林峰：掌握特色小鎮市場規律 實現投融資可持續性

面對如此高漲的熱潮，我們應該如何應對？

首先，要對旅游產業發展提煉核心要素。旅游是消費搬運，通過對人的搬運，形成大規模人流，進而有效搬運消費。其次，旅游發展靠吸引核。要把自然風光、神話傳說打造成吸引核，變成人們感興趣的東西，形成消費動力。旅游消費是終端消費，是貨真價實的現金流。因此，我們說旅游是引擎產業，是把人和消費有效搬運到所開發區域的最有效的通道和手段。這是我們倡導“旅游+”概念的基礎邏輯。綠維規劃的重慶白馬山綜合開發項目是“旅游+”概念框架下的經典案例。

綠維經典項目武隆白馬山景區天尺坪片區飛天之吻效果圖

我們把旅游+，分為四個維度。第一，旅游要有服務思維；第二，旅游服務要打通上下游產業鏈；第三旅游要有創新，要借鑒投行思維；第四旅游要有綜合開發思維。這四個維度與特色小鎮的打造思路不謀而合，同時旅游附加值是特色小鎮產業發展的重要支撐，以上也是特色小鎮要與旅游結合的根源所在。

在此基礎上，綠維創建了獨具特色的平臺服務結構，聯合戰略伙伴共同提供特色小鎮的孵化服務。服務的核心是后端導入前端，在進行頂層規劃設計時，前置市場邏輯和產業布局，同時把投融資、運營服務導入到前端去。綠維正致力于研發特色小鎮投融資規劃方法，為特色?。ǔ牵╂偟慕ㄔO運營提供全程孵化解決方案和智力持。

特色小鎮建設運營包括一級土地開發、二級土地開發、基礎設施公服設施建設、產業發展、生態及人文環境保護和小鎮經營等眾多方面，特色小鎮的綜合運營商應該怎樣整合資源，實現有效開發運營呢？鑒于過往經驗，綠維認為合理安排投資、融資和退出模式是特色小鎮成敗的關鍵，而投融資規劃的核心是退出機制設計。

特色小鎮投融資特點

特色小鎮投融資，第一，投資怎么投？作為企業一定和政府一起投，通過PPP投，政府和社會資本風險共擔、利益共享，結成平等合作關系，以企業為主體，遵循市場化的運作規則。從投資時序上來講，一投基礎設施建設，二投土地，三投房產，四投產業，五投運營，再投其他。投入過程中，要重點關注資源、資金分配和時點安排。

特色小鎮投融資問題分析

特色小鎮投融資導入

特色小鎮投融資導入

第二，融資怎么融？匹配投資安排形成融資結構。基礎設施建設融資一般基于PPP模式，政府提供部分資本金支持、貼息辦法、收入反還、引導基金等，再通過導入商業融資結構、夾層融資，通過杠桿放大，形成資產對價的融資安排。通過人氣聚集和產業培育形成政府扶持下的產業貸款和項目支持結構，進而導入大IP、引進戰略合作伙伴提供資金支持。在招商運作下，延伸出資本運營模式，利用創新性金融手段平衡資金。

特色小鎮投融資規劃·投、融、退

第三，退出怎么退？我們挖掘出六大收益來源以實現退出安排。

1、建造收入。基礎設施開發和公共設施開發要通過一定比例的政府購買服務來收回投資回報，50億投資額的小鎮有20至30億是基礎設施開發投資，回報率一般在10至15%，利潤在2至5億之間。該項利潤不能直接過渡給建造公司，要通過綜合運營商合理分配。

2、土地溢價收益。如何實現土地價值從30萬/畝升至300萬/畝？要通過形成人氣和消費聚集，拉動土地升值。前期要占據中心區位最好位置的土地，獲得最有價值的地塊，這些地塊后期應該成為商業核心區，土地價值將從30萬升值到200至300萬。

3、商業地產銷售經營。首先是稅收返還。其次，打個比方，在旅游小鎮里面做房子，一旦形成了人氣，一層售價2—3萬/平之間，二、三層作為商鋪經營，一、二層加起來均價在8千以上，也可結合客棧地產，形成房產經營收益。第四，產業現金流收益。做旅游、休閑、餐飲有現金流，做特色產業也有現金流，這兩類現金流是產業經營收益。第五，資本回報。打包特色產業與泛旅游現金流，實現資產證券化、資本上市等收益。

簡言之，想成功操盤特色小鎮，必須掌握特色小鎮市場規律，運用政府相關扶持政策和資金配套支持，與多方主體形成戰略聯盟，構造建設運營邏輯，實現投融資的可續性。

本文關鍵字：全域旅游 旅游投資 旅游消費 特色小鎮 查看更多