集體建設用地新政利好，田園綜合體迎發展新機遇

8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知。方案提出村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。該方案試點有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。

綠維文旅認為該試點方案的發布，意味著農村集體土地開發使用權的范圍將進一步拓寬，利好休閑農業、鄉村旅游、田園綜合體開發建設，也將會帶動農村經濟的多元化發展，隨著未來房產融一體化的發展，也必將在農村形成人口聚集，進而推進城鎮一體化進程。

8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知。通知顯示，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，并制定了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

試點方案提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

這意味著：農村集體土地開發使用權的范圍將進一步拓寬，將利好休閑農業、鄉村旅游、田園綜合體開發建設，也將會帶動農村經濟的多元化發展，隨著未來房產融一體化的發展，也必將在農村形成人口聚集，進而推進城鎮一體化進程。

我國土地使用權分兩種，一種是國有土地使用權，一種是集體土地使用權。集體土地即指農民集體所有的土地。根據國家法律規定，農村集體建設用地上建房的主體是村集體經濟組織，房屋產權也屬于農村集體經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。

2015年1月，國務院辦公廳印發《關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》，明確將土地經營權分離出來。意見鼓勵各地探索符合農村產權流轉交易實際需要的多種市場形式，既要搞好交易所式的市場建設，也要有效利用電子交易網絡平臺。

2016年10月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》，提出深化農村土地制度改革，順應農民保留土地承包權、流轉土地經營權的意愿，將土地承包經營權分為承包權和經營權，實行所有權、承包權、經營權(以下簡稱“三權”)分置并行，著力推進農業現代化，是繼家庭聯產承包責任制后農村改革又一重大制度創新。

此前很多農民兄弟要出門打工，盡管有土地的承包權，但是沒有人打理的話，土地的實際使用權是閑置的，不會產生過多的收益；而三權分離之后，農民工兄弟可以把土地的實際經營權轉讓給別人，通過獲得租金或者獲得分紅等形式增加收益；此外，也可以通過抵押使用權等方式獲得貸款。

簡而言之，實行“三權分置”后，土地可以作為要素要流動起來，集中在農村能人手里，搞現代農業和規模經營。這樣，農民收入增加就有了新的制度保證。

本次的條文可以說是對經營權的進一步探索。也就是說，在規劃之內的這些農村集體用地可以作為租賃市場額組成部分，參與分享租賃市場大蛋糕的利益。從玩法上，可以看到，村鎮可以采?。鹤孕虚_發運營，聯營、入股等方式；具體采取什么方式要根據村鎮自身的情況而定，讓利益最大化。

附試點方案全文：

利用集體建設用地建設租賃住房試點方案

利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。按照中央有關精神，結合當前管理工作實際，制定本試點方案。

一、總體要求

（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向，著力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。

（二）基本原則。把握正確方向。堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協同，加強部門協作，形成改革合力。

保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進試點。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營，做到供需匹配。

堅持自主運作。尊重農民集體意愿，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

提高服務效能。落實“放管服”要求，強化服務意識，優化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。

（三）試點目標。通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

（四）試點范圍。按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批準的發展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總本轄區計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉建設部批復后啟動試點。

二、試點內容

（一）完善試點項目審批程序。試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。

（二）完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

（三）探索租賃住房監測監管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規范有序的租賃市場秩序。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

三、組織實施

（一）加強組織保障。國土資源部和住房城鄉建設部共同部署試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規則和組織實施方案，建立試點協調決策機構。各地區各有關部門要加強協調配合，穩妥有序推進試點。

（二）推進試點實施。

1.編制實施方案。試點城市根據本方案編制實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。

2.試點實施、跟蹤及總結。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。

2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

（三）強化指導監督。各地區各有關部門要按照職責分工，加強對試點工作的指導監督，依法規范運行。要加強分類指導，尊重基層首創精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發現問題及時糾偏。

（四）做好宣傳引導。試點地區要加強對試點工作的監督管理，密切關注輿情動態，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。

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