“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”會(huì)取代房地產(chǎn)成為下一個(gè)暴利行業(yè)嗎？

房地產(chǎn)受到打壓后，中國(guó)還會(huì)出現(xiàn)像房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)嗎?是，任何行業(yè)都有“暴利”的機(jī)會(huì)，但任何行業(yè)都不可能永遠(yuǎn)“暴利”!所謂的“暴利”是相對(duì)而言的，它是每一個(gè)行業(yè)從市場(chǎng)培育期走向成熟期的必然階段，當(dāng)年的家用電器、BB機(jī)、手機(jī)、電腦等行業(yè)同樣如此。房地產(chǎn)之所以備受關(guān)注，是因?yàn)樗c百姓生活的關(guān)聯(lián)度和對(duì)民生影響的重要程度所導(dǎo)致的。

什么是“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”?

1980年以前，中國(guó)并沒有房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)年人們對(duì)“房地產(chǎn)”的認(rèn)知，如同現(xiàn)在人們對(duì)未來中國(guó)可能出現(xiàn)的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或生態(tài)農(nóng)莊”的認(rèn)知度一樣陌生。

所謂“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，是指中國(guó)很有可能會(huì)在未來的5-10年內(nèi)，出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進(jìn)城”等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成。

(一)大量流轉(zhuǎn)出來的農(nóng)村土地，將在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，并通過收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來的土地租金獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入。

(二)租賃土地的財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，在租賃的土地上經(jīng)營(yíng)高附加值的經(jīng)濟(jì)作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈控制或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)，從而獲取利潤(rùn)。

(三)從事土地租賃中介業(yè)務(wù)的“土地買辦”獲得相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。

(四)廣大農(nóng)民將通過出讓土地使用權(quán)而獲得數(shù)額相當(dāng)?shù)囊淮涡袁F(xiàn)金補(bǔ)償，此后再通過出賣剩余勞動(dòng)力成為“職業(yè)農(nóng)民”。

“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”形成的緣由

以上推論并非空穴來風(fēng)，專家認(rèn)為促使“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”形成的理由如下：

(一)人民幣對(duì)美元匯率的升值。無論利害關(guān)系誰是誰非，它最終導(dǎo)致的結(jié)果必然是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”之一的外貿(mào)出口損失慘重。國(guó)家提出的“轉(zhuǎn)變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路”已明確說明以加工外貿(mào)為主的宏觀發(fā)展方向的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)性。拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另兩駕馬車中，唯一堅(jiān)挺的是“內(nèi)需”市場(chǎng)。而拉動(dòng)內(nèi)需的“重要支柱”產(chǎn)業(yè)是“房地產(chǎn)”和“汽車制造業(yè)”，顯然依靠單一的“私家車”是無法長(zhǎng)久拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的。

(二)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房?jī)r(jià)過高”的問題。平均占地方政府財(cái)政收入79%(中央電視臺(tái)語)的“土地財(cái)政”現(xiàn)象不可能長(zhǎng)久持續(xù)，“城市化”的腳步也將隨著城市擴(kuò)張的“地皮極限”而無法長(zhǎng)久供應(yīng)政府的財(cái)政需求。相反，農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長(zhǎng)期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財(cái)政保障來源。

(三)2008年底中央提出的“土地流轉(zhuǎn)”。以及關(guān)于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，其根本目的就在于將農(nóng)村“剩余”的勞動(dòng)力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農(nóng)村土地的辦法只有一個(gè)：租賃。

(四)大量如“聯(lián)想”這樣的國(guó)內(nèi)知名公司已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，它們的目的當(dāng)然不可能是簡(jiǎn)單地去“種水稻”。

2014、2015年，能否稱為聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)等行業(yè)大佬們進(jìn)軍農(nóng)業(yè)的元年?之前的褚橙柳桃潘蘋果已經(jīng)很吸引眼球了，今年奇虎360的周鴻祎開始賣大米了，阿里巴巴馬云也投資20億元養(yǎng)牛了，近日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印到內(nèi)蒙古考察畜牧業(yè)，也已開啟恒大進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的步伐……農(nóng)業(yè)，從來沒有像今天這樣引起如此多行外大佬們的關(guān)注。

農(nóng)業(yè)存在剛性需求，存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升后老百姓對(duì)“食”的消費(fèi)需求升級(jí)，作為傳統(tǒng)行業(yè)里唯一沒有被徹底整合的行業(yè)，農(nóng)業(yè)逾發(fā)顯得有機(jī)會(huì)和吸引力，也因此引發(fā)各界大佬紛紛踏足，以求在農(nóng)業(yè)行業(yè)整合和變革中取得先機(jī)，贏得超額利益。

農(nóng)業(yè)，下一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)?

過往，中國(guó)最賺錢的行業(yè)是房地產(chǎn)、金融、電子信息等行業(yè)，農(nóng)業(yè)備受投資商和年輕人的冷落。在國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)投入不斷增加、對(duì)農(nóng)民補(bǔ)貼不斷加大，以及政府出臺(tái)的各項(xiàng)扶持政策引導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)行業(yè)大整合已經(jīng)展開，那么，這種大轉(zhuǎn)型是否如羅杰斯所說，在未來能帶來超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機(jī)會(huì)呢?

先來看看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程：

改革開放后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于深圳、珠海的特區(qū)建設(shè)，但對(duì)于國(guó)內(nèi)民眾來說，當(dāng)時(shí)仍處計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，個(gè)人仍依賴單位分房，并沒有買房的概念。

從1993年到2013年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走過了艱難的前十年和輝煌的后十年，房地產(chǎn)業(yè)滲透并影響了幾十個(gè)行業(yè)，吸引了每一個(gè)城市居民的眼球。房地產(chǎn)業(yè)也成為中國(guó)誕生億萬富豪最多的行業(yè)。經(jīng)過這二十年，行業(yè)的相對(duì)壟斷格局已經(jīng)形成，全國(guó)知名地產(chǎn)商在50家左右，各大地產(chǎn)商憑借資本優(yōu)勢(shì)，掌控了大部分可開發(fā)土地資源。而在整合結(jié)束的后十年中，房?jī)r(jià)也隨之一路飚升。

房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后產(chǎn)生行業(yè)暴利和大量富豪，印證了一個(gè)結(jié)論：任何行業(yè)其結(jié)構(gòu)體由“分散”走向“集中”，都會(huì)形成行業(yè)相對(duì)壟斷，進(jìn)而產(chǎn)生超額利潤(rùn)和暴富機(jī)會(huì)!

再來看看農(nóng)業(yè)近幾年的發(fā)展歷程：

農(nóng)業(yè)，似乎也在經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變的過程。在這里，我主要以種植業(yè)來談這方面問題，畢竟種植業(yè)與我們所處的農(nóng)資行業(yè)密切相關(guān)。

在以前，農(nóng)業(yè)土地呈現(xiàn)小面積分散式，在不斷的土地流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)村土地逐漸集中發(fā)展。未來農(nóng)業(yè)土地將走向大面積發(fā)展。農(nóng)資生產(chǎn)商將由分散的散、亂、小逐漸并購(gòu)整合成為大企業(yè)。農(nóng)資流通商由散、亂、小演變成幾大集團(tuán)相對(duì)壟斷的形式。農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易商從以前的小型、自由貿(mào)易走向大壟斷。隨著時(shí)代變遷，傳統(tǒng)的農(nóng)民將走向新型農(nóng)民，未來機(jī)械化作業(yè)指日可待。

中國(guó)的種植業(yè)似乎正在走一條路：自給自足小量供應(yīng)(分散)→大耕戶/合作社開始出現(xiàn)(集中) →農(nóng)場(chǎng)主(相對(duì)壟斷)。

農(nóng)民的身份也在發(fā)生變化：

2012年中央一號(hào)文件中首度出現(xiàn)了“職業(yè)農(nóng)民”的字樣，而2013年，“家庭農(nóng)場(chǎng)”又成為中央一號(hào)文件的主題詞。土地作業(yè)主——農(nóng)民的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻變化，“農(nóng)民”將成為有錢人的職業(yè)，傳統(tǒng)意義上的“農(nóng)民”將面臨更換淘汰。

產(chǎn)業(yè)規(guī)模化已成為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型加速的重要推動(dòng)因素。農(nóng)業(yè)行業(yè)的機(jī)會(huì)不斷涌現(xiàn)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和大力支持農(nóng)業(yè)的政策背景下，大量社會(huì)資本涌入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，新農(nóng)業(yè)蘊(yùn)含著巨大潛力，是一塊值得投資者期待的領(lǐng)域。

新農(nóng)業(yè)的崛起需要資本推動(dòng)，講求長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)，要有良好的商業(yè)盈利模式才可持續(xù)發(fā)展。最近幾年，部分商界巨頭也涉足農(nóng)業(yè)，憑著他們靈敏的商業(yè)嗅覺，已深刻感覺到農(nóng)業(yè)大轉(zhuǎn)型帶來的機(jī)會(huì)而紛紛踏足，他們憑借良好的社會(huì)資源和資本優(yōu)勢(shì)，投入的資金動(dòng)輒數(shù)億，遠(yuǎn)超出我們行內(nèi)人之前的小打小鬧。

由此可見，農(nóng)業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后，改變之前落后的經(jīng)營(yíng)模式，也一定能產(chǎn)生高利潤(rùn)機(jī)會(huì)。

目前正在進(jìn)行中的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)大整合，正如經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)的“前十年”，我們相信，經(jīng)過行業(yè)大整合，一定能迎來美好的“后十年”。

本文關(guān)鍵字：農(nóng)業(yè)地產(chǎn) 查看更多