復星旅文與Kerzner簽訂管理協議，報酬與運營收入綁定，激勵機制強。作為Kerzner服務的報酬，復星旅文就每個運營年度向Kerzner 1）支付相當于該運營年度總收入某一百分比的基本管理費；2）相等于相關運營年度總收入某一百分比的市場營銷費；3）相關運營年度的運營業績滿足若干閾值，則會向其支付激勵管理費用，其金額為總運營利潤閾值的某一百分比加上超過閾值的總運營利潤的某一百分比。復星旅文將在收到Kerzner寄發的每月財務資料起計10日內向Kerzner支付管理費。

（四）復星生態系統一體化，受益于業務協同

三亞亞特蘭蒂斯是復星“生態圈”的一環。除去三亞亞特蘭蒂斯，復星旅文旗下還擁有高端一價全包式度假勝地服務提供商Club Med，自身成立了旅游目的地專業運營商愛必儂、文化和娛樂活動提供商泛秀、國際親子玩學俱樂部Miniversity（中文名：迷你營）等，同時，復星旅文還投資了世界上歷史最久的領先旅游集團之一Thomas Cook。

通過資本運作，復星旅文已經構建出以家庭親子為核心產品的旅游生態圈。多個產品在其中將發揮協同效應，已經形成了以優質的旅游目的地為核心載體，內嵌豐富的產品及服務，打通旅游出行多個環節的家庭親子休閑度假一體化生態系統。

對三亞亞特蘭蒂斯項目而言，受到了生態體系的多重支持：1）愛必儂為旅游與目的地管理公司，目前負責管理部分簽約的棠岸項目度假單位，給予消費者更多的選擇空間；2）泛秀開發出的產品“C秀”豐富了三亞亞特蘭蒂斯的產品陣容，增加夜間活動項目；3）迷你營俱樂部開設在三亞亞特蘭蒂斯項目內，為兒童提供各種室內和室外主題活動以及親子活動，加強三亞亞特蘭蒂斯的“親子”屬性；4）渠道導流，當前三亞亞特蘭蒂斯有五大主要的影響渠道，其中，“Foliday”平臺也在其中給予三亞亞特蘭蒂斯有力支持。