養老產業改革新思路：“養老”到“享老”

目前，我國老年人口增速和數量均為全球榜一，成為世界上首先老年人口突破2億的國家，中國已經進入老齡化時代。步入老齡社會的中國，養老問題形勢嚴峻，我國的養老基礎設施及行業發展仍存在許多亟待完善之處。綠維文綠關注養老市場，并提出“享老”這一概念，為養老帶來了顛覆性的社會意識變革。

一、我國養老現狀分析，養老需要創新思路

1、養老這不僅是一個產業發展問題，更是一個重大社會問題

目前，中國60歲以上老人達2.3億以上，未來還有加速趨勢。養老30年已經到來。而近年來中國養老產業卻舉步維艱、發展緩慢，與老齡化時代的快速到來不相適應。該采取何種新理念新思路新模式，才能讓辛苦一輩子的中國老人退休生活幸福如意?

習近平總書記在黨的十九大報告中強調：“積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展。”李克強總理也曾指出：“我們不能忘記那些為共和國建設付出努力、做出過貢獻的老工人，決不能讓他們年輕時流大汗，退休后再流淚!”養老這不僅是一個產業發展問題，更是一個重大社會問題!

一直以來，大眾都把退休以后的老年生活叫做養老(廣義養老)。當下中國養老產業多由50~60年代的敬老院模式發展而來。既不像美國等西方發達國家相對完全的市場化，也不像北歐小國的基本福利型，與亞洲周邊國家相比也有一些差異，其自身特點比較突出。

2、老年銀發大潮滾滾而來，但養老市場尚未發育成熟

老年銀發大潮滾滾而來，但養老市場尚未發育成熟。養老產業看似進入瓶頸期，但拐點這兩年已初露端倪。在經歷了一代政策型養老院模式、二代企業公寓型模式和第三代社區型模式后，企業投資養老產業步履蹣跚、看似進入發展瓶頸，但市場拐點其實這兩年已初露端倪，產業將進入黃金發展期。市場拐點是：50、60后知識老人成為新養老人群，他們觀念新、有實力、魄力大、敢消費，將加快推動養老產業轉型升級;政府拐點是：中國人口高度老齡化，以往的老齡事業已演化成巨大的老齡產業。民政救濟性養老容不下，社會普惠性養老量太少，民營盈利性養老難以為繼，將成為牽動中國上下的重大社會問題，各級政府必定下大力加以解決。

3、養老保障體系仍不夠完善

我國的養老，一直都處于基礎養老的階段，最主要的養老手段即為社保。人口老齡化對社會養老保障的沖擊逐年變大。社保基金收入年均增幅由20%降至10%左右，支出增幅居高不下。原因是：養老金待遇水平連續上調，支出增加;參保人員中退休人數增速高于繳費人數;負擔較重。如果不完善現有養老保障體系，未來幾十年社保基金將快速消耗。

4、養老產業轉型與經營升級難

養老產業轉型升級確實很難，針對上述問題，政府及企業均參與到養老產業的轉型與經營中。。養老服務業是關系到億萬群眾福祉的民生事業，也是具有巨大發展潛力的朝陽產業。來自全國老齡工作委員會的數據顯示：目前我國養老服務市場消費需求在3萬億元以上，2050年左右將達到5萬億元。養老服務業涵蓋老年人衣食住行、生活照料、用品生產、醫療服務、文化健身娛樂等多個領域，涉及面廣、產業鏈長，一個潛力大、前景廣闊的新興產業正在加速形成。投資開發企業如果思維理念不加快改變、思路模式不加速調整，將很快被蓬勃發展的中國養老市場所淘汰、所拋棄。

政府投放資金建設的公辦養老機構，目前也存在著一些問題，例如尚未對養老服務標準做出細致的分級，不夠標準化;養老服務用地、融資、補貼、政府購買等方面的國家支持政策，在一些地方不能有效的落地，政府有關部門協調配合不足，尚未形成有效的工作合力;老齡工作機構組織協調作用發揮不充分，基層力量薄弱，工作機制運行不暢;目前養老服務業總體現狀與老年人日益增長的需求存在較大差距，絕大部分城鄉社區養老服務設施不足，醫療、文化、體育等服務設施綜合利用率較低，服務覆蓋區域和服務人群有限，服務內容單一，社會化專業水平不高;“養老機構的布局結構不合理”普遍存在城區一床難求，郊區農村養老院多有空置的狀況。部分公辦養老院的功能定位不夠明確;支持社會力量辦民辦養老院的政策措施不到位。面向失能、高齡等特困老年人的護理型、醫養結合型養老機構嚴重短缺等問題。房地產公司跟風投資養老產業，但進入行業之后發現賺錢很難。當下養老投資開發企業多由國營或民營房地產企業轉型而來，他們用房地產模式來經營養老產業，碰到的矛盾問題多多。

房地產模式經營養老的困難

二、我國養老的改革新思路——“享老產業”

中國養老產業主要由政府為主導的公辦及政府政策扶持、企業自負盈虧的民營兩種形式。國內民營養老產業的運營情況表明：市場上超過60%左右的養老機構虧損，30%左右的持平，10%左右的微利。一方面是政府大力扶持，另一方面卻是企業撐不下去，原因到底在哪里?

是一個“養”字制約了中國養老產業發展。“養”字的涵義有撫育、供給的意思，當下社會提供的大都是迎合基本養老需求的產品，滿足富裕老人的產品幾乎是空白。而這部分老人需求的不僅是養老的房子，更多是溫馨舒適的服務及溫情關愛的精神供給。居家養老和住養老院，更多的是一種無奈的選擇;而城市房地產開發，也不能提供富裕老人所需的環境和住所;老年人喜歡的是離城市不遠，能享受清新大自然和悠然慢生活的休閑環境。要在引領銀發產業這個巨大市場獲得成功，必須對養老觀念、發展模式進行突破。

綠維文旅提出“享老”概念，把中國“養老事業”推向升級換代為“享老產業”的新時代。

之所以說“享老”是新理念，是因為其鮮明提出了：要“把被動老年人生轉變為主動享受老年生活”的新思維!老人們年輕時為國為家辛勤奉獻，退休后不應被視為額外負擔，一群被社會、家庭被動供養的群體!50~80歲區間內，多數老人的財富、資源、智慧、自由度將達到另一個頂點，可謂是人生二次青春。他們應該得到社會尊重，應該體面、尊嚴地生活，應該享受美麗“夕陽紅”。

“享老”的本質不僅應體現在自由舒適的衣食住行，周到貼心的高端服務等，“享老”的本質意義在于，退休離職以后，老人們要自由灑脫、自主支配、自在享受生活的每一天，實現晚年人生之夢，升華余生自我價值，達到老有所活、老有所享、老有所樂的新境界。

“享老”理念及“享老產業”的提出，指明了當下中國養老產業發展方向：既不能完全走北歐福利型(政府出錢、社會出力)、也不能完全走美國市場化(政府既不出錢，也不出力，只維持秩序、嚴格監管)之路，而必須走福利型與市場化融和發展的混搭之路。作為一個民營企業，要走這條混搭之路，需要打造兩個產品：一個是滿足富裕和小康階層的高端產品——“享老”產品;另一個是滿足溫飽和保障群體的產品——一般養老產品。兩者構成一個整體，相輔相成，互為補充，缺一不可。

這條新的產業發展思路，實際上是一條“結”富濟貧之路。他顛覆了傳統養老思維，改革了原有發展模式，是一次養老“產業革命”!給政府解決了養老難題的同時，為企業指明了方向。通過政府與企業的雙重補貼，為百姓送了實惠，化解社會矛盾，給社會增添了安定。發展“享老”產業，一舉四得!

所謂“結”富，即是“結”集一批中國先富起來的高收入老人，以他們為核心，打造一批特點突出、形式多樣的高端“享老”服務平臺，提供供需對路的“享老”產品，為企業謀取利益;所謂濟貧，即是用“結”富之部分盈利，改善提升一般養老群體的基礎條件與服務水平，形成各取所養、以富濟貧、和諧共贏的良性產業循環。這樣的老人群體基數可觀，為中國“享老”產業發展奠定了堅實資源基礎。

三、 打造“享老產業”的三大要點

1、抓準市場需求。

老年人的真正需求是什么?解決生理需求、安全需求，是政府和社會責任，是社會基本功能。企業做“享老”產業，就必須瞄準老年人第三、四、五層次需求，并按照這些需求去設計相應的“享老”產品，才能獲得老年人的青睞、追捧、買單!

“享老”群體的需求已經超越溫飽階段，他們需要社交、關愛與歸屬感、尊重、自由、實現自我的理想。這樣的人群，需要的是充滿溫馨感和舒適感的居住環境，喜歡在詩情畫意中自由生活。

2、摸清“享老”對象。

當下中國老人大抵可分為4個層級：

其中，富裕群體、小康群體應提供“享老”產品;溫飽群體及保障群體應提供一般養老產品，讓他們各有所需、各得所養、各得其樂。

3、推出差異性產品。

差異性產品是指分別符合“享老”群體需求的“享老”產品，以及符合普通養老群體需求的一般養老產品。

1. “享老”產品：“享老”人群的高端需求對居住條件、住區環境、社會管理等方面提出了新的更高要求，不能照搬照抄已有的城市開發及房地產模式去規劃設計他們的居住環境和居所。對于進入富裕和小康階層的“享老”群體來說，溫暖、關懷等精神因素及環境文化比房子更重要。

老年人喜歡距離城市不遠、既有鄉村美景、田園風光，生態環境、有機物產，又能盡情享受清新自然和慢生活休閑環境的地方：望得見山，看得見水，留得住鄉愁;鄰里能關愛，入可獨享清靜，出可組團群行;勾得起記憶，懷得住舊情，恢復得健康，展得開希望，這樣的社區，就是能滿足這個群體需求的“享老”烏托邦。企業應按照“享老”群體的需求，盡力打造這樣的創新型田園度假社區。當下“享老”產品主要參考以下兩種形式：

(1)“享老城”模式：“享老城”是有錢、有閑、有健康老年人群的高端消費場所;是“享老”老年人群高端社交及再創財富的平臺?？稍诒本?、上海、廣州等一線城市，先行“享老城”規劃建設試點，取得成功經驗后，再在全國逐步推開，二、三線城市參照此模式探索推進。

(2)“旅居享老”模式：“旅居享老”是一種生活方式，代表的是積極、樂觀、向上的生活態度，享受旅居度假，追逐陽光與溫暖，四海為家，這是“享老”的追求，體現了老人“享老”能力的增強、養老觀念的更新和養老需求的多樣化。

2.養老產品：按照政府規定的標準條件為普通養老群體提供一般養老產品。同時發揮“結”富濟貧——以“享老”帶動一般養老的制度模式優勢，拿出企業“享老”產品部分盈利貼補一般養老人群，讓那些低收入、求溫飽老人的養老生活得到充分改善。實現企業得盈利、“享老”得如意、一般養老得實惠的共贏目標。

四、“享老產業”六大盈利路徑

“享老”產業利潤形成因素異常復雜。上游由投資、金融、保險拉動，中游是實體建設，包括地產、服務、醫療等;下游是它的支撐性產業，老年用品、旅游、教育等。在這個產業鏈上，任何一個鏈條做不完善，盈利就難以實現。

縱觀中國養老產業，無法盈利的原因包括：老年人思想根深蒂固;收入增長緩慢;投資盲目;缺乏精準定位;市場競爭不公平等。

“享老”帶動養老如何盈利?制度模式的優勢是大優勢，并會由此衍生諸多的企業盈利點。

1.靠制度設計優勢盈利：當下社會提供的養老產品，多針對的是溫飽和保障老人群體。養老產品沒有高價格，就無法提供高端的服務!沒有高端的服務，就吸引不來高端客人。以“享老”帶動一般養老，打的是“組合拳”，打造高端“享老”產品，確保企業較高回報率;以“濟貧”養老模式，拉動一般養老服務水平提高。

“享老”產品盈利，生發企業后勁;一般養老水平改善，提升企業形象。這一制度設計優勢，確保了企業盈利與社會公益的有機統一。

2.靠項目精準定位盈利：用傳統旅游項目規劃和房地產思維策劃“養老”項目必定失敗，而用“享老”思維定位，“享老”項目則會賺錢。比如，按照“享老”思維規劃的“享老城”，會合理規劃出“享老”與一般養老兩個區域，“享老”區用高端產品吸引富豪、小康等“享老”族;普通養老區用一般產品供給溫飽、保障養老族。“享老”產品檔次高、名聲大、具有市場號召力、影響力;一般養老產品實惠、對路、多數消費得起，容易受歡迎。兩區共享的商業金融、教育娛樂、運動養生、服務中心等形成新的商務圈、經濟圈，會衍生投資企業多個盈利增長點。

3.靠商業模式創新盈利：一是在產品出售上盈利(賺產品銷售錢是“享老”產業初級的盈利方式)。根據項目土地不同性質，對“享老”群體，采取產權銷售、長期使用權轉讓、出售會員卡、預交押金等形式;對溫飽、保障等一般養老群體，采取收取租金等形式，為企業快速回籠資金。二是在價值溢價上盈利，模式新穎的“享老”平臺能吸引購物、旅游、娛樂、網絡、醫療等眾多機構為有錢老人定向投資提供消費平臺，會給企業帶來多個持續財源;三是在上市融資上盈利。精準項目定位必精準吸引客流群，“享老”群體達到一定規模，會產生穩定現金流，有了穩定現金流就可以上市融資，帶來“享老”項目的巨大升值。

4.靠資本運營變革盈利：資源—資本—資金—資產，是“享老”產業運營賺錢的固定鏈條，它改變了依靠硬投資、形成死資產、盈利單一的傳統運營方式。具體思路是：投資企業先把存量土地轉變為可控資源;經過規劃建設轉化為儲藏資本的“享老”平臺;再將“享老”平臺與金融產品，如信托產品、基金產品、保險產品等掛鉤，吸引金融資金規模進入;在資金注入后將“享老”平臺持續做大做強，蛻變為巨量優質資產。最終形成產業形象品牌，為企業創造海量財富。

5.靠延伸與增值服務盈利：國外養老企業，盈利主要來自服務。“享老”要在服務上做足做好文章，并作為企業重要的盈利點之一。在延伸服務方面，老年產業鏈接社區物業、衛生保健、產業服務、家政服務、金融服務、教育培訓、旅游度假等幾十個中下游產業，可以為開發商創造10種以上的收益模式;老年銀行、資金托管、投資理財，增資擴股等，可讓投資商獲得5至10倍的項目溢價。在增值服務方面，根據“享老”個體的消費能力和消費習慣。為他們提供對口高端個性化服務，如旅游度假、海外旅行、住院陪同、高端體檢等，既提高了企業服務水平，也開辟了廣闊的增值盈利空間。

6.靠政策紅利盈利：目前國家各級政府已開始高度重視養老問題，為養老產業提供了政策扶持。主要包括：養老產業的一般性優惠政策、金融優惠政策、土地優惠政策等眾多優惠政策，這些系列政策優惠，也將為投資開發企業贏取一定的盈利空間。

當前中國養老市場處在一個轉型升級、快速發展的十字路口。本文在充分調查研究的基礎上，以各級黨委政府有關要求為依據，著眼切實解決市場存在矛盾問題，從市場分析、思維理念、實際操作、盈利路徑等方面，對中國養老產業發展進行了較為深入的歸納梳理，形成了一個觀點較為新穎、邏輯較為嚴密、比較貼近實際、能實操實作的可行性研究報告。為民營企業轉型發展提供了一份帶有指路航標性質的說明書、路線圖，也為各級政府統籌謀劃社會養老產業，提供了一個能拓展思路、能具體指導、能操作管用的借鑒與參考。

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