干貨 | 旅游小鎮地產開發思路

近幾年，旅游小鎮成為我國政府和地產開發商探討與投資建設的熱點，并在城市發展、旅游業發展和房地產發展規律的背景下，得以迅猛發展。綠維文旅認為，旅游小鎮的開發離不開地產，房地產產品開發仍然是旅游開發中最盈利的部分。本文從旅游小鎮地產開發的發展方向、創新權益歸屬、互聯網思維、創新打造吸引核、產品結構創新五個方面，解讀如何有效進行旅游地產開發。近幾年，旅游小鎮成為我國政府和地產開發商探討與投資建設的熱點，并在城市發展、旅游業發展和房地產發展規律的背景下，得以迅猛發展。綠維文旅認為，旅游小鎮的開發離不開地產，房地產產品開發仍然是旅游開發中最盈利的部分。本文從旅游小鎮地產開發的發展方向、創新權益歸屬、互聯網思維、創新打造吸引核、產品結構創新五個方面，解讀如何有效進行旅游地產開發。我國經濟的高速發展及城鎮化的不斷推進，一直伴隨著地產的高熱度開發。雖然在如今的旅游界，“地產”是一個敏感的詞語，尤其是受國家關于“去地產化”政策的影響，“旅游地產”甚至成為旅游開發中避諱的一件事情。但是，旅游小鎮的開發離不開地產，只要有游客過夜，就會涉及度假地產的開發，只要旅游產生就業拉動，就會有住宅地產的開發。甚至，房地產產品開發仍然是旅游開發中最盈利的部分。 綠維文旅認為，旅游小鎮的地產開發思路，應從找準發展方向、創新權益歸屬、互聯網思維、創新打造吸引核、產品結構創新五個方面入手。

一、找準發展方向：旅游開發綜合化、旅游地產功能化、旅游地產城鎮化旅游小鎮開發的最根本模式是“以旅游休閑為引擎、以休閑度假地產發展為支撐，以旅游產業聚集為延伸”，三者的良性互動共同推動區域旅游、產業、城鎮化的綜合發展。在綜合開發的背景下，度假地產投資商不再僅僅充當房產供應商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結合，成為區域綜合開發商、城市運營商和產業運營商，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規劃、二級招商、土地一級開發、泛旅游產業項目開發、市政公用建設開發、商業地產開發、住宅和度假地產開發，推動區域經濟社會綜合發展，獲得區域綜合運營帶來的巨大升值效益。在旅游小鎮開發初期，應以吸引綜合地產開發商為主。如果沒有吸引到綜合地產開發商，也要用政府行為引導旅游地產開發商向區域運營商身份逐漸轉變。

二、創新權益歸屬：產權酒店、分時度假交換、分權度假、眾籌由于旅游產業本身的一些屬性，旅游地產面臨著一些發展困境：一是產權和使用權分離，買了旅游地產卻不需要長期居住，閑置房產如何管理經營困擾著購房者；二是度假交換的問題，在一個地方買房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權益；三是經營的問題，目前大多數旅游地產的“回租”經營，實際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實現較高的收益成為很大問題；四是高總房價的問題，可以說高總價擋住了 80% 的家庭。 面臨這些問題，綠維文旅認為，“產權酒店、分時度假交換、分權度假、各類眾籌”，是旅游地產銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權模式、信托投資、消費回報。眾籌理念，即多人共享一套房，通過產權的分拆，降低成本，這是度假時權分割的基礎；時權模式包括時權分割、時權交換、時權的貨幣化。時權是可以分割使用的，基于時權標準化分割，就可以實現時權交換。同時，時權是有價權益，是資產證券化的核心；信托投資是經營價值的支撐者，分時度假一般解決交換使用問題，不能實現投資回報問題。為此，投資者以信托方式，將資產委托給經營者，追求更大回報率，成為一種制度設計；消費回報關注消費的最后一公里，把投資回報轉化為消費回報，可以更好地獲得消費者的認同。

三、運用互聯網思維：結合業態，整合資源，合作發展互聯網思維在這兩年已經成為對商業和地產業發展影響最大的一個理念。承載著物質和空間具體結構的房地產，如果不能有效地把互聯網關系結合進來，不能有效地依托互聯網而實現智能化生活方式、智能化購物模式、智能化體驗模式、智能化社區交往，那么這個地產一定是落后的。 旅游地產也應該充分地運用移動互聯思維的結構價值，用智能化、互動化、社交化的手段去整合土地資源、建筑資源、空間結構關系和產業業態，形成一種發展結構。 房地產與互聯網的結合主要包括三個方面：一是與產業業態相結合；二是要用互聯網思維去整合；三是合作發展。這就需要旅游小鎮的開發商，第一要有互聯網思維；第二要將這些技術進行整合；第三要忠于旅游小鎮獨特的生活方式。只有這樣，才能真正實現從土地開發、建筑開發到空間發展的價值，這不僅僅是轉型的問題，而實際上是整個社會發展和產業發展的趨勢。

四、創新打造吸引核：包括主題樂園、大型 演藝、新建小鎮、博覽/ 博物館聚集群落、酒店目的地、運動聚集等旅游地產開發需要依賴文化來支撐，借助吸引核，突出個性、特色，從而打造屬于旅游小鎮獨有的內涵、品味、層次和知名度。旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關鍵，是將人搬運到旅游區的重要動力，是旅游消費產生的根源，其創新打造是旅游及度假地產最基礎、最本質的核心工作。隨著旅游的飛速發展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建小鎮博覽會、博物館、酒店綜合體、休閑運動項目等都可以作為旅游吸引核，關鍵是要符合旅游消費者的需求。 核心吸引力的成功打造實現了聚集的需求，從而帶來地產的升值。地產的升值又進一步聚集了人氣，形成良性的循環效應。旅游引爆項目吸引集聚的游客，被引導進入休閑消費，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎，形成休閑人氣，帶動休閑商氣，是土地價值升值的關鍵。有了休閑消費，休閑商業地產的價值就形成了，整個區域的土地價值才能夠提升。

五、產品結構創新：形成“持續經營產品 + 銷售型房地產品”的產品結構旅游地產最大的盈利，來自二級開發的房產。旅游房產的種類豐富，特別是房地產市場調控以來，具有經營價值的旅游休閑商業房產的品種越來越多，模式創新很快。其中旅游小鎮的商鋪、客棧、前店后坊的工坊等業態模式，直接帶動了旅游小鎮地產的火爆。銷售型酒店房產產品，花樣翻新，銷售較旺，包括民宿、精品酒店、產權客房、產權公寓、酒店公寓、私產酒店、時權酒店等。會所莊園房產、會員制房產，各有門道。郊區住宅、景觀住宅、郊野別墅、養老別墅、度假別墅等，銷售受到一定制約。房產的產品設計，需要全面結合市場需求，符合國家政策方向的產品，才有機會獲得銷售的回報。 單一的功能，單一的業態已經不再適合時代的發展。旅游地產在開發過程中，要注意業態的多樣化，引進餐飲、商業、娛樂等其他消費領域的業態，完善產業鏈條，未來旅游地產的競爭也將是產業鏈價值的競爭而不是單一項目的競爭。未來旅游地產開發很難由一家企業獨立完成，品牌與業態之間的跨界合作或成為必然。 本文摘選自綠維文旅最新著作《旅游小鎮開發運營指南》

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