中國地產商轉型　服務式公寓商機大

隨著目前中國房地產市場乃至整個國家經濟的轉型，服務式公寓作為一種可長期持有的投資項目，再次受到國內投資者的熱捧。

以往來說，國內開發商更為注重中短期回報，以快速回籠現金流。所以對于服務式公寓投資，過去開發商一般會持有5至7年后出售，但基于現在的房地產市場，開發商也意識到需增加長期可持有項目以保證現金流的穩定性。服務式公寓相對于酒店，收益則更為穩定。此外，高端的品牌服務公寓也非常重視物業的維護，保持著較低的折舊率，再加上品牌本身的價值，也都有利于物業長期的價值提升。

ONYX酒店集團北亞區辦事處商業發展部副總裁黎志財就表示，現在最流行的一句話就是“轉型”，很多香港的上市開發商都致力于轉型手中持有項目，以飽和自己的現金流?！稗D型”也是現在多數開發商所思考的問題，這與整個房地產大市場、金融走勢及國家政策有高度關連。當房地產調控政策出臺時，地產銷售受到打擊或者土地價格持續飆高、上市公司對公司股價及財務報表等營都自有操作模式，因此，從去年開始就有不少服務式公寓運營商都獲知許多開發商想把其中一部分的房地產項目改成自己持有項目，也印證了目前服務式公寓市場還仍稀缺。

中國房地產走勢期很大地影響服務式公寓的運營者。如果開發商的房地產賣的非常好，就不會考慮持有型資產，在房地產走低谷的時候，開發商賣的量不多，要保住自己的現金不容易，只有長期持有的業務才有穩定性。也因此，“轉型”早已被多數房地產開發商默默接受，也是勢在必行，他進一步指出，未來幾年中國轉型現象依然持續。

仁恒置地集團有限公司酒店運營部總監沈鋼則從開發商的角度來分析，開發商會精打細算項目的投資回報率。酒店的產權與服務式公寓無法相比，服務式公寓的投資相對來說較靈活，可經營也可出售，因此現在很多開發商都考慮將持有項目引進服務式公寓品牌；此外，如何選擇投資項目對開發商相當重要，一般不會單獨做服務式公寓，而會選擇規劃在住宅或者綜合體項目中，也就是說所選的服務式公寓品牌的檔次要和物業相匹配；第三，選擇前要看市場的品牌布局，如果市場上已有的品牌，開發商基本上會選另一個品牌；第四，則要留意品牌文化的匹配，亦即開發商的企業文化與品牌管理公司的文化是否相同，這幾年有很多的酒店管理公司簽約沒多久就解約了，可能雙方的文化不匹配，對方所需沒有達到一致的認同。

服務式公寓的投資附加值相當可觀，比如一個綜合性項目里有寫字樓、商業、服務式公寓，通過三種業態的經營組合會產生良性循環，互相帶動其租金增長。又比如，寫字樓里進駐的多為國際跨國公司500強企業設點，這些企業的高管可能就是旁邊服務式公寓的常住客;進駐商業的零售品牌也會選擇在綜合體舉行活動，整個區塊的生活便利度就會提升。如此一來除了促進服務式公寓、寫字樓及商業的價格提升外，未來二期若有高檔住宅開發，自然價格能輕易拉升，這就是業態之間彼此形成生意良性循環的最佳案例。

服務式公寓可以帶來穩定的現金流和先進的客源，特別是在房地產大勢不明朗時，服務式公寓就是開發商的業態好選擇。黎志財補充說明，在2003年非典時期，酒店入住率相當低，服務式公寓也不相上下，但原先許多商務住客雖然暫時離開卻依然在付月租，這就是穩定現金流的差異。酒店相對服務式公寓，雖然可以很快取得市場定價，服務式公寓的定價可能往往稍比酒店低一點，但卻可以保證長遠獲利，對投資方來說也是較好的長線投資。

本文關鍵字： 查看更多