眾籌度假與眾籌小鎮(zhèn)——眾籌的創(chuàng)新利用。

2015-06-17 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

編者按：由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)主辦的“首屆房地產(chǎn)金融創(chuàng)新大會(huì)”于2015年6月12日拉開(kāi)帷幕，300余名一線房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家齊聚北京，共同分享、研討創(chuàng)新模式與創(chuàng)新案例，搭建金融資本和創(chuàng)新項(xiàng)目合作平臺(tái)。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)林峰先生受邀出席本次會(huì)議，并發(fā)表了《眾籌與創(chuàng)客：房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融跨界整合》主題演講。演講中闡述了眾籌在度假與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的創(chuàng)新利用，以下為主要內(nèi)容：

眾創(chuàng)與眾籌都是基于資本發(fā)展，地產(chǎn)和資本從一開(kāi)始是“股份+”的結(jié)構(gòu)，而當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身很難盈利的時(shí)候，旅游產(chǎn)業(yè)如何去化房地產(chǎn)，如何用旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有效地促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化？是我們基于國(guó)家頂層設(shè)計(jì)研究下一直在探索的發(fā)展模式。產(chǎn)城一體化是房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的轉(zhuǎn)化，在此基礎(chǔ)上，我們找到這樣一種出路——“眾籌+”，并有了分權(quán)寶眾籌和眾籌小鎮(zhèn)的創(chuàng)新實(shí)踐模式。

一、分權(quán)寶眾籌——O2O分權(quán)度假交換與運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

分權(quán)寶是北京綠維創(chuàng)景旅游投資管理有限公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的“旅游、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融”跨界的O2O分權(quán)度假交換與運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。分權(quán)寶提出 “一地置業(yè)，全球換住，終生度假，私顧服務(wù)”的全新服務(wù)架構(gòu)，用“以房養(yǎng)游”的消費(fèi)型投資回報(bào)方式，打開(kāi)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融投資與旅行度假之間的跨界通道，成為互聯(lián)網(wǎng)思維下，產(chǎn)業(yè)融合的創(chuàng)新案例。它的出現(xiàn)，蘊(yùn)含著大眾度假時(shí)代的旅游需求，通過(guò)把一套房子分成有效的10—13個(gè)人的分享，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)獲得時(shí)權(quán)，通過(guò)時(shí)權(quán)交換實(shí)現(xiàn)全球度假，成為消化、去化房地產(chǎn)的工具。具體做法是：首先，把住宅轉(zhuǎn)化為可經(jīng)營(yíng)的酒店；第二，用產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，并實(shí)行時(shí)權(quán)交換。一棟房產(chǎn)，60平米，分成13份，一年365天，每份擁有28天，通過(guò)產(chǎn)權(quán)的分割實(shí)現(xiàn)時(shí)權(quán)的分割。如在分權(quán)寶導(dǎo)入1000家地產(chǎn)，如果在某地你購(gòu)買(mǎi)了1/13的產(chǎn)權(quán)，你擁有28天的居住權(quán)利，同時(shí)也獲得了用這28天在分權(quán)寶的網(wǎng)絡(luò)上交換全球一千家酒店的權(quán)益，你可以把這28天交換到三亞住5天，巴厘島住10天，交換到長(zhǎng)白山滑雪5天，你購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)，獲得了全球度假交換的機(jī)會(huì)。如果你想去帆船酒店住，那么你只需要增加5%的手續(xù)費(fèi)，可以用分權(quán)寶的積分交換不同的酒店。最后它實(shí)現(xiàn)的價(jià)值我們做了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模式，10萬(wàn)元錢(qián)的分權(quán)度假產(chǎn)品，有1/13的產(chǎn)權(quán)，共67000元錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)了40年的服務(wù)費(fèi)，你需要交的所有的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等等，一次性交完，用這個(gè)積分交換，28天的積分每年都可以使用，40年總分分消費(fèi)價(jià)值是51萬(wàn)，10萬(wàn)塊錢(qián)投資40年獲得了5倍杠桿的價(jià)值，這個(gè)價(jià)值由什么支撐呢？我們稱(chēng)之為“以房養(yǎng)房”，以旅游的休閑消費(fèi)支撐房產(chǎn)的價(jià)值，我們即將發(fā)行的所有產(chǎn)權(quán)都是由投資商進(jìn)行發(fā)起。

標(biāo)準(zhǔn)化測(cè)試產(chǎn)品

B2B2C的商業(yè)模式——平臺(tái)思維，是我們的運(yùn)作方式。針對(duì)B端開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行快速去化，獲得3倍回籠資金，帶來(lái)會(huì)員，實(shí)現(xiàn)粘性服務(wù)，把賣(mài)房子變成賣(mài)旅行投資；針對(duì)C端客戶(hù)群，可以全球換住及旅行交換，降低成本，實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值最大化，擁有產(chǎn)權(quán)保障的中等回報(bào)率理財(cái)產(chǎn)品。商業(yè)運(yùn)作模式分為四個(gè)步驟，即：資產(chǎn)選擇、產(chǎn)品包裝與設(shè)計(jì)（房產(chǎn)拆分、產(chǎn)權(quán)共享）、產(chǎn)品發(fā)行與銷(xiāo)售、分分交換與旅行服務(wù)。

資產(chǎn)選擇：選擇分權(quán)度假產(chǎn)品的度假物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

產(chǎn)品包裝與設(shè)計(jì)

二、眾籌小鎮(zhèn)：PPP+三層眾籌+創(chuàng)籌

另一個(gè)實(shí)踐，是一個(gè)葡萄酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其理念是將東方文化與葡萄酒文化結(jié)合，打造東方世界葡萄酒文化聚集地和文化高地、品牌標(biāo)志地。圍繞這個(gè)葡萄酒文化休閑旅游小鎮(zhèn)，我們?cè)O(shè)計(jì)了集聚葡萄酒美食、零售、商貿(mào)交易、休閑商業(yè)、主題客棧、演藝場(chǎng)所等業(yè)態(tài)布局以及主題廣場(chǎng)、主題街區(qū)、博覽中心和演藝中心的商業(yè)結(jié)構(gòu)，最終形成集居住、養(yǎng)老、旅游、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的產(chǎn)城一體化開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)年消費(fèi)量15億元人民幣。在此基礎(chǔ)上，形成了三層眾籌結(jié)構(gòu)：投資型的產(chǎn)權(quán)眾籌；以引入投資經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商為主體的眾籌；消費(fèi)者眾籌，通過(guò)把消費(fèi)者導(dǎo)入到股權(quán)投資端，把消費(fèi)者和客棧、酒店、餐飲的開(kāi)發(fā)商的第二層眾籌相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)整個(gè)小鎮(zhèn)三層眾籌模式。

三層眾籌結(jié)構(gòu)

眾籌參與者組成結(jié)構(gòu)

眾籌者的權(quán)益結(jié)構(gòu)

我們還加入了創(chuàng)籌的概念，通過(guò)“創(chuàng)籌人+資本領(lǐng)籌+眾籌項(xiàng)目”，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)業(yè)融資結(jié)合。例如有創(chuàng)客愿意開(kāi)一家特色紅酒客棧，可以提出方案，由投資人做領(lǐng)籌人，面向社會(huì)眾籌，完成項(xiàng)目建設(shè)。

從眾籌方式來(lái)看，采用PPP公司的模式，其資金壓力和運(yùn)作結(jié)構(gòu)將會(huì)和傳統(tǒng)的眾籌完全不一樣。這種眾籌的好處是，我們將花半年時(shí)間來(lái)闡釋我們的方案，半年里將會(huì)大量吸收經(jīng)營(yíng)的參與各種商鋪經(jīng)營(yíng)的客人，大量吸引粉絲們提出意見(jiàn)，從而調(diào)整我們的設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)入自營(yíng)物業(yè)和各種各樣的經(jīng)營(yíng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，從而實(shí)現(xiàn)小鎮(zhèn)一開(kāi)始就面向消費(fèi)者，在早期就進(jìn)入市場(chǎng)對(duì)接。

PPP眾籌模式