住建部 國開行發文推進開發性金融支持小城鎮建設

編者按：小城鎮是新型城鎮化建設的重要載體，是促進城鄉協調發展直接有效的途徑，在推進經濟轉型升級、綠色低碳發展和生態環境保護等方面發揮著重要作用。小城鎮建設任務艱巨，資金需求量大，迫切需要綜合運用財政、金融政策，引導金融機構加大支持力度。開發性金融支持是推動小城鎮建設的重要手段，是落實供給側結構性改革的重要舉措。綠維文旅專注于旅游小城鎮以及特色小鎮開發運營十余年，提出了特色小鎮投資邏輯和投資開發模式，并創新推出了“特色小鎮孵化器”，為小城鎮的開發建設及落地運營提供全產業鏈全程聯合孵化服務。

現將《住房城鄉建設部 國家開發銀行關于推進開發性金融支持小城鎮建設的通知》整理如下。（小城鎮建設項目入庫申報表及通知全文，點擊文尾的鏈接進行查閱。）

四大工作目標

①落實《住房城鄉建設部 國家發展改革委 財政部關于開展特色小鎮培育工作的通知》（建村[2016]147號），加快培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居的特色小鎮。優先支持《住房城鄉建設部關于公布一批中國特色小鎮名單的通知》（建村[2016]221號）確定的127個特色小鎮。

②落實《住房城鄉建設部等部門關于公布全國重·點鎮名單的通知》（建村[2014]107號），大力支持3675個重點鎮建設，提升發展質量，逐步完善一般小城鎮的功能，將一批產業基礎較好、基礎設施水平較高的小城鎮打造成特色小鎮。

③著力推進大別山等集中連片貧困地區的脫貧攻堅，優先支持貧困地區基本人居衛生條件改善和建檔立卡貧困戶的危房改造。

④探索創新小城鎮建設運營及投融資模式，充分發揮市場主體作用，打造一批具有示范意義的小城鎮建設項目。

三大重點支持內容

①支持以農村人口就地城鎮化、提升小城鎮公共服務水平和提高承載能力為目的的設施建設。主要包括：土地及房屋的征收、拆遷和補償；供水、供氣、供熱、供電、通訊、道路等基礎設施建設；學校、醫院、鄰里中心、博物館、體育館、圖書館等公共服務設施建設；防洪、排澇、消防等各類防災設施建設。重點支持小城鎮污水處理、垃圾處理、水環境治理等設施建設。

②支持促進小城鎮產業發展的配套設施建設。主要包括：標準廠房、眾創空間、產品交易等生產平臺建設；展示館、科技館、文化交流中心、民俗傳承基地等展示平臺建設；旅游休閑、商貿物流、人才公寓等服務平臺建設，以及促進特色產業發展的配套設施建設。

③支持促進小城鎮宜居環境塑造和傳統文化傳承的工程建設。主要包括：鎮村街巷整治、園林綠地建設等風貌提升工程；田園風光塑造、生態環境修復、濕地保護等生態保護工程；傳統街區修繕、傳統村落保護、非物質文化遺產活化等文化保護工程。

建立項目儲備制度

①建立項目儲備庫

各縣（市、區）住房城鄉建設（規劃）部門要加快推進本地區小城鎮總體規劃編制或修編，制定近期建設項目庫和年度建設計劃，統籌建設項目，確定融資方式和融資規模，完成有關審批手續。

②推薦備選項目

各縣（市、區）住房城鄉建設（規劃）部門要組織做好本地區項目與國家開發銀行各分行的項目對接和推薦，填寫小城鎮建設項目入庫申報表（詳見附件），報省級住房城鄉建設部門。省級住房城鄉建設部門應匯總項目申報表，于2017年3月底前報住房城鄉建設部，并將項目信息錄入全國小城鎮建設項目儲備庫（http://www.charmingtown.cn）。

今后，應在每年11月底前報送下一年度項目申報表，并完成項目錄入工作。住房城鄉建設部將會同國家開發銀行對各地上報項目進行評估，將評估結果好的項目作為優先推薦項目。

加大開發性金融支持力度的三個要點

①做好融資規劃

國家開發銀行將依據小城鎮總體規劃，適時編制相應的融資規劃，做好項目融資安排，針對具體項目的融資需求，統籌安排融資方式和融資總量。

②加強信貸支持

國家開發銀行各分行要會同各地住房城鄉建設（規劃）部門，確定小城鎮建設的投資主體、投融資模式等，共同做好項目前期準備工作。對納入全國小城鎮建設項目儲備庫的優先推薦項目，在符合貸款條件的情況下，優先提供中長期信貸支持。

③創新融資模式，提供綜合性金融服務

國家開發銀行將積極發揮“投、貸、債、租、證”的協同作用，為小城鎮建設提供綜合金融服務。根據項目情況，采用政府和社會資本合作（PPP）、政府購買服務、機制評審等模式，推動項目落地；鼓勵大型央企、優質民企以市場化模式支持小城鎮建設。在風險可控、商業可持續的前提下，積極開展小城鎮建設項目涉及的特許經營權、收費權和購買服務協議下的應收賬款質押等擔保類貸款業務。

綠維文旅董事長林峰博士認為：以特色小鎮開發來帶動分散的廣大鄉鎮人群的城鎮化，是中國未來社會經濟發展中最重要的開發帶動模式和引擎結構，是縣域經濟發展的核心引擎！特色小鎮開發建設，是就地城鎮化的主戰場，是產城鄉一體化發展的突破，是中國城鎮化的革命！全國特色小鎮開發大潮，迫切需要理順開發理念，梳理開發邏輯，真正把基于市場配置資源的核心發展架構，落實到規劃中，落實到開發中，落實到投融資及產城開發運營中，避免走彎路，嚴禁建“鬼城”，真正實現開發一座特色小鎮，帶動一個區域發展，富裕一方百姓。特色小鎮為我們提供了最好的機遇和最大的挑戰。

綠維文旅專注于旅游小城鎮以及特色小鎮開發運營服務十余年，創新推出了“特色小鎮孵化器”，通過要素整合和資源整合，運用聯合孵化模式，導入成功的結構，由后端導入到前端，從前期的規劃設計導入到EPC導入、運營導入以及投融資導入，形成整套的運營模式結構，為特色小城鎮開發建設及落地運營提供全產業鏈全程聯合孵化服務和一攬子解決方案。

即通過“規劃設計、EPC建造、旅游運營、投資融資、人才與培訓”五大事業部和 “合伙、合資、戰略合作”三大業務合作方式，匯聚數百家金融、投資、開發、運營及服務機構，通過要素整合和資源整合，以后端導入前端的方法，運用“頂層規劃設計—投融資規劃設計—全要素招商大會—建設規劃設計—旅游EPC 建造—開業引爆經營—托管輔導經營—成功業績移交”全程聯合孵化模式，

特色小鎮投資開發模式設計是特色小鎮全程解決方案的基礎。綠維文旅認為特色小鎮的開發建設，關鍵是把控好“投、融、營、退”四步結構，掌握好“六大收益模式”。四步結構，即：投資的時序與規?？刂啤⑷谫Y的對象與政府扶持利用、特色產業與旅游的運營專業化導入、資金與資本的適時適度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地產收益、房產收益、旅游收益、特色產業收益、資本收益。這是特色小鎮開發投資的核心模式設計。

以六大收益為依托，我們首須拿到工程收益。開發投資商，而不僅僅是建造商，拿到建造收益，是開發的前提。特色小鎮項目，都需設計為ppp項目，把基礎設施、土地開發、公共設施開發、產業基礎開發等等應該有政府買單，或政府補缺的內容納入ppp構架，才可能形成區域發展的基礎。一個特色小鎮，投資50-100億，其中基礎部分占40%-60%。這是一個建造產業的大蛋糕，但不能有建造商專享，應該由開發商投資商分享。

土地升·值，是任何區域開發、城鎮開發的基礎和核心。特色小鎮需善于把土地從30萬提升到200萬，300萬。這是不動產的基礎。

房地產是產城一體化中的蛋糕。特別是休閑商業地產，短租型住宿地產，度假地產、養老地產、鄉村莊園地產等等。

旅游產業，帶來現金流的產業。

特色產業，需發展成為現金流聚集的產業。

資產投資、產業投資，通過股權轉讓，資產證券化，必然走向資本退出的收益。

基于以上六大收益，我們來安排投資資金，必然先投資基礎設施、土地開發、公共設施開發，必然落實ppp，落實長期化開發金融支持貸款。這就是投資與融資的啟動結構。但是啟動之后，若不能有效形成人氣，不能快速落實旅游項目，落實大規模聚集商氣的街區架構，那么，土地升·值就不可能實現。因此，投資的第貳個重·點，必然是旅游項目，是人氣的快速聚集。在人氣聚集的同時，需落實休閑業態聚集，要讓來的人留下來消費，要讓人夜間消費。只有這樣，我們才能形成商氣，形成街區價值，形成商業地產價值，形成土地價值，形成消費聚集下的消費產業聚集。

基于以上聚集邏輯，我們需要進一步投資旅游目的地的配套，街區配套，產業鏈配套，需要投資特色產業的結合。再次基礎上，才能夠形成城市化的聚集，投資城市服務設施，提升城市架構與居住結構。因此，運營能力就成為核心。旅游運營，商業街區運營、消費產業運營，特色產業運營，才能夠保證產業的持續發展，形成就業基礎。

退出，正是在此基礎上實現的。首先是建造盈利的退出，進一步是土地升·值下資產轉讓或資產融資的處置，進一步，是房地產銷售下的快速回報，然后是產業現金流回報，再才是資本的轉讓、上市等退出。

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本文關鍵字：旅游目的地 休閑商業 查看更多